Agent Immobilier et TVA : Comprendre le Régime Applicable

Le régime de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) pour les agents immobiliers en France est un sujet complexe qui dépend de plusieurs facteurs, notamment le chiffre d'affaires et le type d'activité exercée. Cet article vise à clarifier les aspects essentiels de ce régime, en particulier la franchise en base de TVA et les particularités pour les agents commerciaux immobiliers.

La Franchise en Base de TVA : Allègement des Obligations Fiscales

La franchise en base de TVA est un régime qui allège considérablement les obligations fiscales des petites entreprises. En effet, avec ce régime, il n'y a aucune déclaration de TVA à faire. En contrepartie, il n'est pas possible de déduire la TVA sur les achats professionnels réalisés pour les besoins de l'activité.

Seuils de Chiffre d'Affaires pour Bénéficier de la Franchise en Base de TVA

Pour bénéficier du régime de la franchise en base de TVA, le chiffre d'affaires de l'entreprise ne doit pas dépasser certains seuils. Ces seuils varient selon l'activité exercée. Voici les seuils pour différentes activités :

• Activité commerciale et d'hébergement :
  • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 85 000 €.
  • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 93 500 €.
• Activité de prestation de services :
  • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 37 500 €.
  • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 41 250 €.
• Activité libérale (sauf avocat) :
  • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 37 500 €.
  • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 41 250 €.
• Avocat :
  • Pour les activités réglementées :
    • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 50 000 €.
    • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 55 000 €.
  • Pour les activités non réglementées :
    • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 35 000 €.
    • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 38 500 €.
• Auteur d'une œuvre de l'esprit ou artiste-interprète (et ses ayants-droits) :
  • Pour les activités de livraisons d'œuvres et de cession de droits d'auteurs :
    • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 50 000 €.
    • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 55 000 €.
  • Pour les autres activités :
    • Chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) inférieur ou égal à 35 000 €.
    • Chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) inférieur ou égal à 38 500 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

Calcul au Prorata en Cas de Démarrage de l'Activité

Si l'entreprise vient de démarrer son activité, elle doit ajuster son chiffre d'affaires de l'année de création au prorata de son temps d'exploitation pour déterminer si elle peut bénéficier de la franchise en base de TVA l'année suivante.

Lire aussi: Comprendre la TVA pour les agents immobiliers

La formule est la suivante :

(CA / nombre de jours dans une année) x nombre de jours entre le démarrage et le dernier jour de l'année.

Ce calcul permet de déterminer si l'entreprise peut continuer à bénéficier de la franchise en base de TVA l'année suivante.

Exemples Concrets

Voici quelques exemples pour illustrer comment ces seuils fonctionnent :

• Exemple 1 (Activité commerciale) : Une entreprise réalise un chiffre d'affaires de 82 000 € en 2024. Le seuil de chiffre d'affaires à ne pas dépasser est de 85 000 €, elle peut donc bénéficier de la franchise en base de TVA. L'année suivante, elle réalise un chiffre d'affaires de 90 500 €. Le seuil de tolérance à ne pas dépasser en 2025 est de 93 500 €. Pour l'année 2025, elle dépasse le seuil de base de la franchise en base de TVA (85 000 €) mais elle reste en dessous du seuil de tolérance de 93 500 €. Son chiffre d'affaires de l'année précédente étant inférieur au seuil de base, l'entreprise continue de bénéficier de la franchise en base de TVA.
• Exemple 2 (Prestation de services) : Une entreprise réalise un chiffre d'affaires de 24 000 € en 2024. Le seuil de base de chiffre d'affaires à ne pas dépasser est de 37 500 € ainsi, elle peut bénéficier de la franchise en base de TVA. L'année suivante, elle réalise un chiffre d'affaires de 38 500 €. Le seuil de tolérance à ne pas dépasser en 2025 est de 41 250 €. Pour l'année 2025, elle dépasse le seuil de base de la franchise en base de TVA (37 500 € ) mais elle reste en dessous du seuil de tolérance 41 250 €. Son chiffre d'affaires de l'année précédente étant inférieur au seuil de base, l'entreprise continue de bénéficier de la franchise en base de TVA.
• Exemple 3 (Démarrage d'activité) : Si l'entreprise démarre son activité le 14 mai 2024 et qu'elle avait réalisé un chiffre d'affaires de 27 000 € entre le 14 mai 2024 et le 31 décembre 2024, il aurait fallu calculer son chiffre d'affaires de l'année 2024 au prorata du temps d'activité. Ainsi pour l'année 2024, le CA calculé au prorata du temps d'exploitation est égal au CA de l'entreprise multiplié par le nombre de jours dans 1 année et divisé par le nombre de jours entre la date de création de l'entreprise et la fin de l'année : (27 000 € x 365)/232 = 42 478 €. Le chiffre d'affaires de l'entreprise calculé au prorata est supérieur à 41 250 €. Ainsi, elle ne peut pas bénéficier de la franchise en base de TVA pour l'année 2025.

