Augmentation de la Taxe Foncière : Les Causes Expliquées
Le poids de la taxe foncière augmente sous l’effet des hausses de taux et de la revalorisation des bases foncières soumises à l’inflation. Ce phénomène devrait se poursuivre en 2024. Entre 2017 et 2023, les propriétaires ont vu leurs taxes foncières augmenter de 30,1 %. Cette année encore, la taxe foncière augmente partout en France.
Mais comment expliquer une telle envolée ? Plusieurs facteurs se conjuguent pour alourdir la facture des propriétaires, et cette dynamique semble loin de s’essouffler.
Les Mécanismes d'Augmentation
Le calcul de la taxe foncière repose sur une base bien précise : la valeur locative cadastrale. Celle-ci correspond à une estimation théorique du loyer annuel qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué. Votre avis de taxe foncière peut également comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères calculée selon la même méthode, mais avec un taux spécifique.
Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation.
En 2024, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,039, soit une augmentation forfaitaire de 3,9 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est impactée de la même façon.
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En outre, les valeurs locatives retenues ont été calculées en 1974 à partir de données, notamment de marché, de 1970. La valeur locative des propriétés bâties est majorée chaque année par application d’un coefficient forfaitaire applicable au niveau national.
Concernant les taux applicables, ils sont votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez (commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier).
L'Impact de l'Inflation
Entre 2018 et 2023, la France a traversé une période de forte inflation. Chaque année, cette base est réévaluée en fonction de l’inflation mesurée par l’Indice des Prix à la Consommation Harmonisé (IPCH) de l’année précédente. Cette flambée a directement affecté la réévaluation des valeurs locatives, avec des hausses records de +3,4 % en 2022, +7,1 % en 2023, et encore +3,9 % en 2024. Les bases locatives servant au calcul de la taxe foncière pour 2022 ont bondi de 3,4 %. Du jamais vu depuis 1989.
Selon les données de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), la revalorisation des valeurs locatives explique trois quarts de l’augmentation de la taxe foncière sur cette période.
Décisions des Collectivités Locales
Outre la revalorisation des bases, les propriétaires doivent également composer avec l’augmentation des taux communaux. La suppression progressive de la taxe d’habitation pour la majorité des contribuables a laissé un vide dans les finances locales. De nombreuses communes ont compensé cette perte en augmentant les taux de la taxe foncière.
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En 2023, d’après les chiffres de l’Association des Maires de France, 19 % des 192 communes de plus de 40 000 habitants ont augmenté leur taux de taxe foncière. Au total, sur le plan national, près d’une commune sur sept a augmenté ses taux, d’après les chiffres de la DGFiP. 14 % des 34 808 communes recensées ont relevé leur taux de taxe foncière. 84,7 % communes l’ont maintenu. Seules 1,3 % des communes l’ont baissé.
Les chiffres sont particulièrement éloquents dans les grandes agglomérations. À Paris, par exemple, la taxe foncière a augmenté de 83 % sur la dernière décennie, passant de 8 à 20 % pour les taux communaux, une augmentation vertigineuse qui inclut la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Les grandes villes et leurs groupements à fiscalité propre ont fait progresser, en moyenne, le taux des taxes foncières, bâti et non bâti, de +10,5 % en 2023 d’après les chiffres du cabinet FSL. Cependant cette dynamique est largement expliquée par l’augmentation des taux parisiens. Hors Paris, l’augmentation est ramenée à +1,7 %.
Les différences de taux entre communes sont considérables. À Villeneuve-Minervois, dans l’Aude, les taux communaux atteignent 99,09 % de la valeur locative, contre des taux beaucoup plus modestes dans d’autres régions.
Taxe Foncière : Calcul et Exonération
Taxes Locales Additionnelles
En plus de la taxe foncière elle-même, les propriétaires doivent également s’acquitter de plusieurs taxes locales additionnelles.
