Apport d'un bien en indivision dans une SARL : procédure et conséquences

Lors de la création d’une société à responsabilité limitée (SARL), et durant la vie de la société, les associés peuvent réaliser des apports, en numéraire, en nature ou en industrie. Parmi les apports en nature, il arrive que ces apports soient constitués de biens indivis. Selon l’article 815 et suivant du Code civil, l’indivision est une situation juridique de fait qui survient lorsque deux ou plusieurs personnes sont copropriétaires d’un bien ou d’une masse de bien et détiennent des droits de même nature (droit de propriété et/ou droit de jouissance), à parts égales ou inégales.

Concrètement, les biens indivis, aussi communément appelés les biens en indivision, sont donc des biens appartenant à plusieurs personnes. Dès lors, il peut s’agir d’une somme d’argent ou d’un bien meuble (œuvre d’art, une voiture, etc.), d’un logement, d’un terrain, d’un titre immatériel ou d’un immeuble. Même si un bien en indivision implique qu’au minimum deux personnes en sont propriétaires, rien n’empêche les indivisaires de faire l’apport de ce type de bien à une SARL.

Hypothèses d’apport d’un bien indivis

Il existe deux possibilités d’apporter un bien indivis à une SARL (ou à une SCI). D’un côté, un indivisaire peut apporter sa quote-part indivise en contrepartie de parts sociales dans la SARL. De l’autre côté, l’ensemble des indivisaires peut mettre en apport un bien indivis à la SARL. Soit un indivisaire apporte sa quote-part indivise. Soit les parts attribuées en contrepartie de l'apport sont partagées à proportion des droits respectifs des indivisaires. Soit les parts restent indivises.

Lorsque chacun des indivisaires devient personnellement associé, dans ce cas, l'indivision cesse et un partage de fait intervient. Chaque ancien indivisaire devient alors pleinement associé et bénéficie de toutes les prérogatives attachées à cette qualité. Dans l’autre hypothèse, l’apport d’un bien indivis donne droit à des parts sociales indivises : l’indivision est alors reportée sur les titres reçus en échange de l’apport et chaque co-indivisaire reçoit la qualité d’associé bien que leurs prérogatives restent très restreintes.

Valeur, commissaire aux apports et risques

Avant d'apporter en nature un immeuble à une SARL, il faut auparavant vérifier si celui-ci ne se situe pas dans un périmètre donnant le droit à la commune, l'État ou le département d'empêcher l'apport en exerçant son droit de préemption. L’apport en nature d’un immeuble doit donner lieu à une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. La publication doit intervenir après la signature des statuts mais avant l'immatriculation de la SARL. La publication reste obligatoire lorsque la SARL est constituée entre les seuls copropriétaires indivis de l'immeuble ou qu'il s'agit d'un apport en usufruit.

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Lorsqu'ils comptent effectuer des apports en nature, les futurs associés doivent, avant la signature des statuts de la SARL, procéder à la désignation d'un commissaire aux apports, à l'unanimité, et si la valeur totale de l'ensemble des apports en nature non soumis à l'évaluation d'un commissaire aux apports ne dépasse pas la moitié du capital de la SARL. Le commissaire aux apports a pour mission de dresser un rapport sur la valeur des biens apportés. Si les associés attribuent aux apports en nature une valeur supérieure, ils risquent d'engager leur responsabilité civile et pénale. Si ils leur attribuent une valeur inférieure, l'administration fiscale est susceptible d'en profiter pour demander un rehaussement et percevoir des droits d'enregistrement plus élevés.

Apport en usufruit ou en nue-propriété

Un apport peut parfaitement être réalisé en usufruit ou en nue-propriété. L'apport d'un bien en usufruit donne uniquement le droit à la SARL d'en percevoir les revenus. Par exemple, elle pourra l'utiliser pour son propre usage ou le donner en location et en percevoir les loyers mais elle ne pourra pas le vendre. L'apport d'un bien en nue-propriété ne donne pas le droit à la SARL d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus. Enfin, il faut savoir que l'apport d'un bien en usufruit est nécessairement temporaire. Si l'apporteur est propriétaire du bien apporté en usufruit, la loi fixe la durée maximale de l'usufruit à 30 ans. S'il est lui-même l'usufruitier du bien, il ne peut transmettre ce bien à la SARL que durant la durée dont il dispose lui-même.

Formalités et forme de l'acte

L’apport d’un bien indivis à une SARL constitue un acte de disposition. De ce fait, il implique la transmission à la SARL de certains droits sur le bien. Même s’il s’agit de titres immatériels (actions ou parts dans une autre entreprise), il est recommandé de rédiger un acte notarié pour authentifier l’apport, bien que cela ne soit pas toujours obligatoire. À côté de cette procédure, il importe également de constater l’opération d’apport par écrit : acte sous seing privé ou acte notarié.

La notification du projet d'apport à la société dont les parts sont apportées est requise, sauf s'il s'agit de parts d'une société civile ou d'une société en commandite simple dont les statuts n'imposent pas cette formalité. Les dispositions législatives ou statutaires imposant l'agrément des associés en cas de cession de parts ou actions sont applicables en cas d'apport en société.

Conséquences fiscales et droits d’enregistrement

En cas d’apport d’un immeuble pour la constitution d’une SARL soumise à l’impôt sur les sociétés, il faut payer un droit d’enregistrement de 5 %. Pour la constitution d’une SARL soumise à l’impôt sur le revenu, il y aura une exonération des droits d’enregistrement. Il faut savoir que l’apport d’un bien indivis à une SARL classique ou une SARL familiale constitue un acte de disposition et peut entraîner des conséquences fiscales, notamment en cas d’apport grevé d’un passif.