Conséquences de la Franchise en Base de TVA

Les conséquences de la franchise en base de TVA sont différentes selon que les échanges commerciaux ont lieu en France, au sein ou en dehors de l'Union européenne (UE).

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Échanges en France

En tant que professionnel qui relève de la franchise en base française, l'entreprise doit facturer ses prestations de services ou ses ventes réalisées en France sans TVA, autrement dit en hors taxe (HT). La mention "TVA non applicable - article 293 B du CGI" doit figurer sur chaque facture ou note d'honoraires. Si cette mention n'est pas indiquée, l'entreprise s'expose à un redressement fiscal pour non-respect du formalisme administratif en cas de contrôle fiscal.

En bénéficiant du régime de la franchise en base de TVA, l'entreprise est exemptée des déclarations de TVA française mensuelles ou trimestrielles. En revanche, elle ne peut pas déduire la TVA.

Agent Commercial Immobilier : BIC ou BNC ?

Il est crucial de distinguer les agents immobiliers des agents commerciaux. Les premiers exercent pour leur compte, tandis que les seconds travaillent pour un tiers et touchent des commissions. C'est pourquoi le régime fiscal diffère.

Lorsqu’un agent immobilier ou professionnel du secteur est titulaire d’une carte professionnelle (carte transactionnelle, carte de gestion des biens immobiliers ou carte des syndics de copropriétés), il est soumis au régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela signifie qu’il peut ouvrir sa propre agence et exercer plusieurs activités comme la vente, l’achat, la location et la sous-location de biens construits ou non, ou encore la gestion de fonds de commerce.

D’après le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), un agent commercial immobilier effectue des transactions immobilières (achat, vente ou location) pour le compte d’un agent ou d’une agence immobilière. Il n’est pas titulaire d’une carte professionnelle, mais il possède une attestation d’habilitation qui lui permet d’exercer pour le compte d’autrui. Selon le BOFIP, un mandataire immobilier indépendant est donc un agent commercial. Cela signifie qu’il peut déclarer ses revenus sous le régime fiscal BNC (Bénéfices Non Commerciaux), et ce, même s’il réalise des prestations de service de nature commerciale.

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Particularités Fiscales et Sociales des BIC et BNC

Les BIC et les BNC permettent de bénéficier du statut d’auto-entrepreneur. Mais pour cela, il faut respecter certaines conditions. En effet, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser le seuil du régime fiscal de la micro-entreprise pendant deux années civiles consécutives :

• 72 600 € pour les prestations de services.
• 176 200 € pour les activités commerciales ou d’hébergement.

Afin de couvrir les frais des professionnels, un taux d’abattement est directement appliqué sur le chiffre d’affaires : 71 % pour les activités commerciales et d’hébergement et 50 % pour les prestations de service. Ce taux est de 34 % pour les activités relevant des BNC.

Concernant le montant des cotisations sociales, il s’élève à 12,8 % pour les BIC et 22 % pour les BNC et est prélevé sur le chiffre d’affaires hors taxe réalisé. Si le plafond du chiffre d’affaires est dépassé, alors les créateurs d’entreprise passent du régime social de l’auto-entreprise au régime social de la sécurité sociale des indépendants.

Conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), le statut d’agent commercial est la seule option possible pour exercer le métier de mandataire immobilier indépendant. Vous serez donc soumis au régime fiscal BNC et vous pourrez opter pour le statut de la micro-entreprise.

