Financement des Marchands de Biens : Stratégies et Solutions

Emprunter en tant que marchand de biens peut s’avérer complexe, mais avec les bonnes stratégies et les solutions de financement adaptées, vous pouvez réussir vos investissements immobiliers. Un marchand de biens est un professionnel spécialisé dans l’achat et la revente de biens immobiliers. Contrairement à un simple investisseur, le marchand de biens ne se contente pas d’acheter pour louer, il achète des propriétés, souvent à rénover, pour les revendre rapidement avec une plus-value.

Besoins de Financement Spécifiques aux Marchands de Biens

Les marchands de biens ont des besoins de financement spécifiques en raison de la nature de leurs opérations. Ils doivent souvent disposer de liquidités importantes pour acheter des biens rapidement et couvrir les coûts de rénovation avant de pouvoir revendre les propriétés.

Options de Financement pour les Marchands de Biens

Pour financer votre première opération, plusieurs options s’offrent à vous.

1. Financement Bancaire

Le financement bancaire est souvent la première option envisagée par les nouveaux marchands de biens. Ces derniers ont souvent tendance à vouloir trouver « la banque qui accepte de financer » les néo-marchands. En 2023, les banques ont durci leurs critères en réponse à un marché immobilier incertain, mais cela ne signifie pas que le financement est impossible. En 2024, les conditions commencent à s’assouplir, rendant le crédit plus accessible. Certaines banques peuvent avoir des politiques plus favorables aux marchands de biens en début de carrière, mais nombreuses sont celles qui préfèrent les profils plus expérimentés. Dans tous les cas, si vous débutez, il vous faudra prouver à votre interlocuteur que vous savez ce que vous faites et que vous n’allez pas lui faire perdre son temps.

Les prêts bancaires classiques restent une option courante pour les marchands de biens. Ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt compétitifs et de conditions de remboursement fixes. Le prêt in fine est particulièrement adapté aux marchands de biens. La restitution du capital total se fait effectivement à la toute fin du prêt, lors du prélèvement de la dernière mensualité.

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2. Crowdfunding ou Financement Participatif

Le crowdfunding ou financement participatif est une alternative intéressante et de plus en plus populaire. Des plateformes comme La Première Brique permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs privés pour financer tout ou partie de son opération. Le financement participatif présente l’avantage de la rapidité et de la réactivité. Contrairement aux banques, qui peuvent prendre des semaines voire des mois pour étudier votre dossier, certaines plateformes de crowdfunding peuvent vous donner une réponse en quelques jours. De plus, elles ont souvent une approche plus souple et sont prêtes à prendre des risques que les banques n’accepteraient pas. Cependant, le coût du financement participatif peut être (très) élevé. Les plateformes prélèvent généralement une commission sur les fonds levés (frais de dossier), et les taux d’intérêt sont supérieurs à ceux des prêts bancaires. Il est donc important de bien calculer la rentabilité de votre projet pour s’assurer que le coût du financement participatif est soutenable.

3. Portage Immobilier

Le portage immobilier est une solution où une entreprise achète le foncier pour vous et vous revend le bien après travaux (schématiquement). Le portage immobilier peut être particulièrement utile si vous avez trouvé une bonne opportunité mais que vous manquez des fonds nécessaires pour l’acheter immédiatement. Vous pouvez réaliser une opération appelée « portage d'acquisition ». Vous passez un contrat de portage avec un tiers qui va acheter le bien immobilier et vous concéder un droit de jouissance sur ce bien pendant une durée définie (contre une indemnité d’immobilisation). Vous pouvez donc profiter de cette période pour réaliser les travaux éventuels et procéder à sa commercialisation. Il est généralement nécessaire d’autofinancer une première opération immobilière pour être crédible auprès des sociétés de portage. Ensuite il vous sera plus facile de demander un financement, mais avec un business plan qui présente le potentiel de l'opération.

4. Investisseurs Privés

Solliciter des investisseurs privés, qu’il s’agisse de membres de la famille ou d’investisseurs professionnels, peut être une excellente solution. Les investisseurs privés peuvent être des amis, des membres de la famille, des anciens collègues ou des investisseurs professionnels à la recherche d’opportunités rentables. Lors de la sollicitation d’investisseurs privés, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et professionnel. Ce dossier doit inclure une présentation claire du projet, des prévisions financières d’entrée et de sortie, ainsi qu’une analyse des risques et des retours sur investissement attendus.

