Anciens dispositifs fiscaux : Loi Scellier et Borloo ancien

Cet article explore en détail certains dispositifs fiscaux immobiliers français qui ont marqué l'investissement locatif, notamment la loi Scellier et le dispositif Borloo ancien. Nous aborderons également les régimes d'imposition des revenus fonciers, en mettant en lumière les avantages et les inconvénients du régime micro-foncier et du régime réel.

La loi Scellier : un investissement locatif avantageux

La loi Scellier a profité aux contribuables qui ont réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en Métropole mais aussi en Outre-mer. Le principe de la loi Scellier était simple : acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue de le louer vide, à usage de résidence principale du locataire.

Lorsque vous respectiez les dispositions définies par la loi Scellier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 %. Les termes de cet avantage fiscal sont notamment codifiées sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI). Cette réduction d’impôt s’appliquait uniquement aux logements situés dans les communes classés dans des catégories de zones géographiques, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autrement dit une zone de tension sur le marché locatif.

La loi Scellier, comme les lois de défiscalisation qui ont suivi, découpe le territoire français en zones, qui conditionnent l’éligibilité ou non d’un logement à la réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt s’élevait à 25% au maximum pour des biens en Métropole et jusqu’à 40% en Outre-mer. La durée de l’engagement de location étant de 9 ans minimum, de nombreux investisseurs ont encore des biens immobiliers bénéficiant de la défiscalisation en Scellier.

Concernant les obligations déclaratives, si l’investissement a été réalisé directement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’Impôt sur la société (IS) : les obligations déclaratives doivent être effectuées par la société. Si l’investissement a été réalisé via une SCPI : la date butoir à retenir est la même que pour une société non soumise à l’IS, à savoir le 31 mars.

Comme une grande majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière, le pan social de la loi Scellier impose de respecter des plafonds de loyer et de ressources.

Schéma explicatif de la loi Scellier.

Le dispositif "Borloo ancien"

Le dispositif "Borloo ancien" est une incitation fiscale à l’investissement locatif qui a permis de bénéficier d’une déduction spécifique sur les loyers issus de la location d’un logement ancien ou neuf, à condition d’avoir signé une convention avec l'Agence nationale de l’habitat (Anah).

Le dispositif "Borloo ancien" s’appliquait aux demandes de convention régulièrement déposées auprès de l'Anah entre le 1er octobre 2006 et le 31 janvier 2017. Attention, les contribuables qui ont opté pour ce dispositif ne peuvent plus le renouveler par période triennale depuis le 1er janvier 2024. Le choix du dispositif "Borloo ancien" était précisé lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle était demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.

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Illustration du dispositif Borloo ancien.

Logement individuel ou collectif : quelles différences ?

Vous avez un projet d’achat immobilier neuf ? Vous hésitez entre logement individuel ou collectif ? Au sein du logement collectif, vous ne savez pas quelle typologie de logement choisir ? Voici quelques clés pour mieux comprendre les différences entre logement individuel ou collectif… et faire votre choix en toute sérénité.

Un logement individuel est un bâtiment doté d’une entrée séparée pour chaque occupant. Un immeuble individuel ne doit ainsi pas comporter de parties communes, telles qu’une cage d’escalier, un ascenseur ou encore un local commun. Selon cette définition, une maison est donc un logement individuel. Même si elle est divisée en plusieurs appartements distincts desservis par un escalier extérieur, elle reste considérée comme un immeuble individuel.

Inversement, un immeuble standard en copropriété est un immeuble collectif. Ce type d’immeuble est doté d’une entrée commune à l’ensemble des occupants, même si ces derniers disposent par ailleurs d’une entrée privative à leur logement. Un logement collectif peut disposer de divers locaux communs, tels qu’un local poubelle, un parking souterrain, un garage à vélo, un ascenseur, des couloirs, un jardin intérieur ou encore une piscine. Le fonctionnement d’un immeuble collectif est régi par un règlement intérieur, et un syndic de copropriété est généralement chargé d’administrer les différentes dépenses et travaux communs.

D’autres indices permettent de déterminer si l’immeuble en présence est collectif : la mise à disposition d’un état descriptif de division, d’un carnet d'entretien de l'immeuble, de procès-verbaux d’assemblées générales du syndicat de copropriétaires…

Qu'est-ce que la typologie T1, T2 et T3 ?

