Calcul de l'Impôt sur les Revenus Locatifs : Guide Complet
L’investissement immobilier à des fins locatives génère des revenus soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la manière de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt.
Avant d'entrer dans le détail des impôts sur les loyers, gardez en tête qu'un investissement locatif rentable mérite une réflexion au-delà de la seule fiscalité applicable. Par exemple, la tension du marché locatif peut être différente en location nue et en location meublée dans certains endroits.
En premier lieu, ce calcul dépend principalement de la nature des revenus. Ainsi, les loyers issus d’une location nue seront fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous avez choisi de mettre en place un bail meublé, vous percevez des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si vous souhaitez disposer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devrez alors réaliser un bail meublé. Les loyers perçus seront considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Fiscalité des Locations Vides : Revenus Fonciers
Les loyers d'une location nue ou non meublée constituent des revenus fonciers, dès lors qu'il s'agit d'une mise en location d'un logement à usage d'habitation au titre d'une résidence principale. Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes : micro foncier ou réel. Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai.
Comme tout revenu en France, les revenus fonciers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition.
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Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.
Régime Micro-Foncier
Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.
Le régime micro-foncier consiste à imposer les revenus locatifs de manière forfaitaire sans prendre en compte les charges réelles (CGI, art. En effet, le contribuable pourra être autonome sur la déclaration de ses revenus locatifs puisqu’il aura seulement à déclarer la totalité de ses revenus fonciers bruts.
Cependant, le régime micro-foncier est applicable seulement si le contribuable ne dépasse pas le plafond des 15 000 euros de loyers bruts par an. Dans notre exemple, la totalité des revenus fonciers bruts ne dépasse pas le seuil de 15 000 euros.
Pour calculer les revenus nets fonciers dans le régime micro-foncier, la procédure est relativement simple.
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Mr Corrigetonimpot loue un bien vide et perçoit 10 000 € de loyers en 2024. Il opte pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2025 sur les revenus 2024. Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 - 3 000 = 7 000 €. Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.
Régime Réel
Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune.
Le régime réel prend donc comme base imposable les revenus locatifs diminués des charges afférentes à la location de l’immeuble tel qu’énoncé par l’article 31 du Code général des impôts. Le régime réel est particulièrement intéressant dès lors que le parc immobilier locatif est conséquent avec un volume de charges importantes. Le contribuable peut opter pour le régime réel.
Exemple : Mr Corrige ton Impôt loue un bien vide en 2025 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 1 500 € d’intérêts d’emprunt, 2 000 € de taxes foncières, 1 000 € d’assurance et a fait 1 500 € de travaux. S’il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 - 2 000 - 1 000 - 1 500 - 1 500 = 4 000 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables, donc sur une base de 4 000 €.
Dans le présent exemple, on constate que le régime réel est plus intéressant fiscalement que le régime foncier.
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Charges Déductibles
- Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
- L’assurance habitation propriétaire non occupant
- La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
- L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie, etc.)
- 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.
- Les travaux : cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
Seules les charges d’agrandissement de la terrasse ne sont pas déductibles, car elles sont constitutives des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Micro-foncier ou Régime Réel : Quel Choix ?
Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Il pourra ainsi déduire 6 000 € au lieu de déduire 3 000 €. Ses loyers imposés seront de 4 000 € (contre 7 000€ au micro-foncier).
Tout contribuable a le choix, mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux.
- Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
- Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide. Par exemple, si Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an, il a le choix entre micro-foncier et réel, car il est sous le plafond des 15 000 €.
- Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
- Au bout de 3 ans, il peut choisir le micro-foncier. À tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel, mais se réengagera alors pour 3 ans.
Calcul de l'Impôt sur les Loyers Imposables
Comme vu avec les taux d’imposition indiqués en début d’article, ainsi que dans l’article détaillant le calcul de l’impôt et la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition, les loyers sont très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables.
Reprenons les calculs précédents.
- Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 7 000 * 11% = 770€. Au total, Mr doit donc payer 1 974 € en tout.
- Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 6 000 € de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 11% = 440 €. Au total, Mr doit donc payer 1 128 € en tout.
Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus.
Comment Déclarer Vos Revenus Locatifs ?
La mise en place du prélèvement à la source ne vient pas changer les calculs et stratégies expliqués à travers cet article. En effet, l’impôt pris à la source n’est qu’une avance et est régularisé un an après. On continue à faire la déclaration d’impôt et les revenus fonciers sont fiscalisés toujours de la même manière.
Faites votre déclaration sur impots.gouv.fr. Comment faire ?
- Connectez-vous à votre espace personnel.
- Cliquez sur "Accéder à la déclaration".
- Cochez "Revenus fonciers".
- Si c'est le régime micro-foncier, indiquez juste vos loyers bruts.
- Pour le régime réel, remplissez le formulaire 2044 ou 2044-SPE.
Les dates limites varient.
- Régime micro-foncier : Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer vos loyers en case 4BE. Le fisc appliquera l’abattement de 30% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus fonciers » lors de l’étape 3. Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case.
