Comment Choisir la Meilleure Banque pour Votre Investissement Locatif ?

Le choix de la meilleure banque est un des enjeux les plus importants lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Si vous ne pouvez pas financer seul votre projet, vous devrez obligatoirement solliciter l’aide d’un établissement bancaire. Banques nationales, banques régionales, banques mutualistes, banques en ligne et néo banques, etc., faire son choix parmi une offre aussi complète peut se révéler être un véritable challenge.

La meilleure banque pour de l’investissement locatif sera celle qui propose les conditions de remboursement, le taux d’emprunt et les garanties les plus avantageux pour votre profil d’investisseur. Voici la démarche à adopter pour ne pas se tromper lors du choix de la banque qui financera au mieux son investissement locatif.

Les Critères Déterminants dans le Choix de Votre Banque

Il n’existe pas de banque idéale pour tous les investisseurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif. Chaque établissement bancaire propose des offres de prêts immobiliers différentes en fonction des éléments suivants (entre autres) :

La rentabilité estimée du projet (localisation du bien, loyers prévus, charges éventuelles) ;
L’historique bancaire de l’investisseur (gestion de ses comptes) ;
Le taux d’endettement de ce dernier ;
L’apport personnel éventuel apporté par l’investisseur ;
La stabilité financière et professionnelle du demandeur ;
Le fait que l’investisseur soit déjà propriétaire ou locataire.

En fonction de ces différents critères, l’organisme va estimer le risque encouru s’il finance le projet de l’investisseur. Plus le risque est élevé, moins l’offre proposée sera intéressante.

Les 7 POINTS à NÉGOCIER pour ton PRET immobilier

Les Différents Types d'Organismes Bancaires

Quel type d’organisme bancaire est le plus susceptible d’être intéressant pour votre prêt en immobilier locatif ?

Les banques nationales historiques rassurent les investisseurs

Les Français connaissent leur nom par cœur : BNP Paribas, la Banque Postale, LCL, Société Générale… Elles sont très sécurisantes et le risque pour l’investisseur qu’elles disparaissent un jour est très limité. Si elles assurent un accompagnement de qualité, elles se destinent plutôt à de très bons profils d’investisseurs. Elles sont assez frileuses à prendre des risques.

Les banques régionales, pour obtenir le taux de plus compétitif du secteur

Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d’Epargne… Les banques régionales connaissent très bien le marché immobilier de leur zone géographique. Ainsi, elles proposent souvent les meilleurs taux parmi ceux appliqués dans la région. N’hésitez pas à les solliciter en premier et à élargir ensuite votre recherche à d’autres établissements si leurs offres ne vous conviennent pas.

Les banques en ligne, peu adaptées à l’investissement immobilier locatif

Les banques en ligne telles que Boursorama Banque, Fortuneo Banque, Monabanq, BforBank… Elles sont des filiales de grands organismes financiers et possèdent donc une licence pour proposer des prêts pour de l’investissement locatif. Mais dans les faits, elles sont très rares à en accorder. En effet, si les taux sont bas et que les frais de dossiers sont souvent offerts, il faut souvent, pour en bénéficier, en faire sa banque principale. Or, c’est ici que les choses se compliquent : les banques en ligne ne disposent pas d’agences physiques comme les autres organismes bancaires. Il est donc assez compliqué d’obtenir un bon suivi de son dossier.

Bien conscientes de cette difficulté, elles n’acceptent donc que de manière exceptionnelle de financer des investissements locatifs, qui sont des opérations assez complexes.

Les néo banques ne proposent pas de prêts pour l’investissement locatif

N26, OrangeBank ou encore Revolut sont des néobanques. La digitalisation est ici encore plus poussée que pour les banques en ligne puisqu’elles sont accessibles uniquement via une application mobile. Nous retrouvons ici les mêmes désavantages que pour les banques en ligne. D’autant plus qu’elles ne réalisent que des prêts à la consommation.

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Comment Choisir la Meilleure Banque pour Son Investissement Locatif ?

