TVA sur Immeuble Ancien : Définition et Implications
La TVA immobilière englobe l’ensemble des règles TVA applicables aux opérations immobilières de cessions, locations, crédits-bails, démembrements ou encore baux à construction. Elle représente un impôt perçu par l'État lors de la vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel.
Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA, tel qu'un marchand de biens, un promoteur ou encore un lotisseur.
Dans le domaine de la fiscalité immobilière, la TVA sur marge constitue une problématique importante. Elle représente la taxe sur la valeur ajoutée calculée lors d’un investissement immobilier. Cet impôt a un impact sur la rentabilité d’un projet et nécessite de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier. L’investisseur immobilier peut notamment réaliser des opérations d’achat-revente.
Dans ce cas, il s’agit alors d’une question de TVA sur les marchands de biens.
En premier lieu, l’opération peut concerner un terrain. Le marchand entre alors dans la catégorie fiscale du lotisseur. Autrement dit, il s’interroge en matière de TVA sur marge lors de la revente du terrain.
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En second lieu, l’opération peut aussi porter sur un immeuble bâti. Par exemple, l’achat d’un appartement en vue de sa revente. Dans ce cas, il s’agit de la TVA sur rénovation immobilière.
Les règles de calcul de la taxe varient en fonctions des opérations.
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Les Terrains à Bâtir et la TVA
Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme. Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non.
Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.
Les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (TNAB).
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Constitue un terrain à bâtir un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, au sens du droit de l’urbanisme. Les qualifications d’immeubles bâtis et de terrain à bâtir sont exclusives l’une de l’autre.
Mais des bâtiments y étaient déjà implantés. Néanmoins, ces constructions étaient dans un état de vétusté telle qu’elles étaient impropres à un quelconque usage. Une dégradation dangereuse nécessitant des travaux d’urgence.
Les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme.
Assujetti à la TVA (CGI, art. autonome des définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective.
Tout autre document d'urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, la carte communale.
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D'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées conformément aux prescriptions de l'article L.
R.*123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »).
Y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.
Il n'y a pas d'appellation particulière pour ces zones en carte communale. Carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L.
Naturels, des paysages et de leur intérêt, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.
National que les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre.
Bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.
Une fois identifié, le terrain doit encore être qualifié comme étant, ou non, à bâtir. Le terrain à bâtir se définit de manière objective. Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA immobilière, seuls les terrains déclarés constructibles par un plan local d’urbanisme ou un document similaire constituent au regard de la TVA des terrains à bâtir.
Par conséquent, contrairement au régime antérieur à la loi de 2010, l’intention de construire de l’acquéreur, l’obtention d’un permis de construire dans un délai de 4 ans suivant l’acquisition ou le commencement de travaux de construction ne déterminent plus cette qualification. A contrario, le terrain non à bâtir est celui qui se situe dans une zone non constructible. La cession d’un terrain à bâtir par un assujetti est soumise de plein droit à la TVA, alors que celle d’un terrain non à bâtir est exonérée de TVA, sauf option.
La situation consiste souvent à acheter un terrain à bâtir puis le diviser en plusieurs parcelles. La division a souvent lieu via le dépôt d’un permis d’aménager. Le lotisseur peut viabiliser les parcelles divisées ou les vendre en l’état. Dans les deux cas, il réalise une marge taxable à la TVA.
Cette marge se calcule par différence entre les prix de vente et son prix d’achat.
La TVA s’applique en principe sur le prix de vente de chaque terrain. Le taux de 20% s’ajoute au prix hors taxes que doit payer l’acheteur. Le vendeur doit reverser au Trésor le montant de TVA collectée sur la vente.
Afin de réduire l’impact de la taxe sur la marge économique, le marchand peut faire un autre calcul de TVA. Au lieu de calculer la TVA sur le prix de vente, il peut l’appliquer sur sa marge immobilière. Cela permet nécessairement de réduire le montant de TVA reversé à l’administration fiscale.
Il ne s’agit pas d’une option. Autrement dit, le marchand de biens n’a pas à effectuer un choix entre la TVA sur marge et TVA sur prix total. Il faut analyser le code général des impôts pour trouver la bonne méthode de calcul.
Dans certains cas, l’opérateur immobilier devra obligatoirement appliquer la TVA sur prix total. Dans d’autres au contraire, il devra appliquer la TVA sur la marge.
La TVA sur marge s’applique lorsque le marchand a acheté le bien immobilier sans TVA. Par exemple, cela vise le cas d’un achat de terrain auprès d’un particulier.
Par ailleurs, il faut que le bien acheté corresponde au bien revendu. Cela renvoie à la notion d’identité juridique. En d’autres termes, le professionnel immobilier doit avoir acheté un terrain et revendre un terrain. S’il achète un terrain avec une construction, la TVA sur marge ne s’applique pas.
