Accord Immobilier SARL : définition et activités

Une SARL immobilière est une SARL dont l'activité consiste à acquérir et gérer des biens immobiliers. La SARL immobilier est une société commerciale constituée dans le but d'acquérir, de gérer et d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. La SARL immobilière a pour objet l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. En outre, elle effectue des opérations immobilières.

Statut juridique et distinction avec la SCI

Parler de SARL immobilière revient en réalité à mélanger le statut juridique de la société créée avec sa finalité. La SARL immobilière n’est pas une forme juridique à proprement parler. À la différence de la SARL immobilière, la SCI est une société civile. Cela lui interdit par principe d'exercer une activité commerciale comme la location meublée non professionnelle.

Si la SCI est la forme juridique la plus “connue” pour la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI étant une société civile, elle ne peut réaliser des activités commerciales. En fonction de la raison pour laquelle la société est créée, la société civile immobilière peut vite trouver ses limites, surtout si la société est crée à des fins commerciales. Pour choisir entre la société civile immobilière (SCI) et la SARL, il est important de bien définir son projet.

En comparaison de la SCI, société civile souvent utilisée pour la gestion de biens immobiliers, la responsabilité des associés en SARL est limitée aux montants de leurs apports, ce qui n’est pas le cas au sein de la SCI. La SCI possède des obligations comptables allégées : elle doit seulement tenir une comptabilité dite basique. La SARL, en tant que société commerciale est soumise à des contraintes plus importantes en termes de comptabilité (comptabilité d’engagement), qui nécessite, dans l’immense majorité des cas, voire dans la totalité des cas, de faire appel à un expert-comptable.

Constitution, capital et parts sociales

La SARL est une société à responsabilité limitée constituée au minimum de deux associés. Toutefois, il est possible de constituer une SARL avec un unique associé. Les apports en nature et les apports en numéraire constituent le capital social de la SARL immobilière. En contrepartie de ces apports, les associés recevront des parts sociales.

Au sein d’une SARL immobilière, les associés disposent d’un droit indirect sur les biens immobiliers. En effet, la SARL immobilière détient l’immeuble ou les immeubles tandis que les associés qui la composent détiennent les parts sociales de la SARL. Par conséquent, ce sera le gérant qui va administrer les biens immobiliers de la SARL.

Rédaction des statuts : les statuts constituent l'acte fondateur de la SARL. Dépôt du capital social : cette étape consiste à déposer les fonds qui composent le capital social sur un compte bancaire ou chez un notaire.

Gérance et statut social des dirigeants

Une SARL immobilière est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être un associé ou non. En cas de cogérance (pluralité de gérants), les gérants partagent par principe les mêmes pouvoirs. Si un des associés est dirigeant de la SARL, le statut social de ce dernier varie en fonction de sa position en tant qu’associé.

En tant qu’associé majoritaire, le gérant de la SARL sera travailleur non salarié. Dans une SARL, les gérants de la société peuvent être considérés comme travailleurs non salariés (TNS) ou assimilés salariés. Si un ou plusieurs gérants détiennent plus de 50 % du capital, ces derniers sont considérés comme TNS. Figurez-vous que la gérance majoritaire rend exigible les cotisations sociales sur les dividendes perçus (soit environ 40 % !).

Fiscalité et régime d'imposition

S’agissant de la fiscalité, en matière d’imposition des bénéfices, les associés de la SARL peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou pour l’imposition directe des bénéfices à leur nom, c’est à dire à l’impôt sur le revenu, pour une certaine durée. Par défaut, les bénéfices de la SARL sont assujettis à l'impôt sur les sociétés (IS).

La SARL immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés présente certains avantages communs avec la SARL familiale immobilière. Toutefois, il convient de préciser que les sociétés immobilières soumises à l’IS impliquent un double niveau d’imposition. Le double régime d’imposition présente une problématique. Les loyers et plus-values vont être perçus par la SARL immobilière et à l’issue de la détermination du résultat fiscal, la SARL va payer l’impôt sur les sociétés. Également, la SARL immobilière verse des dividendes à ses associés.

Lorsque la SARL est une SARL de famille, cette option pour l'IR n'est pas limitée dans le temps. La SARL de famille bénéficie d'une option fiscale qui lui permet d'être imposée à l'impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Cette imposition à l'IR permet aux associés d'éviter une double imposition. Par ailleurs, l'imposition sur le revenu permet aux associés d'une SARL de famille immobilière d'imputer les pertes de la société sur leur revenu.

Activités et opportunités d'exploitation

La SARL immobilière peut procéder à l’achat d’une structure immobilière (bureaux, locaux commerciaux..) pour exercer ses activités. Également, l’investissement direct à partir d’une SARL immobilière présente certains avantages. En effet, l’acquisition du bien immobilier sera amortie à hauteur de 70 à 90%. La dotation aux amortissements sera soustraite au bénéfice de votre SARL.