Il s’agit d’une solution plutôt avantageuse pour débuter, car elle vous permet de bénéficier de plusieurs avantages. Par exemple, les taux de prélèvements sociaux et fiscaux sont particulièrement intéressants. De plus, les démarches administratives sont simplifiées lors de la création d’entreprise et vous profitez d’une franchise en base de TVA. Cependant, il ne faudra pas dépasser 72 600 € de chiffre d’affaires annuel.

Si vous ne souhaitez pas choisir ce statut ou que votre chiffre d’affaires excède le seuil fixé par la loi, vous allez entrer dans le régime normal de l’entreprise individuelle. Il faut noter que vous ne pourrez plus bénéficier des avantages du régime de la micro-entreprise. En revanche, vous récupérerez la TVA, les charges et l’amortissement du matériel.

TVA et Commissions des Agents Commerciaux Immobiliers

Les agents commerciaux reçoivent des commissions sur chaque vente réalisée. Ces commissions désignent les entrées perçues. Dans la majorité des cas, les agents commerciaux immobiliers sont assujettis à la TVA. Ainsi, pour chaque commission que l’agent commercial perçoit, un taux de TVA est appliqué.

Le taux de TVA appliqué à chaque opération ou commission perçu par l’agent immobilier est le même que celui auquel le bien a été vendu. On parle dans ce cas d’une réduction du taux de TVA. La réduction du taux de TVA est appliquée sur la commission qui se rapporte à des ventes de produits d’origines alimentaires ou agricoles.

Pour les intermédiaires transparents, l’application du taux de TVA sur les commissions est de 20%. Les intermédiaires opaques agissent en leur propre nom. Le taux de TVA qui leur est appliqué est relatif à la valeur du produit qui a été vendu. Ce système opératoire est considéré comme étant un régime de négoce classique.

Indemnités Kilométriques

Quel que soit l’activité, les affaires ou le secteur de profession d’une tierce utilisant un véhicule personnel, il bénéficie d’office d’une indemnité Kilométrique. Ainsi, en fonction du contrat de travail, l’agent commercial est soumis à des frais professionnels déductibles. En ce qui concerne les frais de véhicule, deux formules sont possibles.

Les indemnités kilométriques se rapportent aux dépenses professionnelles mais ne se basent pas uniquement sur le traitement des factures. Le barème des indemnités permet de calculer les différents frais professionnels.

Depuis 2013, les véhicules qui dépassent 7 chevaux fiscaux ne sont plus déductibles. Si votre véhicule dépasse 8 chevaux vous devrez vous référer au barème égal à 7 CV et plus.

Ainsi, chaque année, un barème IK est publié pour permettre de calculer les frais professionnels.

L'Assujettissement à la TVA : Enjeux et Définition

La notion d'assujetti est déterminante tant en matière de TVA que de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux). Une vente est susceptible d’être taxée à la TVA uniquement si elle est réalisée par un « assujetti agissant en tant que tel ». Dans le cas contraire, elle est hors du champ d’application de la TVA et n’y sera jamais soumise.

Sont assujetties à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une activité économique, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Ces activités s'entendent de toutes celles de producteur, de commerçant ou de prestataire de services.

Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. En ce sens, la location est donc une activité économique.

Problématiques en Matière de TVA et de DMTO

Au regard des droits de mutation, la qualité d’assujetti à la TVA de l’acquéreur est une condition incontournable pour que ce dernier soit admis à prendre un engagement de construire ou de revendre pour bénéficier d’un régime de faveur. Elle dépend en pratique de l’affectation qu’il donne ou non à l’immeuble pour la réalisation d’une activité économique indépendante.

Au regard de la TVA, la qualification du statut du vendeur détermine pour une large part le régime applicable à la vente. Certaines situations sont très faciles à identifier :

• Le particulier qui cède sa résidence principale n’agit pas en qualité d’assujetti à la TVA.
• A l’inverse, agissent en qualité d’assujettis :
  • Le marchand de biens ou le promoteur qui cède l’actif acheté ou construit pour être vendu.
  • L’entreprise qui cède ses locaux professionnels.
  • Le crédit-bailleur dont le client lève l’option d’achat de son contrat.