Maintenant que vous en savez un peu plus sur les offres et les possibilités de chaque organisme bancaire, voici les principaux critères à comparer lorsque vous obtenez leur proposition :

Le taux d’intérêt : Il varie énormément sur de courtes durées. Votre objectif est de trouver celui qui sera le plus bas possible. En effet, il s’ajoute à votre prêt : ce sont des intérêts que vous devez à la banque. Selon Empruntis, le taux d’intérêt moyen pour un prêt sur 20 ans est de 2,75 % en février 2023. Ainsi si vous empruntez 100 000 euros à ce taux, vous devrez rembourser à la banque 102 750 euros. Le taux varie en fonction de l’état du marché, de la banque, des régions, mais aussi en fonction du profil de risque de l’investisseur.
Les services et la qualité d’accompagnement proposée : Vous ne demandez pas qu’un financement à votre banque, mais aussi une réactivité si vous avez un souci, un accompagnement sur les points les plus complexes de votre investissement locatif, parfois même des conseils avisés. Ainsi, il ne faut pas accepter un prêt simplement parce que la banque accepte de vous prêter la somme demandée. Si l’organisme a le droit de choisir ses clients, vous avez le droit de choisir votre banque.
Les conditions de prêt : Chaque banque impose ses conditions lorsqu’elle propose de financer un projet d’investissement locatif. Parfois, il peut s’agir de transférer son compte courant sur cette banque, d’autres imposeront un apport personnel d’au moins 5 %. A vous de comparer et d’opter pour les exigences qui vous semblent les moins contraignantes.

Est-ce Intéressant de Missionner un Courtier ?

Il peut être intéressant de faire appel à un courtier qui se chargera, votre dossier entre ses mains, de négocier les offres auprès de différents organismes bancaires. Si vous projetez de vendre un bien pour pouvoir financer cette opération, pensez au Prêt relais.

Comment Choisir un Bien Garantissant une Bonne Rentabilité ?

Tout d’abord, la localisation du logement est essentielle. En effet, d’une ville à l’autre, la rentabilité n’est pas la même. Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les villes avec un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Egalement, tous les quartiers n'offrent pas le même potentiel. L'emplacement est essentiel car une « bonne adresse » permet de trouver facilement un locataire puis un acquéreur lors de la revente.

Différents dispositifs fiscaux ont été mis en place pour favoriser l'investissement locatif. Par exemple, le dispositif « Loi Pinel » permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale, au minimum, à 12 % du montant de l’investissement répartis sur 6 ans (2 % par an). Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un logement neuf respectant les normes environnementales et situé dans un secteur géographique où le marché locatif est tendu. Il doit, en outre, s’engager à louer le logement à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans. Le loyer est plafonné et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites.

Recourir au prêt immobilier pour réaliser son investissement locatif permet d'acquérir un patrimoine financé en partie par son locataire. Les loyers encaissés sont des revenus fonciers et, à ce titre, soumis à impôt.

le micro foncier, un régime très simple qui propose un abattement de 30 % sur le montant des loyers pour tenir compte des différentes charges.
le régime réel permet de déduire des revenus fonciers les intérêts et frais associés au prêt immobilier. Sont également déductibles pour leur montant réel les autres charges et dépenses supportées par le bailleur pour le logement loué (travaux par exemple). Si ces charges et dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit pourra s'imputer sur le revenu global.

Si vous optez pour le régime réel, vous vous engagez pour 3 ans lorsque les loyers sont de 15 000 € tout au plus. Cette option vous offre l'avantage de pouvoir déduire ces frais de gestion de vos revenus fonciers.

Investissement Locatif Sans Apport : Est-ce Possible ?

Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier ? La question de l’apport personnel joue un rôle important dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif. L’apport personnel peut vous procurer de nombreux avantages pour obtenir un prêt. Cependant, il n’est pas indispensable pour obtenir un crédit auprès de votre banque.

Le crédit immobilier sans apport correspond à un financement où l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, honoraires de l’agence) sont empruntés. L’effet de levier du crédit immobilier permet à un investisseur de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de piocher dans son épargne. Cela consiste à investir l'argent de la banque et d'en tirer des revenus. Ce dispositif est d'autant plus rentable quand les taux sont bas et que les loyers perçus grâce à l'investissement locatif permettent de rembourser en intégralité le crédit.

Lors de la négociation d'un prêt immobilier, les banques ont pour habitude de demander à leurs clients un apport personnel qui représente généralement au moins 10 % du montant du bien. Cette somme apporte un minimum de garanties pour rassurer le banquier sur les capacités de l'emprunteur à rembourser son crédit. En fonction du marché immobilier, et des taux, les banques sont plus ou moins réticentes à prêter de l’argent sans apport.

Toutefois, il n’est pas impossible pour un locataire de faire une demande de financement sans apport lors d’un achat locatif s’il présente un projet sérieux. L’âge et l’argent de côté sont également des critères sélectifs. La banque sera souvent plus encline à accorder un crédit sans apport à des personnes dont le total des mensualités d'emprunts n’excède pas 35% de leurs revenus. En somme, avant de consulter un organisme financier, n'hésitez pas à examiner attentivement vos 3 derniers bulletins de salaire ainsi que les 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires.

Une SCI (société civile immobilière) peut contracter auprès d'une banque un prêt sans apport pour réaliser un investissement locatif. L’emprunt pour financer l'opération peut être souscrit par chaque associé en son nom propre ou au nom de la SCI.