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- La TEOM : La TEOM est sans doute la plus connue des taxes additionnelles. Elle sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Bien que souvent perçue comme une taxe distincte, elle est incluse dans l’avis d’imposition de la taxe foncière.
- La GEMAPI : Introduite pour financer la gestion et la prévention des risques liés aux milieux aquatiques, la taxe GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations) est devenue courante dans de nombreuses communes. En 2023, environ 74 % des communes appliquaient cette taxe, contre seulement 35 % en 2018.
- Les TSE : Par ailleurs, certaines régions appliquent des taxes spéciales d’équipement (TSE), destinées à financer des projets d’infrastructure publique. Par exemple, en Île-de-France, une TSE est prélevée pour financer le développement du Grand Paris Express.
Réforme des Valeurs Locatives
La réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation qui servent de base à la taxe foncière, votée dans le cadre de la loi de finances pour 2020, est donc très attendue. Conformément au calendrier voté dans le cadre de la loi de finances pour 2023, la réforme commencera par une phase de collecte d’informations destinée à obtenir un maximum de données sur les valeurs réelles du marché locatif auprès des propriétaires bailleurs en 2025.
Grâce à ces données, un rapport destiné à présenter la réforme aux contribuables et aux collectivités territoriales sera publié en 2026. Les nouveaux secteurs et tarifs devant de base aux nouvelles valeurs locatives seront déterminés en 2027. Et la réforme entrera en application pour les contribuables à partir du 1er janvier 2028.
D’après les simulations de l’Institut des politiques publiques (IPP) en 2020, dans les vingt plus grandes agglomérations françaises à l’exception de Paris, les logements construits avant 1950 verraient leur valeur locative augmenter tandis que ceux construits dans les années 1960 et 1970 verraient leur valeur baisser.
Disparités Territoriales et Profils des Ménages
On observe en outre pour cet impôt de fortes disparités territoriales. Le taux d’effort des ménages imposables à la taxe foncière varie en fonction du lieu de résidence des ménages. « Cette part est proche de 2 % dans l’Ouest (Bretagne, Pays de la Loire) et dans l’Est (Grand-est), et supérieure à 3 % dans le sud-ouest (Occitanie) et sur le pourtour méditerranéen.
La taxe foncière présente un profil nettement régressif en fonction du patrimoine immobilier brut des ménages : le taux d’imposition du patrimoine immobilier (défini comme le ratio entre la taxe foncière due par un ménage et la valeur de son patrimoine immobilier brut) décroît continûment avec le patrimoine immobilier brut, souligne encore ce rapport.
La régressivité de la taxe foncière en fonction de la valeur du patrimoine immobilier imposé est causée par la conjonction de trois éléments :
- Les logements les plus chers appartiennent principalement aux ménages ayant les patrimoines immobiliers les plus élevés (effet de composition).
- Plus la valeur de marché d’un logement est élevée, plus l’assiette de la taxe foncière due sur ce logement est faible en moyenne au regard de sa valeur de marché (effet d’assiette).
- Les assiettes de la taxe foncière sur les locaux d’habitation n’ont pas fait l’objet d’une révision générale depuis 1970 et sont donc largement décorrélées des loyers observés sur le marché locatif, ce qui est une source d’iniquité entre les contribuables.
Tableau Récapitulatif des Augmentations
Voici un tableau récapitulatif des principaux facteurs influençant l'augmentation de la taxe foncière :
| Facteur | Description | Impact |
|---|---|---|
| Revalorisation des bases locatives | Augmentation annuelle basée sur l'IPCH | Hausse automatique de la taxe |
| Augmentation des taux communaux | Décisions des communes pour compenser la perte de la taxe d'habitation | Augmentation significative dans certaines villes |
| Taxes additionnelles | TEOM, GEMAPI, TSE | Augmentation de la charge fiscale globale |
Perspectives d'Avenir
Alors que l’inflation continue de faire pression sur la revalorisation des bases locatives et que les communes cherchent à compenser la perte de la taxe d’habitation, il est peu probable que la tendance s’inverse à court terme.
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