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Droits des co-indivisaires et droit de préemption

La loi prévoit que chacun est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. Mais en cas de vente à une personne étrangère à l'indivision, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption. Le cédant doit les avertir par acte d’huissier de son intention de vendre et des conditions de la vente (le prix…). Toutefois, la jurisprudence a admis que l’apport des droits indivis à une société n’ouvre pas nécessairement le droit de préemption des co-indivisaires ; la Cour d’appel de Paris a estimé que le droit de préemption de l’article 815-14 du code civil est nécessairement exclu dans le cas d’un apport en société, faute pour les autres co-indivisaires d’être en mesure de fournir le même avantage au cédant, à savoir l’attribution de droits sociaux et non le paiement d’un prix.

La Cour de cassation a, dans un arrêt du 5 avril 2005, décidé que la cession d'un bien indivis par un seul indivisaire est opposable aux coïndivisaires à concurrence de la quote-part de son auteur, requalifiant des apports en apport sur les droits indivis (“la quote-part”) et assimilant apport et cession. Dans un autre arrêt du 4 octobre 2005, la Cour a ajouté que chacun peut librement disposer de sa quote-part de droits sur un bien indivis.

Rôle des conventions et du mandataire

Comme l’indivision peut générer des blocages, la convention d’indivision représente la solution idéale pour se prémunir des blocages et conflits relatifs à l'indivision. Une convention désigne un contrat établi entre les indivisaires pour prévoir dans les moindres détails l'organisation des rapports entre eux. Le contrat peut par exemple donner la possibilité de prendre des décisions (sauf la vente) avec une simple majorité des parts d'indivis. Une convention doit être établie par écrit ; elle doit lister les biens indivis à peine de nullité et préciser les droits de chaque indivisaire.

En l’absence d’accord, le recours au juge est possible : l’article 815-5 du Code civil prévoit qu’un indivisaire peut être autorisé par un tribunal à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un ou plusieurs coïndivisaires seraient nécessaire, si le refus de ceux-ci met en péril l’intérêt commun. L’habilitation judiciaire est employée lorsque la participation de tous les indivisaires ne peut être obtenue parce que l’un d’eux se trouve hors d’état de manifester sa volonté.

Gestion, décisions et pouvoirs du gérant

En indivision, la gestion des biens est lourde. Les décisions qui excédent les pouvoirs du gérant doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Une majorité des deux tiers des droits indivis est nécessaire pour prendre des décisions sur les actes d'administration liés aux biens en indivision. Les mesures dites « graves » seront prises seulement à l'unanimité des coïndivisaires. Les indivisaires qui effectuent un acte d’administration sur un bien indivis sont tenus d’en informer les autres sous peine d’inopposabilité de l’acte à leurs égards.

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Lorsque la SARL reçoit en apport des droits indivis, il est courant que les indivisaires désignent un mandataire unique qui peut les représenter lors des prises de décisions d'assemblée générale. Les pouvoirs de ce représentant peuvent être mentionnés dans les statuts. Outre les règles internes, la rémunération du gérant-indivisaire, la révocation et les modalités de contrôle de la gestion peuvent être fixées par convention ou décidées par le président du tribunal judiciaire à défaut d’accord.

Spécificités matrimoniales et communautaires

Il arrive que l’un des associés, marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, apporte à la SARL un bien qui est commun aux époux. Les biens acquis durant le mariage, ainsi que les revenus des époux, sont considérés comme des biens communs. Comme l'objet de l'apport est un bien commun, le conjoint a également la possibilité de revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites suite à l'apport du bien, soit lors de la réalisation de l'apport, soit ultérieurement. Le conjoint peut expressément renoncer à son droit de revendiquer la qualité d’associé en rédigeant un écrit en ce sens.

Cas pratiques et jurisprudence

Question pratique : dans le cadre d’une restructuration d’un patrimoine immobilier indivis, la question s’est posée de savoir s’il était possible d’apporter en société un droit indivis portant sur un immeuble ? Réponse : oui (en l’état de la jurisprudence), cet apport ne donnant pas lieu, par ailleurs, au droit de préemption des coïndivisaires (sauf cas de fraude bien entendu). La Cour de cassation, par plusieurs décisions, a rappelé qu’un indivisaire peut disposer de sa quote-part de droits et que la cession ou l’apport d’une quote-part est opposable aux co-indivisaires dans la limite de la quote-part cédée.

Risques pratiques et précautions

Il est conseillé d’obtenir le consentement des autres indivisaires même si un seul indivisaire est concerné par l’apport, afin d’éviter les contentieux lors du partage de l’indivision. Il convient ensuite de constater l’opération d’apport par écrit et, si besoin, de l’authentifier par acte notarié. Avant d'apporter, il faut vérifier la situation fiscale, l'existence de droits de préemption et le statut matrimonial des apporteurs. Un apport qui ne procure aucun avantage à la SARL, c'est-à-dire qui n'a aucune valeur pécuniaire ou qui a une valeur insignifiante, est considéré comme un apport fictif.

Tableau synthétique : options et conséquences

Points de vigilance pour l’avocat et les associés

• Vérifier l’existence d’un droit de préemption communal ou public sur le bien.
• S’assurer de la valeur réelle des apports et, le cas échéant, nommer un commissaire aux apports.
• Formaliser l’accord des indivisaires et prévoir la nature des parts (indivises ou attribuées).
• Prévoir dans les statuts les modalités de représentation des indivisaires associés (mandataire unique, pouvoirs, durée du mandat).
• Anticiper et documenter les conséquences matrimoniales (consentement du conjoint, renonciation écrite éventuelle).
• Rédiger ou faire rédiger les actes (sous seing privé ou notariés) et procéder aux publications obligatoires.

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