Devenir Auto-Entrepreneur dans l'Achat-Revente Immobilière : Guide Complet

Nombreuses sont les personnes qui s’intéressent à l’achat et à la revente de biens immobiliers. L’achat revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement, dans le but de réaliser une plus-value. Pour y parvenir, vous pouvez choisir une stratégie en particulier : opter pour la construction de maison en vue d’une vente, acquérir un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation, défiscaliser dans l’immobilier puis revendre votre bien. Ou bien encore acheter un immeuble et le diviser en plusieurs lots afin de bénéficier d’une excellente plus-value à la revente.

Bien que très alléchante de prime abord, l’achat revente de biens immobiliers n’est pas sans risque et implique d’opter pour le bon statut et régime, notamment celui de marchand de biens. Pour se lancer dans la profession de marchand de biens c’est-à-dire acheter et revendre des biens immobiliers, il est nécessaire d’avoir les connaissances appropriées sur le marché des biens immobiliers. Cette question est très importante surtout avant de se lancer sur cette activité car d’autant plus, il existe plusieurs formes juridiques d’entreprise qui permet d’être marchand de biens.

Un marchand de bien peut être une ou plusieurs personnes qui forment une entreprise pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les revendre à fin d’en tirer des bénéfices grâce à la plus-value. Pour avoir une plus-value sur le bien immobilier vendu, dans la majorité des cas, les biens sont d’abord rénovés avant d’être vendu.

Quel statut choisir pour acheter et revendre des biens immobiliers ?

Si vous souhaitez réaliser des transactions d’achat revente immobilières, la loi ne vous oblige pas à choisir un statut juridique en particulier. La loi ne vous l’impose pas. Cependant, en exerçant cette activité en tant que particulier, vous vous exposez à un gros risque. Toutefois, réaliser cette activité en étant un particulier peut occasionner des désagréments importants. En effet, si vous êtes en difficulté financière vous devrez répondre de vos dettes sans limitation. Cela peut également rejaillir sur votre conjoint qui sera alors solidairement tenu de rembourser les sommes dues.

Enfin, en tant que particulier, vous serez plus lourdement taxé sur la plus-value que vous empocherez qu’un professionnel. En fonction de votre régime matrimonial, votre conjoint peut aussi être tenu solidairement de leur remboursement. Sans oublier qu’un particulier est davantage taxé sur la plus-value réalisée qu’un professionnel. Marchand de biens n’est pas un statut en soi. Il s’agit d’une profession commerçante non réglementée, qui nécessite un cadre juridique pour être exercée.

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Le statut d'auto-entrepreneur

Le principal atout de ce type de statut est l’allègement des formalités et de la comptabilité. Elle présente l’avantage d’être créée avec très peu de formalités et de ne pas imposer de comptabilité rigoureuse. Toutefois, votre responsabilité reste illimitée de la même manière qu’un simple particulier. Cependant, elle s’avère peu adaptée à une activité d’achat revente. Sans oublier que vous ne pouvez pas excéder un plafond de chiffre d’affaires de 188 700 € par an, hors taxes, et qu’il vous est impossible de déduire les charges.

Le choix du statut d’autoentrepreneur pour faire de l’achat-revente est possible, mais déconseillé. En effet, l’autoentrepreneur est imposé sur son chiffre d’affaires. Or, le chiffre d’affaires ne présage pas nécessairement des bénéfices. Bon à savoir: Le dropshipping est un concept permettant au détaillant de vendre des produits sur Internet sans devoir se soucier du traitement des produits, de l’expédition, de la gestion des stocks.

Pour devenir auto-entrepreneur en achat-revente de véhicules, inscrivez-vous auprès de l'URSSAF, sélectionnez l'activité commerce de véhicules et obtenez la carte professionnelle nécessaire. Respectez les obligations fiscales, émettez des factures et assurez-vous de disposer d’un local pour stocker les véhicules, si nécessaire.

Le statut d'auto-entrepreneur est idéal pour l'achat-revente grâce à sa simplicité administrative et fiscale, avec des charges sociales basées sur le chiffre d'affaires. Pour des activités plus importantes, d'autres formes juridiques (SARL, SAS) peut être préférable, offrant plus de flexibilité et de protection.

