agence immobilière franchise de TVA fonctionnement

TVA dans l’immobilier : qu'est-ce que c'est ? Le secteur de l'immobilier est lui aussi soumis à la TVA, un impôt indirect qui doit être versé à l’État. Dans le cadre d’une vente d’un bien, c’est le vendeur qui la collecte, et la reverse ensuite au centre des impôts. Selon le Code général des impôts, la TVA ne s’applique que lors d’un achat immobilier auprès d’un professionnel, la vente entre particuliers n’est pas concernée.

Tous les biens ne sont pas forcément assujettis à la TVA. Afin qu’elle soit applicable, ceux-ci doivent répondre à certains critères : logements ou terrains à bâtir neufs ; biens immobiliers de moins de 5 ans ; les constructions nouvelles ; les biens anciens avec de gros travaux de rénovation : cloisons intérieures, sanitaires et plomberies, planchers, fondations, installations électriques. Pour les logements anciens qui ne répondent pas aux critères ci-dessus, la TVA ne s’applique pas, même lors d’une vente avec un professionnel.

notion d’assujetti et qui paye la TVA

Quand on parle d'assujettissement à la TVA en immobilier, cela concerne principalement les professionnels de l’immobilier (promoteurs, investisseurs, agents immobiliers, entreprises, crédit-bailleur…). En effet, que ce soit de la vente de biens ou de la location, il s'agit d’une activité économique qui permet d’en retirer des recettes. Cependant, la notion d'assujetti peut être complexe de par les différents profils que nous pouvons retrouver :

Personne physique ou morale non assujettie à la TVA : dans le principe, ce groupe n’est pas soumis à la TVA immobilière, sauf si l’investissement immobilier a pour but d’en retirer des revenus de manière permanente. Dans le second cas, il peut y être soumis lors d’une cession d’immeuble dont l’objectif est purement commercial.
Personne physique ou morale avec une activité assujettie à la TVA : cela concerne les opérations immobilières. Cependant, il y a une exception où l’assujetti est exonéré si les transactions immobilières sont seulement patrimoniales.
Personne morale de droit public : dans le premier cas, s’il y a une délibération où il est décidé que la cession ne sert qu’à l’exercice des missions, il y a non-assujettissement des cessions entre les autorités publiques. Dans un second cas, la TVA est applicable en cas d’opérations immobilières entrant en concurrence avec des opérateurs privés, ou dans l’optique de les revendre.

qui paye la TVA ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous vous demandez qui doit payer la TVA ? Voyons ensemble ce qu’il en est dans le cadre d’un achat auprès d’un professionnel et d’un particulier.

Achat auprès d’un professionnel
La TVA immobilière s’élève à 20% et c’est au vendeur de la régler à l’État. En tant qu’acheteur, vous avez d’autres frais à régler : frais de notaire, taxe de publicité foncière (0,71% dans le cas où la TVA s’applique sur la valeur du terrain) et la contribution de sécurité immobilière (0,10%). En général, le prix d’achat d’un bien est supérieur à celui d’un particulier, car le professionnel facture les frais de son activité.

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Achat auprès d’un particulier
Dans le cadre d’un achat entre particuliers, la TVA immobilière n’est pas applicable, peu importe le type de bien (terrain, logement neuf ou ancien). Dans la plupart des cas, les biens immobiliers ont des prix inférieurs à ceux des professionnels. Tout comme pour l’achat chez un professionnel, vous devez vous acquitter des frais de notaire qui comprennent ses honoraires et les droits de mutation de 5,81%.

TVA immobilier : dans le neuf et dans l’ancien

La TVA immobilière est soumise à certaines règles que ce soit pour les biens immobiliers neufs et anciens. Voyons ensemble comment elle s’applique dans les deux cas.

Dans le neuf

Lors d’un achat immobilier, une TVA de 20% s’applique sur les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans, qu’il s’agisse d’une construction, d’une reconstruction ou d’une remise à neuf. Le taux diffère selon l’assujettissement du vendeur. Dans le cas où il est assujetti, la TVA immobilière est sur le montant total avec des droits de mutation à taux réduit. Quand le vendeur n’est pas assujetti, la vente d’un immeuble neuf n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il est redevable des droits de mutation au taux normal de 5,80%.