Taux d'Endettement : La Règle des 35 %

Vous envisagez un prêt immobilier pour financer un achat ? Alors, il y a une règle incontournable à connaître : celle des 35 %. C’est une barrière invisible, mais bien réelle. Elle conditionne votre accès au crédit. Elle détermine si votre projet passe ou casse.

Le taux d’endettement, c’est la part de vos revenus mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de vos crédits. Toutes les banques s’y réfèrent. Pour accorder un prêt immobilier, elles veulent s’assurer que vous ne vous mettez pas en danger. Ce taux est aujourd’hui fixé à 35 % maximum de vos revenus nets. Ce seuil inclut la mensualité de votre futur prêt immobilier, assurance comprise.

Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, votre dossier emprunteur sera très probablement refusé. Même si votre projet immobilier semble solide. Prenons un exemple concret. Vous gagnez 3 000 euros nets par mois. Votre 35 % maximum autorisé est donc de 1 050 euros. Si vous avez déjà un crédit auto de 200 euros et un petit prêt à la consommation de 150 euros, cela fait déjà 350 euros de charges. Il ne vous reste donc que 700 euros maximum pour votre futur prêt immobilier.

Beaucoup d’emprunteurs l’ignorent, mais le taux d’endettement ne prend pas en compte uniquement le montant de l’emprunt. Il intègre aussi l’assurance du crédit immobilier. Et cette assurance n’est pas un détail. Par exemple, pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, avec une assurance à 0,36 %, cela représente environ 60 euros par mois.

Plus vous empruntez sur une longue durée, plus vos mensualités sont faibles. Et donc, plus votre taux d’endettement baisse. Mais attention : une durée plus longue augmente le coût total du crédit. Vous devez donc faire un choix stratégique : viser un taux d’endettement plus bas et une offre acceptable pour la banque, ou optimiser le coût global du financement.

L’apport, c’est la somme que vous injectez directement dans votre projet immobilier. Plus vous avez d’apport, moins vous empruntez, et donc, plus vos mensualités baissent. Résultat : votre taux d’endettement diminue. Un apport de 10 % est souvent exigé par la banque. Par exemple, pour un logement à 250 000 euros, un apport de 25 000 euros permet de n’emprunter que 225 000 euros. Ce changement peut éviter un rejet de votre demande de crédit en maintenant votre taux sous les 35 %.

La banque ne prend pas tous vos revenus. Elle sélectionne ceux qui sont réguliers et vérifiables. Attention : les primes, les aides sociales ou les revenus exceptionnels ne sont pas toujours retenus. La stabilité est la clé. Un CDI pèse plus qu’un CDD. Un revenu locatif inscrit sur un bail long terme est mieux vu qu’un meublé saisonnier.

Simuler Votre Prêt Immobilier : Une Étape Clé

Faire une simulation de prêt immobilier n’est pas un simple clic sur un outil en ligne. C’est une étape clé de votre projet. Elle vous permet de savoir ce que vous pouvez réellement emprunter, sur quelle durée, avec quelles mensualités. Elle conditionne la réussite de votre achat. Et si vous la faites mal, vous risquez de construire un projet irréaliste.

Avant de commencer, il faut être clair sur votre situation. Ces données sont la base d’un calcul sérieux. Si vous entrez des chiffres au hasard, l’analyse ne sert à rien. Vous êtes un futur emprunteur. Vous devez raisonner comme un banquier.

Tous les simulateurs de prêt immobilier ne se valent pas. Certains sont trop basiques. D’autres oublient des éléments essentiels comme l’apport ou l’assurance emprunteur. Résultat : une vision faussée de votre projet de financement. Et surtout, il doit vous accompagner sans vous vendre une offre immédiate. Vous avez besoin de clarté, pas de promesses commerciales.

Prenons un cas concret. Vous souhaitez acheter un logement à 250 000 euros, avec un apport de 30 000 euros. Vous empruntez donc 220 000 euros sur 20 ans. Si vos revenus nets sont de 3 600 euros, votre taux d’endettement est de 35,27 %. C’est limite, mais acceptable selon les banques. Grâce à cette estimation, vous savez où vous en êtes. Vous pouvez ajuster la durée, revoir le montant du logement, ou renforcer votre apport.

Un prêt immobilier de 250 000 euros sur 20 ans avec une assurance à 0,36 %, c’est 75 euros à 80 euros par mois d’assurance. La banque ne se limite pas aux chiffres que vous lui présentez. Elle évalue votre démarche, votre logique et votre capacité à anticiper.