Société Commerciale (EURL, SASU, SARL, SAS)

La société commerciale semble mieux adaptée car vous êtes financièrement responsable dans la limite des apports réalisés dans le capital social de l’entreprise. Vous pouvez acheter et revendre seul, dans une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ou dans une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Vous pouvez faire de l’achat revente seul, dans une EURL ou une SASU. Vous pouvez aussi vous associer dans le cadre d’une SARL ou d’une SAS. Votre responsabilité financière est limitée aux apports que vous effectuez dans le capital social de votre entreprise.

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L’autre avantage est de vous permettre de réaliser un chiffre d’affaires illimité, tout en vous offrant une grande souplesse dans la rédaction des statuts de l’entreprise. Comme la société par actions simplifiée unipersonnelle, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée offre une protection de patrimoine de l’associé car la responsabilité de ce dernier est aussi limitée. Pareil que pour une SASU, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée permet à l’associé de s’associer à d’autres personnes.

En conclusion, pour acheter et revendre des biens immobiliers, il est préférable de choisir entre le statut juridique d’une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) en raison de la simplicité de ces statuts et de la protection offerte par ces deux formes juridiques d’entreprise même s’il faut le respect et la réalisation de plusieurs formalités pour sa création.

Société Civile Immobilière (SCI)

Pouvez-vous acheter des biens immobiliers et les revendre sous le format de la société civile immobilière (SCI) ? Vous envisagiez peut-être de démarrer votre activité d’achat revente immobilier en SCI. Ce n’est pas possible, en raison de la nature commerciale de votre activité. En pratique, cela n’est pas possible puisque l’activité d’achat revente est de nature commerciale et est donc incompatible avec l’objet d’une SCI. Celle-ci n’est pas compatible avec l’objet civil d’une société civile immobilière. Vous pouvez seulement réaliser une activité de location vide en utilisant une SCI.

Pour rappel, une société civile immobilière ou SCI est une société civile, c’est-à-dire qu’elle ne peut avoir une activité commerciale. Il n’est donc pas possible de créer une société civile immobilière classique pour acheter et revendre des biens immobiliers car c’est interdit par la loi. Toutefois, vous avez la possibilité de choisir la SCI pour construire puis revendre un seul bien immobilier. Reste la possibilité de créer une société civile pour construire et revendre. Elle n’est pas non plus adaptée à une activité sur le long terme d’achat revente. En effet, la société est créée pour un objet : construire et revendre un bien immobilier, et un seul.

Aspects Fiscaux de l'Achat-Revente Immobilière

Vous avez acquis un bien immobilier sous défiscalisation ? Vous pouvez parfaitement bien le revendre, à condition d’avoir rempli l’ensemble de vos obligations fiscales. Il s’agit notamment de l’engagement de mise en location pendant une durée précise, à titre de résidence principale. En outre, vous devez avoir loué votre bien en respectant le plafonnement des revenus des locataires.

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Si vous avez un déficit foncier (charges supérieures au revenu), vous ne pouvez pas revendre votre bien directement après la durée de défiscalisation. Lorsque vous êtes dans cette situation, votre bien doit être laissé à la location pendant 3 ans supplémentaires à compter de l’année où vous imputez votre déficit sur votre revenu général. Pour savoir comment défiscaliser il est important de déceler le meilleur moment pour agir. Si vous n’êtes pas en déficit foncier, vous avez la possibilité de revendre votre bien immobilier directement après la période de défiscalisation dans l’immobilier ancien ou neuf.

La revente implique une imposition à la taxe sur la plus-value immobilière : jusqu’à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. En principe vous ne pouvez pas revendre votre bien immobilier avant que la durée de défiscalisation soit terminée, hormis si vous remboursez ce que vous avez perçu au titre de cet avantage fiscal. Il existe cependant quelques exceptions à ce principe de base : en tant que propriétaire vous êtes invalide et reconnu comme tel (maladie, accident …), vous avez perdu votre emploi (licenciement notamment), le propriétaire du bien est décédé.