Dans l’ancien

La vente d’immeubles anciens, achevés depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, et ce même si le vendeur est assujetti. Il peut toutefois opter pour une imposition selon les déductions antérieures sur le prix total ou sur la marge. Les droits de mutation sont au taux normal, ou réduit s’il y a un engagement de revente ou de construction. Dans le cas d’un vendeur non assujetti, la TVA immobilière n’est pas applicable et les droits de mutation sont à 5,80%.

TVA immobilier et terrains

Quelles sont les règles pour les terrains non constructibles et à bâtir ? Voyons ensemble.

Les terrains non constructibles

Un terrain non constructible signifie par défaut que toute construction y est interdite. La TVA immobilière n’est donc pas applicable lors de la vente, ou alors avec option à la TVA sur le prix total. Des droits d’enregistrement sont soumis au taux de 5,80% ou 0,715% sous le couvert d’un engagement de revente.

Les terrains à bâtir

Les terrains à bâtir concernent les terrains nus, les terrains avec une construction à démolir, ou des immeubles inachevés. Ce type de vente est soumis à plusieurs exceptions. Dans le cas où le vendeur est assujetti, la TVA s’applique sur le prix total, avec des droits de mutation réduits ou au taux normal. Si celui-ci n’est pas assujetti, la TVA ne s’applique pas et les droits de mutation sont de l’ordre de 5,80%. Toutefois, d’autres conditions d’exonération de TVA peuvent s’appliquer sur certaines acquisitions : expropriation, rénovation urbaine ou ZUP; acquisitions par les organismes d’utilité publique; baux de construction (sauf si le vendeur choisi l’option d'assujettissement à la TVA); achats de remembrement foncier.

Récupération TVA immobilière et calculs

Récupération TVA immobilière : comment ça se passe ? Il est tout à fait possible de récupérer la TVA sur un bien immobilier en tant qu’investisseur. Pour cela il faut effectuer quelques démarches administratives en remplissant des formulaires spécifiques : acheter le bien immobilier avec la TVA incluse ; demander un numéro de TVA à l’administration fiscale ; faire la demande de remboursement de la TVA. Pour récupérer le montant de la TVA, il faut conserver le bien pendant une vingtaine d'années. Si ce n’est pas le cas, vous serez redevable de la TVA au prorata temporis. Bon à savoir : la récupération de la TVA est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard, le LMNP et LMP sous certaines conditions : acheter dans une résidence de services qui propose de nombreux services (restauration, entretien, blanchisserie…).

calculer TVA sur la marge et taux réduits

Comment calculer la TVA sur la marge immobilière ? Le calcul se fait de la même façon que la TVA sur le prix total en appliquant le taux effectif. Exemple: si achetez un bien à 150 000 € TTC et qu’il coûte aujourd’hui 180 000 € TTC, la TVA sur marge est (180 000 - 150 000) x 20% = 6 000 €, tandis que TVA sur le prix total serait 180 000 € x 20% = 36 000 €.

TVA immobilier : l’obtenir à taux réduit peut être possible sous conditions: plafond de prix, ressources de l’acheteur, proximité d’un quartier ANRU/QPV, et résidence principale à garder 15 ans. Pour vos projets d’investissements locatifs, utilisez notre simulateur en ligne afin d’évaluer le rendement locatif de ceux-ci.

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TVA et vente d'un immeuble neuf et ancien

Définition d'un immeuble neuf : un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, résulte d'une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf : les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans, les surélévations d’immeubles existants, les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi.

Cessions entre particuliers: un particulier non assujetti est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs réalisées entre particuliers sont hors champ d'application de la TVA. Ventes par des professionnels: imposition à la TVA. Les ventes d'immeubles neufs sont soumises à la TVA de plein droit sur le prix total (taux normal 20%). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques (5,5% pour accession sociale sous conditions; 10% pour certaines livraisons de logements sociaux). Droits d'enregistrement réduits lorsque mutation soumise à la TVA sur le prix total: 0,70% + surtaxe 0,015% soit 0,715% (DMTO). À compter du 1er avril 2025 jusqu’au 30 avril 2028, des départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5% du prix de vente, ce qui peut porter le DMTO à 6,31%.

