Imposition des loyers en LMNP : CFE, seuils et exonérations détaillés

CFE, LMNP, l'une concerne les professionnels puisque son acronyme signifie cotisation foncière des entreprises, tandis que l'autre veut dire loueur meublé non professionnel. Il y a donc une certaine contradiction entre les deux. Nous allons donc tenter, tout au long de cet article, de décrypter ce qu'est la CFE, en quoi elle concerne la location meublée non professionnelle et quels types d'hébergements en relèvent.

Qu'est-ce que la CFE et quel est son objectif ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui s’applique aux entreprises et aux professionnels indépendants, y compris les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Elle fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), instaurée en 2010 en remplacement de l’ancienne taxe professionnelle. Son objectif principal est de contribuer au financement des collectivités locales.

Qui est concerné par la CFE en LMNP ?

Cette cotisation est due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. Ainsi, la CFE concerne bien les personnes fournissant une prestation d’hébergement, qu'ils soient professionnels ou non professionnels. Même si vous exercez une activité de location meublée en tant que particulier, l’administration fiscale considère que vous exploitez un bien à des fins commerciales. En effet, dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE. Tous les loueurs en meublé, professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sont redevables de la CFE. Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Cas particuliers et étendue

Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. La CFE s'applique à toute location meublée habituelle, y compris la location saisonnière. Si le bien ne constitue pas votre résidence principale, vous pouvez être soumis à la fois à la CFE et à la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires).

Base de calcul et modalités

Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité. La base d'imposition est la valeur locative cadastrale (VLC) du bien mis en location meublée. C'est le loyer annuel théorique déterminé par l'administration fiscale (la même base que pour la taxe foncière). Cette valeur n'a rien à voir avec le loyer que vous percevez réellement. Ensuite, cette base est multipliée par un taux d'imposition prédéterminé annuellement par la commune où est situé le meublé. Le taux est fixé par chaque commune ou EPCI.

La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025. La plupart des LMNP ne paient pas la CFE sur la valeur locative réelle de leur bien, mais sur une cotisation minimum. C'est un plancher fixé par chaque commune : même si la valeur locative de votre studio est très faible, la commune impose un montant minimum.

Exemples chiffrés

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €. Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €. Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Exonérations et seuils importants

La bonne nouvelle, qui est une véritable valeur ajoutée des entreprises débutantes, est que les sociétés dont le chiffre d'affaires (ou montant des recettes ou des revenus) n'excède pas 5 000 euros sont exonérées de la cotisation minimum. Ainsi, si votre location meublée présente un loyer réellement faible ou si elle s'est retrouvée vacante pendant plusieurs mois, vous risquez de ne pas dépasser le seuil de 5 000 euros et serez ainsi totalement exonéré de la contribution CFE. Si vos recettes locatives de l'avant-dernière année (N-2) ne dépassent pas 5 000 euros, vous êtes exonéré de la cotisation minimum de CFE. Par exemple, pour la CFE 2026 (payée en décembre 2026), on regarde les recettes de 2024.

Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. L'année de création de votre activité LMNP, la CFE n'est pas due. La deuxième année (N+1), la base d'imposition est réduite de 50 %. En clair : vous ne payez rien l'année où vous commencez, et l'année suivante vous ne payez que la moitié.

Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune. Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal. Depuis juillet 2024, les anciennes Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) sont remplacées par les Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) et ZFRR+. Ces exonérations peuvent être totales ou partielles et s'appliquer pour une durée maximale de 5 ans.

Déclaration, paiement et obligations

En tant que loueur en meublé, vous avez l'obligation de déclarer votre activité dans un maximum de 15 jours suivant la date d'entrée dans les lieux, mentionnée au bail. Cette démarche se fait en complétant et en retournant le questionnaire 751-sd, relatif à votre activité. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien. Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année.

Depuis 2019, le paiement de la CFE est exclusivement en ligne. Aucun paiement par chèque n'est accepté et l'avis n'est jamais envoyé par courrier. Rendez-vous sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel" > "Créer mon espace professionnel". Renseignez votre SIRET et vos coordonnées. Connectez-vous à votre espace professionnel > rubrique "Consulter" > "Avis de CFE". Le paiement du solde doit intervenir avant le 15 décembre. Deux options de règlement s'offrent à vous : le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin, ou le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Comment payer sa CFE sur impot.gouv ? - Tuto Shine

Conséquences d'une non-déclaration et possibilités de recours

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive. Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs. Si le montant de votre CFE vous semble anormalement élevé, vous avez le droit de le contester. Vous pouvez déposer votre réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé. L'administration dispose de 6 mois pour répondre.

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Déductibilité et impact selon le régime fiscal

Un avantage notable : sous le régime réel, cette taxe devient déductible des revenus locatifs, au même titre que les charges de copropriété. Au régime réel simplifié, la CFE est 100 % déductible de vos recettes locatives, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété ou les intérêts d'emprunt (article 39 du CGI). Elle s'inscrit dans la liasse fiscale au poste "Impôts, taxes et versements assimilés". Au micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément. En clair : si vous êtes au régime réel, la CFE vient diminuer votre résultat imposable. Vous payez la taxe, mais vous la récupérez sous forme de réduction d'impôt.

Aspects pratiques pour propriétaires multi-biens et structures juridiques

En cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal. Un numéro SIRET distinct est attribué à chaque appartement, nécessitant une déclaration séparée auprès des services fiscaux. Une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), car la location meublée est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil d'une SCI. Une SARL de famille exerçant une activité de location meublée est également assujettie à la CFE.

Points de vigilance et conseils pratiques

La CFE est due si l'activité ou l'hébergement est déclaré au 1er janvier de l'année d'imposition.
Conservez une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.
Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE, disponible uniquement en ligne.
Pour bien gérer votre trésorerie, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE.
En cas de cessation définitive de l'activité en cours d'année, vous pouvez obtenir un dégrèvement au prorata temporis pour les mois suivant la cessation (article 1478 du CGI).

Exemples de pratiques

Astuce : pour optimiser votre gestion, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE, soit environ 219 € pour le bien lyonnais et 132 € pour le studio bordelais. C'est le piège numéro 1 des nouveaux LMNP : attendre un courrier qui ne viendra jamais. Les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne dans votre espace professionnel.

Questions fréquentes (résumées)

CFE ou CVAE : la CVAE s'applique uniquement aux loueurs en meublés réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 152 500 € pour la déclaration et 500 000 € pour le paiement effectif ; la quasi-totalité des LMNP ne sont pas concernés.
Je dispose de plusieurs appartements LMNP : vous devez déclarer et payer la CFE dans chaque commune où se situe un bien.
Différence entre CFE et taxe d'habitation : la taxe d'habitation s'applique aux occupants au 1er janvier, tandis que la CFE concerne l'activité commerciale de location meublée.
La CFE est exonérée la première année d'activité, puis la base est réduite de 50 % la deuxième année.

Situation	Conséquence CFE
Recettes N-2 ≤ 5 000 €	Exonération de la cotisation minimum
Première année d'activité	Exonération automatique
Deuxième année (N+1)	Abattement de 50 % sur la base
Régime réel	CFE déductible à 100 % des recettes locatives

Chez LMNP.AI, nos experts-comptables prennent en charge la CFE dans votre comptabilité et vous alertent sur les exonérations dont vous pouvez bénéficier. Avec lmnp.ai, la CFE est automatiquement intégrée dans vos charges déductibles. Le logiciel vous rappelle les échéances et génère votre liasse fiscale en incluant tous les impôts et taxes.

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