Le divorce ne constitue pas une exception. Les anciens conjoints peuvent choisir de conserver le bien (ils se partagent les avantages fiscaux), ou bien s’accorder sur la conservation du bien par l’un des deux. Si le bien immobilier bénéficiant d’une défiscalisation est encore occupé par un locataire, plusieurs choix s’offrent à vous lorsque vous souhaitez le revendre : donner congé au locataire en respectant le préavis de 6 mois avant la fin du contrat de bail. A noter que le droit de préemption applicable au locataire lui permet de racheter le bien en priorité, ou bien revendre le logement avec le locataire en place. Dans ce cas, le contrat de bail continue à courir même si vous vendez votre bien. Il demeure le même avec le nouvel acheteur.

En revanche, vous n’êtes pas assujetti à la TVA si le bien que vous achetez et revendez a plus de 5 ans. En conséquence, la TVA sur les travaux n’est pas non plus récupérable. Soyez vigilant au moment de budgéter les travaux ! Notez que par exception, si vous réalisez d’importants travaux de rénovation pour remettre un bien de plus de 5 ans à neuf, alors la revente est soumise à TVA. La TVA porte sur le prix total et non sur la plus-value réalisée.

Si tout se passe bien, vous devriez réaliser une marge sur la revente. La différence entre le prix d’achat et le prix de la vente constitue une plus-value. La plus-value est ensuite taxée à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % après application d’un abattement pour durée de détention. Vous devrez également payer des prélèvements sociaux de 17.2 % (après abattement pour durée de détention).

Vous exercez votre activité d’achat revente dans une société à l’impôt sur le revenu ou en micro-entreprise : la plus-value est imposable dans la catégorie des BIC. Elle sera donc taxée dans votre tranche marginale d’imposition.

Vous avez déterminé le statut le plus avantageux pour réduire la pression fiscale sur l’opération d’achat revente. Reste maintenant à choisir votre financement. Il existe un prêt immobilier spécifique : le prêt achat revente. Le prêt relais vous permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, déduction faite du capital restant dû. À l’inverse, un prêt achat revente permet de réunir le crédit que vous remboursez déjà et celui qui est nécessaire pour la nouvelle acquisition. Le tout, au même taux d’emprunt. Une fois la vente réalisée, vous devez rembourser une partie du capital emprunté. Vous devrez peut-être verser des pénalités de remboursement anticipé. Normalement, le prêt achat revente est conclu pour une durée de 2 ans.

Bon à savoir : vous pouvez demander à la banque d’inclure le montant des frais de notaire, des frais de garantie ou des frais d’agence immobilière dans le montant du crédit achat revente.

Stratégies pour un Achat-Revente Réussi

Réussir dans l'achat-revente immobilier nécessite une stratégie bien pensée et une excellente connaissance du marché. Pour que la plus-value soit optimale, vous devez réaliser une bonne affaire à l’achat.