D’autres situations soulèvent des difficultés pratiques d’application et obligent à analyser concrètement la nature et les circonstances de l’opération immobilière.

Micro-Entreprise et Agent Commercial Immobilier

Devenir agent commercial immobilier et choisir la microentreprise pour démarrer votre activité offre bon nombre d'avantages. Premièrement, la comptabilité en microentreprise (statut autoentrepreneur) est considérablement allégée par rapport aux autres statuts juridiques. En tant qu'agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous n'avez pas à réaliser de bilan comptable ou de compte de résultats mais seulement tenir à jour un registre de vos achats et de vos dépenses.

Deuxièmement, choisir la microentreprise pour exercer votre profession d'agent commercial immobilier offre un cadre extrêmement avantageux en termes de régime social et de régime fiscal. Concernant le régime social, vos charges sociales sont calculées en fonction de votre chiffre d'affaires. Ainsi vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous ne faites pas de chiffre d'affaires.

Enfin, le régime fiscal de la microentreprise est assez attrayant car vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire sur votre chiffre d'affaires. Le pourcentage de cet abattement dépend de votre catégorie d'activité. En tant qu'agent commercial immobilier, vous relevez de la prestation de services et bénéficiez donc d'un abattement de 34%. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d'affaires est imposable, autrement dit vous devez déclarer seulement 66% de votre chiffre d’affaires à votre IRPP.

Pour devenir agent commercial immobilier, vous devez obligatoirement vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cette immatriculation coûte 25,19 euros. Autre point très important, pour vous inscrire en tant qu'agent commercial, vous devez au préalable trouver un client prêt à vous confier la tâche de vendre ses services et produits. Vous êtes donc mandaté par ce client et vous pouvez alors conclure un contrat de mandataire, obligatoire pour vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC).

Obligations et Démarches en Micro-Entreprise

Après vous être inscrit sur le site micro-entrepreneur, vous devez vous y rendre de nouveau tous les trimestres pour indiquer votre chiffre d’affaires encaissé. C’est sur cette base que vous êtes imposé au niveau des charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Ne pas confondre avec la sécurité sociale des salariés.

Un détail important à vérifier lors de l’inscription : vous devez ajouter à votre déclaration un mandat d’agent commercial. De quoi s'agit-il ? C’est un écrit par lequel l’agent immobilier avec qui vous allez travailler vous mandate.

Les mandataires immobiliers et agents commerciaux immobiliers relèvent du même code APE que les agences immobilières. Ainsi, votre code APE est le 6831Z.

Fiscalité et Cotisations Sociales en Micro-Entreprise

Après avoir immatriculé votre activité au registre spécial des agents commerciaux et créé votre microentreprise, vous allez pouvoir facturer vos premiers clients. Attention, pour faire des factures d'autoentrepreneur 100% conformes, vous devez respecter un certain nombre d'obligations liées notamment aux mentions obligatoires à faire figurer sur vos factures.

Le montant des cotisations et contributions sociales se calcule en appliquant au chiffre d’affaires un taux de 22%. En plus des charges sociales, vous êtes redevable d’une contribution à la formation professionnelle vous ouvrant le droit à la formation professionnelle. Cette cotisation ressort à 0,2 % du chiffre d’affaires encaissé.

Avec un chiffre d’affaires de 30 000 euros dans l’année, l’agent commercial immobilier autoentrepreneur doit s’acquitter de 6600 euros. Pour mémoire, les cotisations sont trimestrielles.

En tant qu'agent commercial immobilier en microentreprise (autoentrepreneur), vous n'êtes pas assujetti à TVA du fait de la franchise en base de TVA. À ce titre, vos factures doivent comporter la mention «TVA non applicable - article 293 B du Code général des impôts».

Pour garder la franchise en base de TVA vous devez respecter certains seuils :

• Votre chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année civile précédente doit être inférieur à 34 400 euros.
• Ou votre chiffre d’affaires doit être inférieur à 34 400 euros pour l’avant dernière année civile et 36 500 euros sur l’année civile précédente.
• Ou encore si votre chiffre d’affaires de l’année civile en cours est supérieur à 36 500 euros.

Tableau Récapitulatif des Seuils de TVA par Type d'Activité

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