Au sein d’un immeuble collectif, on peut retrouver différents types de logements :

Le T1 (et T1 bis), qui correspond à un studio équipé d’une cuisine séparée de la pièce principale.
Le T2, qui est un deux pièces (une chambre).
Le T3, qui est un trois pièces (deux chambres).
Et ainsi de suite pour le T4, T5…

Si vous achetez dans le neuf, le type de logement (individuel/collectif, surface, nombre de pièces) est rappelé dans le contrat de réservation. Si vous achetez dans l’ancien, cette information figure dans l’annonce immobilière, mais aussi dans la promesse unilatérale de vente. Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, il est également impératif de faire figurer le statut de l'immeuble - individuel ou collectif - dans le bail.

Avantages et inconvénients du logement collectif

Choisir d’habiter dans un immeuble collectif présente des avantages. Qu’il s’agisse de charges courantes ou de dépenses exceptionnelles de travaux, vous avez la possibilité de mutualiser un certain nombre de frais entre copropriétaires. Vous avez également l’opportunité d’accéder à des espaces communs souvent plus vastes que dans un logement individuel. C’est notamment le cas si la copropriété est entourée d’espaces verts. Dans certains cas, un immeuble collectif peut aussi comporter des infrastructures (piscine…) parfois absentes d’une maison individuelle. Un vrai plus pour le confort au quotidien, sans avoir à en assumer le coût seul !

Cependant, habiter un logement collectif signifie accepter de vivre à proximité d’autres habitants. Si le voisinage est source de lien social, il peut également en résulter quelques petits tracas. L’immobilier neuf, grâce à sa bonne isolation thermique et acoustique, permet de limiter grandement ces légers inconvénients.

Avantages et inconvénients du logement individuel

Un logement individuel offre lui aussi des avantages. C’est d’abord la satisfaction d’avoir un « vrai » chez-soi dans la mesure où une maison individuelle - lorsqu’elle n’est pas mitoyenne ni jumelée - est totalement indépendante des autres habitations. Un point à nuancer, toutefois, s’il n’y a pas beaucoup de terrain autour de la maison.

Ensuite, vous avez la possibilité de différer certains travaux si vous n’avez pas le budget nécessaire à l’instant T, sans avoir à vous soumettre aux lois de la majorité en copropriété. Néanmoins, vous ne pourrez pas faire l’impasse sur les travaux les plus urgents, tels qu’une toiture qui fuit ou le remplacement de la chaudière si celle-ci tombe en panne en plein hiver.

Enfin, vous n’entendrez pas de bruit à l’étage du dessus ou du dessous si vous habitez un logement individuel… mais vous aurez toujours besoin de composer avec vos voisins, notamment l’été. On vit en effet un peu plus à l’extérieur à cette période de l’année.

Du côté des inconvénients du logement individuel, on retrouve le coût (pas de possibilité de partage de certaines dépenses), le côté chronophage (pas de syndic pour superviser les travaux) ou encore le sentiment d’isolement relationnel, qui peut être plus fort lorsqu’on habite une maison isolée.

Immeuble individuel ou collectif : quelles conséquences en cas de location ?

Si vous êtes locataire d’un logement individuel, vous disposez d'une entrée propre et avez donc un sentiment d’indépendance plus important. Le budget nécessaire pour vous loger sera également plus raisonnable qu’en copropriété, dans la mesure où il n’y a pas de charges de copropriété. Vous n’aurez à payer que l’eau et l’énergie. Attention toutefois aux maisons individuelles mal isolées et chauffées avec une installation peu performante : la facture peut être particulièrement salée en fin d’année.

Du point de vue du propriétaire bailleur, il n’y a pas non plus de charges de copropriété si le logement loué est individuel. Cela représente un coût en moins, mais également du temps de gagné. Le bailleur n’aura ainsi pas à calculer le montant de la provision pour charges facturée en plus du loyer dans le cadre du loyer charges comprises. Il n’aura pas non plus à effectuer de régularisation en fin d’année. Cependant, cela peut aussi se révéler un inconvénient dans la mesure où le propriétaire devra payer seul - sans pouvoir partager cette dépense avec d’autres copropriétaires - les gros travaux.

À noter que le statut du logement n'a aucune incidence sur la durée du bail ni la durée du préavis.

Finalement, tout dépend de vos envies et de vos projets ! Si votre objectif est de minimiser vos charges tout en consacrant le moins de temps possible à la gestion de votre bien immobilier, le choix du logement collectif s’impose de lui-même.

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Régime micro-foncier : conditions et avantages

Défini par les dispositions de l’article 32 du CGI (code général des impôts), le micro-foncier est un régime d’imposition qui s’adresse à un type d’investisseur particulier. L’investisseur doit toucher des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € bruts par an (hors charges). Il doit être propriétaire d’un bien immobilier loué nu, implanté en France. Il ne doit pas détenir de parts de SCPI fiscales bénéficiant d’une des lois de défiscalisation citées au point précédent.