• Analyse du Marché: Avant tout, étudiez le marché immobilier de la zone où vous souhaitez investir. Vous devez vous intéresser au marché immobilier dans la zone que vous ciblez. Au moment de l’achat du bien, vous devez déjà avoir en tête sa revente. Il vous faut donc connaître avec précision ce qui se vend et à quel prix.
• Étude des Projets d'Urbanisme: Renseignez-vous sur les futurs projets d'urbanisme dans la zone où vous souhaitez acheter.
• Négociation: Le prix affiché n'est jamais le dernier mot. Les vendeurs pressés : un divorce, une mutation professionnelle, un héritage à partager constituent autant de situations dans lesquels le vendeur cherche à vendre vite. Repérer les biens en vente depuis longtemps : des sites immobiliers comme Lesiteimmo.com , Seloger.com ou encore castorus.com vous indiquent depuis combien de temps l’annonce a été publiée et si le prix a déjà été revu à la baisse. Les biens qui nécessitent de lourds travaux de rénovation : les acheteurs ne se bousculent pas pour ce type de logements. Ne soyez pas effrayé par la dépense, vous pourrez déduire de nombreuses charges ! Vous pouvez espérer une valorisation bien plus importante de la maison ou de l’appartement.
• Consultation avec un Expert du Bâtiment: Avant de finaliser votre achat, consultez un professionnel du bâtiment pour évaluer l'état général de la propriété.
• Acheter en Vente aux Enchères: Les ventes aux enchères peuvent être une excellente occasion d'acheter des biens à un prix inférieur au marché.
• Home Staging: Une petite mise en scène peut augmenter la valeur perçue de votre bien. Réfléchissez à votre cible à la revente. Visez-vous la classe moyenne, les CSP + ? Vous n’aurez pas besoin d’équiper votre logement de la même manière. Inutile d’opter pour des finitions coûteuses si vous ne vous lancez pas sur l’immobilier de prestige ! Parfois, une simple opération de home staging peut suffire. Dans tous les cas, vous veillerez à mettre en valeur votre logement, tout en permettant aux acheteurs de s’y projeter. Exit les couleurs criardes, les motifs chargés et tout ce qui peut faire fuir les visiteurs !
• Photos de qualité: Investissez dans un photographe professionnel pour mettre en valeur votre bien.
• Fixer le bon prix: Utilisez les données du marché pour fixer un prix réaliste mais aussi attractif.
• Publicité ciblée: Utilisez les réseaux sociaux et les sites d'annonces pour cibler des acheteurs potentiels.
• Flexibilité de visite: Soyez flexible pour les visites.
• Passer par un professionnel de l'immobilier: Un agent immobilier peut vous aider à évaluer correctement votre bien, à trouver des acheteurs potentiels et à gérer les aspects administratifs de la vente.

A moins d’avoir le temps et d’être très bricoleur, vous allez sans doute confier les travaux à des professionnels. Soyez vigilant au moment de les choisir. Si l’un d’eux vous fait défaut, c’est tout le chantier qui peut être mis en péril. Pour bien choisir vos artisans, rien de mieux que les recommandations. Une fois le chantier lancé, montrez-vous disponible. La confiance n’excluant pas le contrôle, vous avez tout intérêt à vous rendre sur place pour voir comment les opérations se déroulent.

Bien entendu, votre but premier est d’obtenir les meilleures conditions de financement. Ne négligez pas pour autant les conditions dans lesquelles l’offre vous est faite, comme la durée du crédit immobilier ou le type de garanties. Ne négligez pas non plus le coût de l’assurance de prêt.

Montant des travaux, retards de chantiers, désordres imprévus qui nécessitent une rallonge budgétaire… Soyez prudent au moment de budgétiser le financement de votre achat revente immobilier. Vous avez peut-être besoin de faire une demande de permis de construire auprès de la mairie. Ou d’obtenir une réponse rapide sur un raccordement de réseaux. L’administration peut mettre du temps à accéder à votre demande.

Vous avez deux possibilités : revendre avant même l’achèvement du chantier ou patienter jusqu’à la fin. Dans le premier cas, vous limitez votre prise de risque, ce qui est un atout sérieux. Enfin, devez-vous préférez une vente en direct ou une vente avec un agent immobilier ? A priori, la vente entre particuliers vous permet de dégager une meilleure plus-value, puisque vous n’avez pas de commission à payer. Cependant, vous devrez réaliser vous-même l’annonce, faire faire les visites… À vous de voir si vous avez le temps.

Vous pouvez aussi opter pour un mandat simple. L’investissement en achat revente comporte toujours une part de risque. Contrairement à l’investissement locatif, qui suppose la recherche d’un bien et d’un locataire, la formule clé en main vous propose une gestion intégralement déléguée à des professionnels. À la clé, un investissement sécurisé, qui produit ses fruits. C’est le service que vous propose Les Secrets de l’Immo.

L'achat-revente immobilier est une activité qui peut être très lucrative, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie du marché et des lois applicables. Que vous soyez un particulier ou un professionnel, il est crucial de comprendre les implications fiscales et légales de vos actions.

L'achat-revente fonctionne en achetant des biens immobiliers à un prix inférieur au marché ou en y apportant des améliorations, puis en les revendant à un prix plus élevé. Un bon achat-revente nécessite une excellente connaissance du marché, une évaluation précise des coûts de rénovation, et une bonne stratégie de vente.

Tableau Récapitulatif des Statuts Juridiques pour l'Achat-Revente

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