Les Bonnes Raisons d'Investir à Crédit

Investir dans l'immobilier, c'est acheter un logement pour le louer. Il faut donc le financer. Votre première option, c'est de le payer cash. Pour mener cette opération à bien, il vous faut disposer des fonds nécessaires. Une fois le logement acheté et mis en location, vous percevez des loyers. Ces derniers augmentent vos revenus et sont par conséquent soumis à l'impôt.

L'autre possibilité, c'est de recourir à l'emprunt, une stratégie gagnante en termes de rentabilité comme de fiscalité. Cette option vous donne également de la sécurité, une assurance décès invalidité étant presque toujours associée à un crédit immobilier. De quoi protéger votre famille en cas d'aléa grave de la vie.

Premier argument pour financer un investissement locatif par un prêt bancaire : le crédit fait effet de levier. Il vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il est plus difficile de payer cash. Vous pouvez ainsi financer le logement tout en plaçant vos fonds sur d'autres supports. Notez que l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt. Les banques ne vous prêteront pas d'argent pour acheter des actions...

Deuxième bonne raison d'emprunter pour investir : le taux d'intérêt du prêt est le plus souvent inférieur au taux de rendement locatif brut de votre placement immobilier. Si vous ajoutez la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Autre facteur positif : les taux d'intérêt sont actuellement inférieurs à l'inflation.

Troisième argument en faveur du financement à crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Vous diminuez ainsi votre base imposable, ce qui optimise votre fiscalité. Cette intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée.

Les prêts dédiés à l'investissement locatif sont assortis d'une assurance décès invalidité. En cas de décès, de perte totale d'autonomie ou d'invalidité permanente, cette assurance prend les remboursements de l'emprunt en charge. Votre famille est protégée : elle garde le logement loué, elle perçoit les loyers. De quoi garantir son avenir.

Défiscaliser les Intérêts d'Emprunt

Règle commune pour tous les investissements locatifs : tous les propriétaires bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers lorsqu'ils déclarent ces derniers aux impôts. Donc, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vous optimisez votre fiscalité. Le type de déduction varie selon le régime choisi : location vide (régime des revenus fonciers en langage technique) ou location meublée (fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux, les BIC).

Investissement Locatif : Choisir Votre Financement

Le plus souvent ; l'investissement locatif se finance par un crédit amortissable, une formule est plutôt réservée aux investisseurs classiques, qui sont moyennement imposés. Comment ça marche ? Vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. Votre mensualité compte une part de capital et une part d'intérêts ainsi que l'assurance décès invalidité. Vous payez davantage d'intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années. Intégrez cette donnée dans votre plan de financement.

Autre option : le prêt in fine. Avec lui, vous remboursez les intérêts tous les mois et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l'opération. D'où une mensualité plus faible qu'avec un prêt amortissable puisqu'elle ne comprend que les intérêts et les primes d'assurance. Vous payez le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l'ensemble du capital tout au long du crédit, tandis que le taux est un peu plus élevé que pour les prêts amortissables. Résultat : les intérêts sont plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale tout au long du remboursement. Si vous disposez déjà d'un patrimoine locatif, vous abaissez l'ensemble de votre base imposable. Cette formule optimise la fiscalité de l'investissement locatif et augmente son rendement.

Investisseurs : Comment Emprunter ?

Emprunter, autrement dit souscrire un prêt immobilier, c'est un acte important qui vous engage sur le long terme. Les investisseurs en locatif, comme tous les autres emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère. D'autant que le crédit a forcément un impact sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération. Surtout, vous devrez respecter de nombreux critères de prêt, à commencer par le respect d'un taux d'effort maximal. C'est la proportion de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements.

Loyer et Crédit : Ce que les Banques Prennent en Compte

Le plus souvent, les banques prennent en compte 70 % des loyers dans le calcul du taux d'effort. Mais certains établissements ne les intègrent qu'à hauteur de 50 %. D'autres n'incluent pas les loyers dans la capacité d'endettement ou taux d'effort. Lorsque le loyer est pris en compte à hauteur de 50 % ou moins dans le calcul du taux d'effort, vous compenserez en injectant davantage d'apport personnel dans votre projet d'investissement locatif.

Crédit, Taux, Apport et Durée : Ce Qu'il Faut Savoir

Comme pour tous les projets immobiliers, vous pouvez placer de l'apport dans votre investissement. Vous emprunterez moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui va faire baisser le taux de votre crédit. Autre avantage d'un crédit moins important avec une mensualité plus basse : vous respectez plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort imposée par le HCSF. Revers de la médaille : si vous empruntez moins et/ou sur une durée plus courte, votre fiscalité sera moins optimisée puisque vous aurez moins d'intérêts à déduire de vos loyers.

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