Statut juridique et cotisations sociales pour l’activité « Location de terrains » (TNS)

Le travailleur non salarié (TNS) est une personne qui s’installe à son compte et exerce son activité en nom propre ou un dirigeant de société. Il relève de la sécurité sociale pour les indépendants (SSI). Le travailleur indépendant dispose d’un statut particulier. Il se dinstingue de celui applicable aux salariés.

Quel périmètre juridique pour l’activité « Location de terrains et d'autres biens immobiliers » (code APE/NAF 6820B) ?

La définition précise de l'activité du code APE ou NAF 6820B est : "Location de terrains et d'autres biens immobiliers". Le code APE - NAF 6820B est unique et implique des droits et obligations spécifiques. A ce jour, 1 633 149 sociétés sont immatriculées sous ce code qui concerne 23 905 salariés, essentiellement des agents immobiliers.

Lors de la création d'une société, le centre des formalités des entreprises recueille des informations sur votre société, qui seront transmises à l'INSEE. C'est cet organe de classification qui vous attribuera un des 732 codes présents dans les branches professionnelles en France. L'INSEE vous délivrera votre code d’activité en fonction de l'activité principale de votre entreprise. C'est l'activité principale qui détermine votre code APE. Votre code APE est attribué par l'INSEE lors de la création de votre entreprise.

Le code APE n'est pas vraiment utile pour un chef d'entreprise car il n'a pas de valeur juridique et sert surtout pour les statistiques de l'INSEE. Cependant, il peut être utile pour savoir vers quelle convention collective se tourner. La convention collective nationale (CCN) applicable est choisie par l'employeur en fonction de l'activité principale de l'entreprise. Un même code NAF peut regrouper plusieurs conventions, donc cet identifiant n'est pas toujours suffisant pour déterminer la convention collective applicable.

Si le code NAF qui vous a été attribué par l'INSEE n'est pas correct, vous pouvez envoyer un courrier de réclamation en y joignant ce formulaire de modification de code NAF 6820B. Si votre activité a changé, vous pouvez contacter votre CFE. Le guichet unique centralise désormais l'ensemble des formalités nécessaires au démarrage de leur activité. Le nouveau registre d'immatriculation des entreprises est le RNE (Répertoire National des Entreprises). Le guichet unique est accessible via le site de l'INPI.

Lire aussi: Auto-entrepreneur : quelle activité rentable ?

Statut juridique du dirigeant : quand est-on TNS ?

Le statut TNS s’applique aux statuts juridiques suivants : Entrepreneur individuel (EI), y compris le micro-entrepreneur ; Gérant associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ; Gérant associé majoritaire d’une société à responsabilité limitée (SARL) ; Associé de société en nom collectif (SNC). Le TNS est son propre employeur et ne bénéficie donc pas des protections classiques liées au salariat (salaire minimum, congés payés, protection contre le licenciement).

Dans une SARL, si le gérant détient, seul ou avec son collège de gérance (conjoint, enfants mineurs), plus de 50 % des parts sociales, il est considéré comme gérant majoritaire SARL. À l’inverse, un gérant minoritaire ou égalitaire est assimilé salarié. Si vous possédez plus de 50 % des parts, vous êtes TNS (majoritaire). Si vous possédez 50 % ou moins, vous êtes assimilé salarié (minoritaire ou égalitaire).

Un gérant non salarié est obligatoirement un TNS. Ce statut est celui des gérants majoritaires de SARL, des associés uniques d'EURL ou des entrepreneurs individuels (y compris micro-entrepreneurs). Vous êtes TNS si vous n'avez pas de contrat de travail et que vous exercez en nom propre (EI) ou que vous êtes gérant majoritaire d'une SARL/EURL. Le président d'une SAS ou d'une SASU est obligatoirement assimilé salarié dès lors qu'il perçoit une rémunération.

Différences entre TNS et assimilé salarié : coût et protection

Le travailleur non salarié (TNS) cotise dans des proportions différentes que les salariés. Certains taux de cotisations sociales sont, en effet, différents. Il ne bénéficie donc pas de la même couverture sociale. Le principal avantage du statut de travailleur non salarié est son coût pour l’entreprise. A salaire net équivalent, le poids des charges sociales d’un TNS est presque deux fois moins important que celui d’un salarié.

À revenu net égal, un TNS coûte environ 30 % de moins qu’un assimilé salarié (président de SAS). Cette économie de charges permet soit d’augmenter le revenu disponible du dirigeant, soit de réinvestir cette trésorerie dans le développement de l’activité. L’assimilé salarié bénéficie d’une protection identique à celle des salariés cadres (sauf pour le chômage). Sa retraite est plus robuste et sa prévoyance de base souvent meilleure.