TVA immobilière et vente d'un immeuble ancien: cessions entre particuliers, seules les opérations effectuées par des personnes assujetties à la TVA et agissant comme telles (marchand de bien, promoteur) relèvent de la TVA. Si le vendeur est assujetti, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (mais option possible sur la marge). Pour les terrains à bâtir vendus par un professionnel, la TVA est due sur le prix total (20%) et les droits d’enregistrement sont réduits à 0,715%. En revanche, une cession entre particuliers sur terrains à bâtir n’est pas soumise à la TVA, seuls les droits d’enregistrement s’appliquent.

TVA et mandataires immobiliers

La TVA peut paraître complexe pour les agents immobiliers indépendants. Les agents immobiliers indépendants sont généralement assujettis à la TVA. Le taux dépend de la nature des services rendus et peut inclure des exemptions ou des simplifications administratives. Par exemple, un agent commercial immobilier sous le statut d’auto-entrepreneur peut être exonéré de TVA jusqu’à un certain seuil de chiffre d’affaires. Au-delà, il devient assujetti et doit facturer la TVA. En 2025, le gouvernement a envisagé une réforme du statut de la microentreprise, avec un seuil abaissé à 25 000 euros et majoré à 27 500 euros, mais ce texte est suspendu jusqu’en 2026. Les mandataires affiliés à un réseau ne facturent pas directement au client; le réseau applique déjà la TVA. Au-delà de 25 000 euros de chiffre d’affaires, les factures faites au réseau doivent inclure les 20 % de TVA. À partir de 2026, les mandataires devront appliquer la TVA dès qu’ils dépassent les seuils légaux de chiffre d’affaires fixés pour les prestations de services. Le taux applicable est le taux normal de 20 %, car l’activité de mandataire immobilier est considérée comme une prestation de services. Un mandataire peut-il rester en franchise de TVA ? Oui s’il reste sous les seuils. Au-delà, il devient assujetti et doit facturer la TVA. Cette TVA peut modifier le montant des commissions lorsque facturées via un réseau.

franchise en base et obligations

La TVA pour un agent commercial immobilier ne s’applique pas automatiquement. Tant que vous restez sous les seuils, vous bénéficiez de la franchise en base de TVA. Dès que vous dépassez les seuils ou que vous optez volontairement pour la TVA, vous devez:

Facturer la TVA à vos clients au taux standard de 20%.
Déduire la TVA sur vos frais professionnels (déplacements, etc.).
Déclarer et reverser la TVA à l’État dans les délais légaux.

Bon à savoir : la récupération de la TVA est cumulable avec d’autres dispositifs (Censi-Bouvard, LMNP, LMP) sous conditions liées à l’usage du bien et à la qualification du bailleur.

Pour les professionnels, les obligations déclaratives et les choix de régime peuvent influencer le calcul des commissions et le coût total des transactions. L’essentiel à retenir est que la TVA immobilière ne s’applique pas automatiquement à une agence immobilière qui agit comme intermédiaire entre vendeur et acheteur; lorsque la vente est soumise à la TVA, l’acheteur paie la TVA et le vendeur la reverse à l’État, tandis que les droits d’enregistrement s’appliquent lorsque la TVA est hors champ ou en cas d’option sur la marge.

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Si vous êtes agent commercial immobilier, mandataire et vous vous interrogez sur l’application de la TVA à votre activité, la réponse dépend principalement de votre chiffre d’affaires annuel et du statut (franchise, auto-entrepreneur, régime réel). Qu’il s’agisse de franchise en base, de seuils de chiffre d’affaires ou de déclarations de TVA, mieux vaut anticiper et, si nécessaire, consulter un expert-comptable pour optimiser la gestion fiscale et éviter les erreurs.

En résumé, la TVA immobilière est un impôt indirect complexe mais maîtrisable avec une compréhension claire des régimes et des seuils. Pour une agence immobilière, le passage à la TVA dépend du statut et du chiffre d’affaires, et les obligations évoluent avec les réformes prévues pour 2026 et au-delà.

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