5. Crédit-Bail Immobilier

Le crédit-bail immobilier permet aux marchands de biens d’utiliser un bien sans en devenir propriétaire immédiatement.

Comment Maximiser vos Chances d'Obtenir un Financement

Plusieurs éléments sont cruciaux pour convaincre les financeurs et maximiser vos chances d'obtenir un accord :

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• Rentabilité du Projet : La rentabilité de votre projet est un critère crucial pour les banques et les investisseurs. Elle doit être suffisamment élevée pour compenser les risques et les coûts du financement.
• Étude de Marché Approfondie : Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien connaître votre marché et de réaliser des études de marché approfondies. Cela inclut l’analyse des prix de vente, des coûts de rénovation, des tendances du marché et des perspectives économiques locales.
• Expérience de Terrain : Pour y parvenir, rien ne peut se substituer à votre expérience de terrain. Il faut multiplier les visites, les points de contact avec des agents immobiliers de votre secteur et faire de nombreux calculs de rentabilité.
• Dossier de Financement Soigné : Votre dossier de financement doit être soigné tant sur le fond que sur la forme. Il doit contenir toutes les informations nécessaires à une prise de décision, de manière synthétique et claire.
• Présentation du Dossier : La présentation de votre dossier est tout aussi importante que son contenu, et faire une « bonne première impression » est capital. Un dossier bien présenté montre que vous prenez votre projet au sérieux et que vous êtes prêt à faire des efforts pour le réussir.
• Précommercialisation : La précommercialisation est une pratique courante dans le secteur de l’immobilier. Cela permet de sécuriser des ventes avant même d’avoir finalisé l’achat du bien, réduisant ainsi considérablement les risques pour les investisseurs.

Importance de l'Apport Personnel

Un apport personnel permet au marchand de biens d'accéder à des biens immobiliers plus attractifs et d'entreprendre des projets de rénovation ambitieux. Il lui offre également une marge de manœuvre financière pour faire face aux imprévus et aux fluctuations du marché. Les banques demandent généralement des apports conséquents, entre 20 et 30 % au minimum. Avec Crédigo, les conditions sont plus souples : il vous faudra un apport de 10% minimum (sous conditions**), ce montant correspond à l’indemnité d’immobilisation.

Choisir la Bonne Banque pour un Marchand de Biens

Après avoir choisi la forme juridique et créé votre société, vous devez ouvrir un compte bancaire. Si les banques traditionnelles ne souhaitent pas travailler avec les marchands de biens, il existe plusieurs banques professionnelles habituées à ce type de profession. Pour valider l’ouverture de votre compte bancaire vous devez fournir un K.BIS de votre société. Mais vous ne pouvez pas avoir de K.BIS sans une attestation de dépôt de fond donc dans un premier temps vous donnerez un projet de statut à votre banque pour récupérer votre attestation de dépôt de fond. Donc, vous devez choisir une banque qui est susceptible de travailler avec vous.

Vous désirez profiter des services de la meilleure banque pour un marchand de biens ? Nous avons à portée de main un large panel de partenaires bancaires qui seront présent afin de vous proposer les conditions les plus optimales pour votre projet et ainsi obtenir le financement idéal. Négociation avec nos partenaires sur les frais de dossiers et de remboursement anticipé ainsi que l'ensemble des conditions du prêt seront notre mission. Profitez de notre service de déplacement à domicile sans frais dans toute la région lyonnaise ainsi que la simplification des démarches.

Rémunération du Marchand de Biens

Un marchand de biens se rémunère à travers la différence entre le prix d'achat et de vente des biens immobiliers qu'il acquiert et rénove. Il peut soit investir des fonds propres ou en réalisant un prêt bancaire pour acheter des biens immobiliers à potentiel. Ensuite, il réalise des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour augmenter la valeur des biens. Une fois rénovés il met les biens en vente pour générer des revenus.

Statut Juridique du Marchand de Biens

Le choix du statut juridique pour un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de l'entreprise, les responsabilités fiscales et la protection personnelle. Parmi les options les plus courantes figurent la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiée (SAS) ou la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU).

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Exemples de Financements Réalisés par Carte Financement

Voici quelques exemples de financements structurés par Carte Financement pour divers projets immobiliers :

Ces exemples montrent la diversité des projets que Carte Financement peut accompagner, allant de la rénovation de bâtiments historiques à l'acquisition de locaux commerciaux et d'hôtels.

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