Lire aussi: Modifier Activité Kbis Auto-Entrepreneur

Le statut TNS offre peu de possibilités en termes d’arbitrages financiers et d'optimisation fiscale (rémunération/dividendes). L'assimilé salarié est obligatoirement rémunéré par une fiche de paie, avec les contraintes associées (déclarations DSN mensuelles). Les dividendes ne sont pas soumis aux cotisations sociales dans certaines configurations (SAS notamment).

Cotisations sociales TNS : assiette, taux, et modalités de paiement

Les cotisations du travailleur non salarié, ou TNS, s’appuient sur le bénéfice net de l’entreprise ou sur la rémunération réellement perçue par le gérant. Pour un dirigeant de société à l’impôt sur les sociétés (IS), l’assiette correspond à la rémunération nette versée. Pour un entrepreneur individuel à l’impôt sur le revenu (IR), c’est le bénéfice total de l’activité qui sert de base, même si une partie est laissée en trésorerie dans l’entreprise.

Contrairement au salarié, il n’y a pas de distinction entre charges patronales et charges salariales. On parle globalement de cotisations sociales personnelles. Les cotisations minimales obligatoires existent : même en l’absence de revenu ou en cas de déficit, l’artisan doit s’acquitter de cotisations minimales. Ces dernières s’élèvent à environ 1 100 € par an et permettent de valider trois trimestres de retraite, tout en maintenant les droits à l’assurance maladie et aux indemnités journalières.

Le paiement s’effectue mensuellement ou trimestriellement sur une base provisionnelle (les revenus de l’année précédente). Après l’envoi de votre déclaration de revenus, l’Urssaf vous adresse un nouvel échéancier de paiement avec : la régularisation des cotisations de l’année précédente (complément de cotisations à payer ou remboursement de cotisations) ; le nouveau calcul provisoire des cotisations de l’année sur la base du revenu N-1 ; le montant provisoire des cotisations de l’année N+1 pour les premiers mois.

En pratique, les travailleurs indépendants paient le même montant mais bénéficieront de droits à la retraite améliorés suite à la réforme 2026 des cotisations sociales TNS. L'Urssaf permet d’adapter le montant des cotisations TNS aux variations de revenus. Sur votre espace Urssaf, vous pouvez signaler une hausse ou une baisse estimée de votre revenu.

Lire aussi: Commercial, Artisanal, Libéral : Auto-Entrepreneur

Cotisations minimales et validation de trimestres

Si vos revenus sont inférieurs aux seuils, des cotisations minimales obligatoires sont à payer. Elles se calculent sur une assiette différente de la réalité et assurent la validation de 3 trimestres de retraite par an. Les cotisations minimales TNS ne s’appliquent pas si vous percevez le RSA ou la prime d’activité. Dans ce cas, l’assiette retenue est votre revenu réel.

Prestations sociales et limites de la protection TNS

Le TNS bénéficie du remboursement de ses soins de santé (consultations, pharmacie, hospitalisation) aux mêmes taux que les salariés via la CPAM. Le système de retraite des TNS repose sur la solidarité. Ils cotisent pour une retraite de base (en points ou en trimestres selon la profession) et une retraite complémentaire obligatoire. Si les droits acquis sont désormais très proches de ceux des salariés pour les revenus inférieurs au Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), la protection diminue pour les hauts revenus.

En cas d’arrêt de travail, le TNS perçoit des indemnités journalières après un délai de carence (généralement 3 jours). Cependant, le régime obligatoire ne prévoit aucune couverture pour l’invalidité lourde ou le décès qui soit comparable aux contrats collectifs des entreprises. Enfin, il n’existe pas de prise en charge spécifique liée aux accidents du travail. Sans contrat de prévoyance complémentaire, le TNS est vulnérable.

Le travailleur non-salarié cotise moins que les salariés (et assimilés) mais il bénéficie, en contrepartie, d’une moins bonne protection sociale. Au-delà de 48 060 € de revenus, le gérant/chef d’entreprise cotise beaucoup moins pour sa retraite qu’un salarié classique. Très souvent, le statut TNS nécessite de souscrire des assurances complémentaires facultatives pour compléter sa protection sociale. Certaines cotisations, type Madelin, peuvent venir en déduction du résultat fiscal.

Aspects fiscaux et fiscalité de l’activité de location de terrains

Le bailleur (celui qui met le bien en location) est soumis à l’impôt pour les revenus qu’il perçoit au titre des locations immobilières. Mais il pourra s’agir, soit de l’impôt sur le revenu (IR), soit de l’impôt sur les sociétés (IS). Et s’il s’agit de l’IR, le bailleur percevra, soit des revenus fonciers, soit des bénéfices industriels et commerciaux.