Il existe cependant une exception à cette règle, si le marchand a consulté son avocat fiscaliste en TVA entre temps. Celui-ci lui aura conseillé d’effectuer la division parcellaire avant d’acheter. Ce faisant, il aura bien acheté d’un côté un terrain, et de l’autre une construction.
Tableau Récapitulatif : TVA sur Terrains
| Type de Terrain | Assujetti TVA | TVA Applicable |
|---|---|---|
| Terrain à Bâtir | Oui | 20% sur le prix de cession |
| Terrain Non à Bâtir | Non | Exonérée, sauf option |
Immeubles Neufs et Anciens : Définitions et TVA
Est considéré comme un immeuble neuf l’immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans à la date de la cession. Ce délai de 5 ans est décompté depuis l’achèvement de la construction initiale de l’immeuble ou de l’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l'article 257-I-2-2° du Code général des impôts (CGI), lesquels consistent en une surélévation ou une rénovation de :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit dans une proportion au moins égale aux deux tiers de chacun des 6 éléments de second œuvre suivants énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
L’achèvement est le plus souvent constaté par le dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux prescrite par les règles du droit de l’urbanisme. Dans sa doctrine, l’administration fiscale se réfère aussi aux critères d’habitabilité et d’utilisation de l’immeuble en citant une ancienne décision du Conseil d’Etat (BOI-TVA-IMM-10-20-20 n°50). Cependant, ces deux dates ne coïncident pas toujours, ce qui peut générer des difficultés pour fixer la date d’achèvement de l’actif. Lorsqu’aucune livraison à soi-même n’est constatée ou aucune DACT déposée, déterminer cette date se révèle être un véritable « casse-tête ».
La cession de l’immeuble neuf, achevé depuis moins de 5 ans, par un assujetti est obligatoirement soumise à la TVA, sous réserve toutefois de l’application des dispositions de l’article 257 bis du CGI.
La cession de l’immeuble ancien est exonérée mais le vendeur peut renoncer à cette exonération en optant pour soumettre l’opération à la TVA.
En effet, la TVA ne s’applique à la vente d’un bien que s’il s’agit d’un immeuble neuf. L’article 257 du code général des impôts donne la définition d’un immeuble neuf pour la TVA. Il s’agit d’un bien achevé depuis plus de cinq ans.
A contrario, il n’y a pas d’immeuble neuf lorsque la date d’achèvement remonte à plus de 5 ans. Cela signifie qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, la TVA ne s’applique pas. On appelle cela une exonération de TVA sur la vente d’immeuble.
Toutefois, le législateur prévoit une option fiscale qui permet au revendeur de soumettre la vente à la TVA. Cette option a pour but de permettre au marchand de récupérer la TVA déductible sur les travaux. En effet, s’il décide d’opter pour la TVA sur la revente, il aura le droit de déduire la TVA payée pour rénover le bien.
A l’inverse, s’il n’opte pas pour la taxe sur la revente, il perdra la TVA des travaux de rénovation. En réalité, cette option ne présente pas d’intérêt économique. Si le marchand opte pour la TVA sur la marge, il va perdre en rentabilité. En effet, si l’opération présente un bénéfice, cela signifie nécessairement que la marge est plus élevée que le coût des travaux. Autrement dit, le marchand aura une TVA collectée plus importante que sa TVA déductible. Il devra donc reverser une taxe sur la valeur ajoutée au Trésor.
En synthèse, notre cabinet d’avocats fiscaliste en TVA conseille aux clients de ne pas opter. Cette option ne présente donc aucun intérêt fiscal. Il faut partir du principe qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente.
Lorsque le marchand de bien effectue une opération portant sur un appartement, il faut raisonner différemment.
Le terme « neuf » ici, englobe non seulement les propriétés récemment construites, mais aussi celles ayant subi d’importantes rénovations ou surélévations (v. la notion de bâtiment neuf). Précisons qu’en tant qu’acquéreur, vous pouvez alors bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 0,715% lorsqu’il prend un engagement de revendre. A ce titre, il importe d’analyser vos travaux réalisés pour déterminer si vous avez effectué une remise à neuf.
Les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus.
(Poutres et solives), toits-terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble.
De production de chaleur et d'eau chaude, l'équipement est à prendre en compte au titre du lot système de chauffage.
Disposent des mêmes issues sur la voie publique. Ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration.
Son ensemble. Travaux dans les logements de plus de deux ans.
De TVA applicable aux travaux dans les logements de plus de deux ans. Question : rénovation et extension. (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 380).
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