On remarque donc que l’investisseur en SCPI doit donc posséder un bien immobilier locatif en direct (implanté en France) et percevoir des revenus fonciers à ce titre. Autrement dit, si les revenus locatifs de l’investisseur proviennent uniquement de SCPI, quand bien même ils sont inférieurs à 15 000 €, le contribuable ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Au seuil maximum de 15 000 € de revenus fonciers, au-delà duquel le régime réel s’applique obligatoirement, l’abattement de 30 % permet de réduire les revenus fonciers imposables de 4 500 €. Le montant déduit échappe ainsi à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour rappel, l’impôt sur le revenu est calculé selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Le taux d’imposition peut donc varier entre 0, 11, 30, 41 et 45 %.

Un autre avantage du régime micro-foncier, moins souvent cité, repose sur la simplicité qu’il offre concernant vos démarches fiscales. De fait, dans votre déclaration de revenus n°2042, il vous suffira de cocher la case “Micro foncier” dans l’étape 3 “Revenus et charges” et d’indiquer ensuite dans la case 4BE le montant de vos recettes brutes. L’abattement de 30 % est déduit automatiquement par l’administration fiscale. A contrario, les procédures peuvent s’avérer plus délicates pour les investisseurs qui bénéficient du régime réel d’imposition des revenus fonciers.

Contrairement au régime réel, le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges supportées par l’investisseur selon leur montant précis. Pour rappel, le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’applique systématiquement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts. De plus, il est automatiquement retenu si vos revenus fonciers proviennent uniquement de placements en SCPI. Dans les faits, il est rare que les investisseurs en SCPI éligibles au micro-foncier paient des charges inférieures à l’abattement de 30 %.

Concrètement, il faut prendre en compte les charges liées à ce placement, en particulier en cas de recours à l’emprunt, et les charges d’un investissement locatif traditionnel. Par exemple, dans le cas où les revenus locatifs d’un investisseur atteignent 10 000 € (dividendes de SCPI + autres revenus fonciers), il bénéficie d’un abattement de 3 000 €. Toutefois, le montant de ses charges cumulées peut facilement dépasser cette somme. En réalité, le régime fiscal micro-foncier s’adresse donc à un groupe restreint d’investisseurs en SCPI.

Revenus fonciers : régime micro foncier ou régime réel

Lorsque vous louez un logement vide de meubles, les revenus sont à indiquer dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus (n°2042). Précision : si vous louez un logement permettant aux locataires de vivre sans apport extérieur de meubles, il s’agit d’une location meublée. Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux".

Deux régimes d'imposition existent pour les revenus fonciers : le régime micro foncier ou le régime réel.

Le régime "micro-foncier"

Il est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Le régime micro foncier ne s'applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Le revenu brut est déterminé de la façon suivante :

Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues.

Si vous êtes détenteur de parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) et que vous donnez également en location des immeubles nus, vous pouvez bénéficier du régime micro foncier à la condition que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts c’est-à-dire les loyers en principal, les recettes accessoires et le revenu brut annuel correspondant à votre quote-part dans les sociétés immobilières ou les FPI n’excède pas 15 000 €, charges non comprises.

Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Monuments historiques…). En revanche, si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés et non dotés de la transparence fiscale vous êtes expressément exclu du régime micro foncier.

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au revenu que vous déclarez. Le revenu brut sous déduction automatique de l'abattement de 30 %, est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le montant total des revenus fonciers imposables déclarés case 4BE (micro foncier) doit inclure, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère imposables en France. Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, déclarés sur la déclaration n° 2047, doivent également être mentionnés case 4BK (recettes brutes sans abattement) afin de ne pas être soumis à un acompte contemporain au titre du prélèvement à la source.

Les revenus fonciers soumis au taux effectif doivent être déclarés ligne 4EB (micro foncier) de la déclaration n°2042 C. Ne reportez pas ces montants ligne 8TI de la déclaration n°2042 et ne les portez pas sur la déclaration n°2047.

Vous pouvez renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers si celui ci est plus favorable pour vous. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de la période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime réel d'imposition

Il s’applique lorsque :

Le revenu brut est supérieur à 15 000 € ;
Ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...) ;
Ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044. L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite. La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques relevant d'un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).

La déclaration n° 2044 spéciale concerne :

Les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
Les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
Les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Vous pouvez déduire notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Lorsque le résultat est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.

Les revenus fonciers imposables déclarés case 4BA doivent inclure, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère. Les revenus fonciers de source étrangère imposables en France ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, déclarés sur la déclaration n° 2047, doivent également être mentionnés case 4BL (revenus imposables), afin de ne pas être soumis à un acompte contemporain au titre du prélèvement à la source.

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