La SARL immobilière peut également être utilisée pour faire de l'achat-revente de biens immobiliers. Pour l’achat revente immobilier avec la réalisation de travaux, la SARL immobilière peut trouver son sens, mais à condition qu'il n’y ait pas de gérant majoritaire (sinon vous paierez des cotisations sociales sur les versements de dividendes). La SARL immobilière peut bénéficier du régime avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Pour les locations meublées, sauf à être associés d’une même famille, vous serez forcément dans une société à l’IS. Vous n’aurez donc pas droit aux avantages reconnus aux loueurs en meublé non professionnels.

Avantages et inconvénients pratiques

Puisqu’il s’agit d’une société à responsabilité limitée, la responsabilité des associés qui la constituent est limitée au montant de leurs apports. Cela signifie que si la SARL immobilière connaît des difficultés financières, les créanciers ne peuvent pas demander aux associés de régler les dettes qui excèdent le montant qu'ils ont apporté.

Cependant, cet avantage est à nuancer si la SARL contracte un prêt pour financer un investissement immobilier. En effet, dans ces cas-là, les établissements bancaires demandent le plus souvent aux associés de se porter caution. Super me direz vous ! En réalité non ! Si vous souhaitez faire emprunter la SARL immobilière, sachez que la banque n’est pas née de la dernière pluie et est au courant du mécanisme de responsabilité limitée. Elle va donc vérifier si la société dispose d’un actif suffisant pour se rembourser en cas de défaut de remboursement.

La SARL implique également des frais de fonctionnement plus importants que la SCI du fait de la nature commerciale de la société. La SARL, en tant que société commerciale, est soumise à des contraintes comptables et devra faire enregistrer ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce.

Aspects pratiques de création et obligations

Toutes les activités peuvent être exercées en SARL, à condition d’être licites. La SARL est une forme juridique présentant divers avantages. La SARL voit par exemple, les conditions d’entrée de nouveaux associés et de ventes des parts sociales encadrées et souvent soumis à l’approbation des associés constituant la société.

La loi impose que certaines décisions soient prises par la collectivité des associés. Le gérant doit donc convoquer une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour procéder à l'approbation des comptes. Les apports en nature et les apports en numéraire constituent le capital social de la SARL immobilière.

Quand privilégier la SARL immobilière ?

Si vous souhaitez créer une société pour réaliser des opérations de gestion immobilière, la SCI n’est pas la seule option envisageable. En effet, il est possible de créer une SARL immobilière. Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société est une pratique courante. Dans la grande majorité des cas, les investisseurs s’orientent vers la SCI en ce qu’elle est facile à gérer et à constituer. Qu’en est-il de la SARL immobilière ?

La SARL de famille est particulièrement intéressante notamment pour investir dans l’immobilier à plusieurs et faire bénéficier aux associés du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). En tant que fondateur et associé de la SARL immobilière, vous disposez donc d’un nombre de parts sociales en fonction de votre apport dans le capital. A noter que votre droit de regard en tant qu’associé de la SARL immobilière est moins important qu’en SCI.

Enfin, si vous souhaitez vous professionnaliser dans l’immobilier et payer des salaires aux gérants majoritaires en limitant vos charges sociales, la SARL immobilière peut être intéressante.

Activités complémentaires et obligations professionnelles

Toutes opérations se rapportant : - À l'agence immobilière ; - Achat -Vente - Rénovation de biens immobiliers (Marchand de biens) ; - Aux Expertises ; - À des prises de participation. L'activité est exercée sous condition suspensive de la délivrance de l'agrément par l'autorité compétente. La pièce justificative (CARTE PROFESSIONNELLE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES) doit être fournie au Greffe dans les quinze jours de sa délivrance par l'autorité compétente.

Cette société était précédemment immatriculée dans le ressort du TC de Gap (2004 B 266) au 9 avenue Maurice Petsche 05100 Briançon, où elle avait commencé son activité le 01/11/2004. Pas encore de votes.

Contexte de marché : agences et diagnostics

Cette étude analyse en profondeur le marché des agences immobilières en France: croissance record jusqu'en 2022 puis baisse, essor des réseaux de mandataires, choc brutal du retournement conjoncturel (hausse des taux, chute des ventes), montée de l'investissement locatif, mutation digitale des usages, repositionnement des enseignes comme Century 21 ou Stéphane Plaza. Un document pour comprendre les défis structurels et les leviers de rebond d'un secteur en pleine recomposition.

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Comment se porte le marché immobilier en France aujourd’hui ?

Immatriculation, registres et données publiques

État des inscriptions : Toutes les structures référencées sur notre site sont inscrites à un ou plusieurs référentiels publics (base Sirene, RNE, RNA). L’Extrait RNE est le justificatif d’immatriculation de l’entreprise. Il contient les mêmes données qu’un extrait KBIS/D1.

Indicateur	Exemple / donnée
Inscription Sirene	Inscrite (Insee) le 01/12/1998 (mise à jour le 06/12/2025)
Immatriculation RNE	Immatriculée au RNE (INPI) le 18/12/1998 (mise à jour le 18/07/2026)
Effectif salarié (ex.)	10 à 19 salariés, en 2023
Convention collective	IDCC 1527 - Convention collective nationale de l'immobilier

Sources : INSEE, DGFiP, Douanes, INPI, MTPEI. Cette structure est une entreprise immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE). Ce registre liste les entreprises de France. Il est tenu par l’INPI.

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