Les profits provenant de la location d'un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial : on parle de location meublée taxée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location ne sont pas considérés, sur le plan fiscal, comme des revenus fonciers : ils sont au contraire considérés comme des bénéfices non commerciaux. Les revenus provenant de la location d'emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que vous n'assuriez aucun service ou prestation.

Choisir entre TNS et assimilé salarié : critères de décision

Plusieurs critères sont à prendre en considérations pour faire le bon choix : Quel niveau de rémunération visez-vous ? Quels sont vos besoins en termes de protection sociale ? Quels sont vos objectifs fiscaux ou d’optimisation ? Si l’objectif est de se verser un revenu mensuel régulier et élevé, le TNS est mathématiquement plus avantageux grâce aux charges réduites. Pour un artisan ou un consultant seul, le formalisme réduit est un gain de temps précieux.

D’autres paramètres entrent en jeu dans le choix de votre statut juridique. Par exemple, si vous prévoyez de lever des fonds, créer une SAS plutôt qu’une SARL s’avère pertinent. Le choix de la structure fige souvent le régime social. Si vous tenez absolument au statut TNS, vous devrez vous orienter vers une EURL ou une SARL (majoritaire).

Le créateur doit se poser une question simple : “Suis-je capable d’épargner moi-même pour ma retraite et ma protection, ou ai-je besoin que le système le fasse pour moi de manière automatique ?”. Le TNS s’adresse aux profils gestionnaires qui préfèrent garder la main sur leur argent.

Cas pratiques

• Exemple : Vous êtes licencié et inscrit à France Travail. Vous optez pour le maintien de vos allocations chômage et bénéficiez donc d’une protection sociale à ce titre. Opter pour un statut assimilé salarié peut avoir un sens pour diminuer les charges en début d’activité.
• Exemple : Jeune retraité, vous vous lancez comme consultant freelance. Vous bénéficiez déjà d’une protection sociale et d’une pension de retraite. Il peut être plus pertinent de créer une SASU et de vous verser des dividendes.
• Exemple Maxence : gérant majoritaire de SARL, déclare ses revenus. L’Urssaf lui envoie un échéancier de paiement avec des cotisations supplémentaires à payer, puisque son revenu professionnel a augmenté en 2024.

Organismes, formation et conventions applicables pour le code 6820B

Nous avons épluché l'ensemble des textes de loi pour que vous sachiez tout sur le code APE - NAF 6820B : obligations, organismes de formations, conventions collectives applicables et assurances obligatoires. Quels sont les instituts de formation agrées pour le code APE 6820B ? Les organismes paritaires collecteurs agréés (OPCA) ont été remplacés par les opérateurs de compétences (OPCO) le 1er avril 2019.

En tant que micro-entrepreneur de l’activité “Location de terrains et d'autres biens immobiliers”, les mêmes règles s’appliquent pour vous que les autres types de société. Vous avez obligatoirement un code NAF qui vous a été attribué en même temps que votre SIREN et vous avez la possibilité de le changer si il ne correspond plus à votre activité.

L'Identifiant de la Convention Collective (IDCC) d'une société est défini par le Ministère du travail, et permet de numéroter l'ensemble des conventions collectives applicables (il y en plus de 1000). Certaines entreprises sont écartées d'appels d'offres si leur code APE ne correspond pas à la mission demandée. L'utilité statistique peut être également importante pour des clients ou des prestataires.

Points pratiques à retenir pour un bailleur TNS louant des terrains

• Vos revenus pourront être taxés comme des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, voire comme des revenus non commerciaux selon la nature de la location.
• Si vous louez un terrain nu, vos revenus seront des revenus fonciers.
• Si vous assurez des prestations (mobilier, services), la fiscalité peut basculer vers les BIC.
• Le TNS doit anticiper la trésorerie pour payer ses cotisations provisionnelles et éventuelles cotisations complémentaires (Madelin, prévoyance).
• Il est souvent nécessaire de souscrire des assurances complémentaires pour couvrir maladie longue, invalidité et décès.

Tableau récapitulatif synthétique

Le statut de travailleur non salarié (TNS) constitue un statut récurrent de l’entrepreneuriat indépendant en France, offrant une flexibilité de gestion et un coût social réduit. Le terme TNS désigne une catégorie sociale de travailleurs dont la caractéristique juridique principale est l’absence de contrat de travail avec la structure qu’ils dirigent ou pour laquelle ils opèrent. Le choix entre TNS et assimilé salarié doit être mûrement réfléchi en fonction de vos objectifs financiers, de protection sociale et de développement d’entreprise.

balises:

Articles populaires:

• Stratégies Auto-Entrepreneur Monoclient
• Simulateur de Calcul de Loyer
• Installation Douche Senior (France)
• Tout savoir sur la Liste des Souscripteurs
• Créer Compte Administrateur INPI