- Régime réel : Utilisez le formulaire 2044 (pour la plupart des bailleurs) ou 2044-SPE (pour les cas spéciaux : monuments historiques, logements aidés...). Le résultat (net foncier ou déficit) est reporté sur votre déclaration principale (2042), case 4BA ou 4BB. Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir une déclaration annexe nommée « 2044 ». Cette déclaration des revenus fonciers vous permettra d’indiquer vos loyers mais aussi toutes les charges déductibles. Pour la déclaration d’impôt en ligne, il faut se diriger à droite sur la rubrique « ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « déclaration des revenus fonciers - 2044 » pour afficher la déclaration. Afin de n’oublier aucune déduction et de remplir la 2044 correctement, vous trouverez la démarche pas à pas en vidéo avec les règles et déductions possibles pour chaque case.
Ne les envoyez pas, mais conservez-les 3 ans minimum. Ces documents prouvent que vous respectez les règles.
Fin du régime fiscal avantageux du LMNP en 2025 - Que faire ?
Déficit Foncier : Un Atout Fiscal
Malgré la déduction des charges relatives à l’exploitation de l’immeuble en location nue, les revenus fonciers peuvent vite devenir importants et entraîner une forte taxation. Il est ainsi courant de consentir un usufruit temporaire à un enfant majeur poursuivant ses études supérieures. Il existe de nombreux véhicules d’investissement immobilier conçus pour générer des déficits fonciers tels que les SCPI fiscales. Ces sociétés réalisent principalement des investissements dans des immeubles à rénover pour ensuite générer des plus-values à la revente.
Le déficit foncier est un mécanisme comptable permettant de déduire les charges liées au bien immobilier mis en location des revenus locatifs générés. Le déficit foncier qui provient de charges déductibles est imputé sur votre revenu global (revenu foncier et autres). Avec une limite de 10 700 euros par an, vous pouvez bénéficier immédiatement d’une réduction du taux de votre imposition. Comment calculer le déficit foncier ? Lors de cette troisième étape, si le résultat est négatif, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. À noter que le déficit foncier ne peut être appliqué que lorsque le propriétaire est soumis au régime d’imposition réel.
Astuce : Un bien qui rapporte moins de loyers mais qui vous fait économiser beaucoup d'impôts peut être plus intéressant au final. En les répartissant sur plusieurs années, vous créez un "déficit foncier".
Stratégie gagnante : Faites vos travaux déductibles au début de la location. Vous gagnez 12 000 € de loyers et faites 20 000 € de travaux. Votre déficit est de 8 000 €. Votre revenu global imposable diminue de 8 000 € !
Pourquoi ?
- Vous pouvez déduire les travaux d'entretien et d'amélioration.
- Divisez les gros travaux en plusieurs phases.
- Privilégiez les dépenses déductibles (entretien) sur les travaux d'agrandissement.
- Ne dépassez pas le plafond de 10 700 € de déduction annuelle sur votre revenu global.
Dispositifs de Défiscalisation
Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel offrent une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement dans des logements neufs sous certaines conditions, notamment de location.
Pourquoi ? Quelques options :
- Le dispositif Loc'Avantages offre une réduction d'impôt si vous louez à un loyer modéré.
- Avec les Monuments historiques, déduisez toutes les charges, même les travaux, sans limite.
- Le dispositif Malraux propose une réduction d'impôt sur les travaux de rénovation dans des zones protégées.
Location Meublée : La Fiscalité des BIC
Il est commun de dire que l'investissement locatif meublé est plus attractif sur le plan fiscal. Les loyers générés par une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Ils sont imposables selon le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).
Statuts LMNP et LMP
L'activité de LMNP concerne tout bailleur qui remplit les deux conditions suivantes (article 155, IV du code général des impôts) :
- les revenus locatifs du foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 € par an ;
- ces revenus locatifs excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR dans les catégories des traitements et salaires (rémunérations, pensions, rentes viagères), des autres BIC ou des bénéfices agricoles (BA) ou non commerciaux (BNC).
Régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus ne dépassent pas 77 700 € par an en 2024 pour la location meublée longue durée. Un abattement de 50 % s'applique alors. En contrepartie, un investisseur ne peut déduire aucune charge.
Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d'un plafond à 188 700 € (comme les chambres d'hôtes) et d'un abattement de 71 % sur les revenus locatifs 2024.
Régime Réel
Le régime réel s'applique de manière automatique en cas de dépassement des plafonds ou sur option. Il vous permet d'amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation, en complément de la déduction des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, charges de copropriété, etc.). L'amortissement s'effectue sur le prix d'achat du bien immobilier, sur le mobilier (d'une valeur supérieure à 600 € TTC), sur les équipements du logement.
Conclusion
La fiscalité des revenus locatifs est un sujet complexe qui nécessite une attention particulière. En comprenant les différents régimes fiscaux et en utilisant les stratégies d'optimisation appropriées, vous pouvez réduire votre charge fiscale et améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier.
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