Délai de 5 ans et achèvement TVA locaux bruts de béton: régimes, régularisations et incidences

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) grevant les dépenses de construction d'un immeuble neuf, y compris l’acquisition ou l’aménagement du terrain, est déductible dans les conditions de droit commun, que ce soit pour des biens ou prestations de services. Les règles entourant la LASM et la déduction de la TVA s’appliquent aussi bien à la construction qu’à la transformation, et elles prévoient des mécanismes de régularisation sur une période pouvant aller jusqu’à vingt-cinq ans selon les cas.

1. Déductibilité et conditions générales

La TVA de la LASM est déductible selon les articles du CGI, notamment lorsqu’il s’agit de l’immeuble proprement dit ou de ses fractions identifiées lors de l’affectation initiale des locaux. Lorsque l’immeuble n’est pas achevé depuis plus de cinq ans, la cession est, par hypothèse, taxable sur le prix total, justifiant la déduction des dépenses d’amont qui ont grevé les éléments de son prix.

Dès lors que la déclaration formalise l’intervention de la livraison, les règles de péremption du droit à déduction ne s’appliquent pas pour les dépenses prises en compte (CGI, ann. II, art. 271). Toutefois, lorsque le redevable n’a pas de numéro individuel d’identification à la TVA (cas LASM), le droit à déduction peut ne s’exercer qu’au moment de la LASM prévue par le CGI.

2. Détermination des coefficients et utilisation imposable

La TVA grevant la LASM est déductible dans les conditions de droit commun, avec détermination des coefficients d’assujettissement et de taxation soit pour l’immeuble pris dans son ensemble, soit par fractions identifiées lors de l’affectation initiale (ann. II, art. 207, 2). Sauf indication contraire, l’immeuble est réputé utilisé pour des opérations imposables au sens du II de l’article 206.

3. Déduction et report: construction neuve vs transformation

Conformément au c du 1 du II de l’article 271 du CGI, la taxe déductible correspond à celle acquittée au titre de la LASM de l’immeuble construit ou transformé. Pour la LASM liée à la construction d’un immeuble neuf, la liquidation et la déduction peuvent être reportées jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achèvement (CGI, art. 270, II). Le droit à déduction naît lorsque la taxe devient exigible chez le redevable (CGI, art. 271, I-2).

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4. Régularisations et périodes de vingt ans

Lorsque l’immeuble est immobilisé et affecté à des opérations n’ouvrant pas droit à une déduction complète, la LASM peut faire l’objet d’une régularisation sur une période de vingt années, y compris celle pendant laquelle l’immeuble est achevé. Ceci s’applique aussi à l’acquisition qui avait supporté la TVA et a ouvert droit à déduction.

5. Cas spéciaux: démembrement et usufruit

En cas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété), la nue-propriété est regardée comme non affectée à une activité imposable. Toutefois, l’usufruitier devra régulariser la TVA si l’usufruit s’éteint avant la fin des vingt années. Si l’usufruitier a déduit intégralement la TVA et immobilise le bien, la régularisation est calculée au prorata des années restant à courir après l’extinction de l’usufruit.

6. Crédit-bail immobilier et TVA immobilière

Les opérations de crédit-bail immobilier sont régies par le II de l’article 207 et le CGI, avec une période de régularisation adaptée à la durée du contrat (arrondi à l’entier supérieur si nécessaire). Si les loyers sont soumis à TVA, la déduction initiale peut ne pas donner lieu à régularisation négative; sinon, la régularisation suit les règles habituelles sur la base du droit à déduction et de l’usage imposable.

Exemple type: sur un contrat de crédit-bail de quinze ans, les régularisations s’opèrent par quinzième; si l’option de levée de l’achat est exercée, l’assujetti peut ne pas avoir de régularisation pour les loyers déjà soumis à TVA.

7. Assimilation et traitement des terrains à bâtir

Les terrains à bâtir qui entrent dans le champ TVA lorsque vendus par un assujetti restent soumis à TVA sur le prix total si l’acquisition initiale a ouvert droit à déduction; sinon, c’est la marge qui s’applique. Pour les terrains non bâtis, la vente est exonérée sauf option pour TVA sur prix total.

8. TVA immobilière et vente d’un immeuble neuf vs ancien

Immeubles neufs: vente soumise à TVA sur le prix total si l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans ou s’il est obtenu par surélévation ou rénovation majeure répondant aux critères de l’article 257 I-2-2° du CGI. Immeubles anciens: vente par un professionnel assujetti est généralement taxée sur marge sauf option pour TVA sur le prix total; vente entre particuliers hors du champ de TVA.

Les droits d’enregistrement diffèrent selon que la cession est soumise à TVA ou non: lorsque la mutation est soumise à TVA, le droit d’enregistrement est fixe (0,70 %) avec une surtaxe additionnelle; depuis 2025 des possibilités de taux départementaux plus élevés existent dans certains départements.

9. Règles et cas Drebers et la réforme de 2026

La jurisprudence Drebers (CJUE, 12 septembre 2024) introduit le principe que la durée de vie économique de l’investissement, et non la qualification formelle « bâtiment neuf », détermine le délai de révision applicable. Suite à cela, la loi du 10 février 2026 prolonge les délais de révision à quinze et vingt-cinq ans pour les travaux de rénovation ou services présentant une durabilité équivalente à celle d’un bâtiment neuf, avec rétroactivité limitée.

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10. Implications pratiques et zones d’incertitude

Allongement du délai de révision peut être un avantage ou un inconvénient selon le contexte: risque de régularisations défavorables en cas de changement d’affectation ou de cession sans TVA.
Pour les rénovations lourdes avec durée de vie économique comparable à un bâtiment neuf, le nouveau délai peut permettre une régularisation sur 15 ou 25 ans selon les conditions, et implique une vigilance accrue pour les bailleurs et les investisseurs.
La frontière entre rénovations « classiques » et « durables » se détermine cas par cas, en s’appuyant sur la nature, l’ampleur, le coût et la durabilité des interventions, avec une circulaire administrative à venir pour préciser les critères.

11. Définition pratique: achèvement et acquisitions en brut de béton

La notion d’achèvement est un concept fiscal déterminant, s’appuyant sur l’occupation effective ou sur les éléments d’achèvement des travaux, et non uniquement sur les lacunes de raccordement. Les critères varient selon le type d’immeuble et son usage (locatif, commercial, industriel). La qualification « bruts de béton » est associée à la fin des travaux et à la mise à disposition des locaux, avec éventuelles implications sur l’application de la TVA et sur les régularisations ultérieures.

12. Tableaux et schémas (résumé)

Cas	Règle TVA correspondante	Régularisation	Durée
Immeuble neuf achevé < 5 ans	TVA sur prix total	Possible régularisation	5, 15 ou 25 ans selon scénario
Transformation lourde	TVA dépend du traitement (neuf vs transformation)	Régularisation selon durée	15 ans (cas Drebers, puis 2026 réforme)
Crédit-bail immobilier	Régularisation adaptée au contrat	Oui (jusqu’à 20 ans, ou moins selon durée)	Selon contrat

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