CFE et THRS pour la location meublée: comprendre les enjeux et les mécanismes

Un logement meublé loué, ne constituant pas la résidence principale de son propriétaire, peut être soumis à la fois à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Des réponses ministérielles confirment cette double imposition dans certains cas. La CFE s’applique à toute activité de location meublée, considérée comme professionnelle par nature, qu’elle soit exercée via des plateformes en ligne ou non. La THRS demeure due lorsque le logement meublé n’est pas la résidence principale et que le propriétaire en conserve la jouissance, notamment en cas de locations saisonnières. La localisation et le mode de gestion du bien influent fortement sur le régime applicable et sur les exonérations éventuelles.

Quand la THRS s’applique-t-elle pour les locations meublées saisonnières ?

La THRS est due lorsque le logement meublé ne constitue pas la résidence principale du propriétaire et que celui-ci en conserve la jouissance au moins partiellement pendant l’année d’imposition. Cette jouissance peut résulter du fait que le propriétaire peut refuser des réservations et choisir les périodes de location. Le Conseil d’État a rappelé que, pour les locations saisonnières via des plateformes en ligne, les contribuables doivent être regardés comme ayant eu, au 1er janvier, la disposition du logement s’ils en conservent la jouissance durant l’année, même si le logement est mis en location pour de courtes durées. Les locations saisonnières constituent une exception au principe du redevable THRS qui est l’occupant au 1er janvier. Ce caractère saisonnier empêche l’application automatique de l’exonération, mais continue de lier le propriétaire à la jouissance du logement pour une partie de l’année.

Pour éviter la THRS, viser exclusivement l’usage professionnel

Pour ne payer que la CFE et non la THRS, il faut démontrer l’usage exclusivement professionnel de l’immeuble. Le propriétaire doit alors prouver l’absence d’intention de se réserver l’usage ou la jouissance du bien et produire des preuves tangibles. Les moyens incluent notamment la déclaration en mairie attestant la mise en location du logement meublé et un relevé détaillé des séjours réalisés via les plateformes utilisées. Il peut aussi être nécessaire de démontrer l’existence d’un engagement contractuel contraignant l’empêchant de disposer du bien durant l’année, comme un mandat de gestion locative excluant toute occupation privative. Cette démonstration est plus difficile lorsque le loueur gère lui-même via des plateformes sans intermédiaire.

La transformation du zonage FRR et son impact sur le LMNP

Depuis le 1er juillet 2024, la ZRR (zones de revitalisation rurale) n’existe plus et a été remplacée par le dispositif France Ruralités Revitalisation (FRR), articulé en deux niveaux : FRR socle et FRR plus. Environ 2 200 communes ex-ZRR non reprises conservent, à titre transitoire, leurs anciens avantages jusqu’au 31 décembre 2027. Pour un LMNP, l’article 44 quindecies A CGI (exonération d’impôt sur le revenu) est exclu en raison du fait que la location meublée est une activité civile par nature et ne rentre pas dans le champ des activités commerciales. Le LMNP est donc exclu de l’exonération d’impôt sur le revenu associée à la FRR. Le classement Atout France et le dispositif FRR influencent le régime micro-BIC et les exonérations CFE/TFPB, avec des conditions spécifiques et des dates de délibération à respecter.

Les pièges majeurs et les 4 avantages fiscaux résiduels en FRR

Piège n°1 : le LMNP exclu de l’exonération IR article 44 quindecies A CGI. Cette exclusion est confirmée par le Conseil d’État et nécessite d’éviter les fausses idées sur les exonérations FRR pour le LMNP.
Avantage 1 : micro-BIC 50 % classé / 30 % non classé (via le classement Atout France). Le 50 % micro-BIC est accessible uniquement si le meublé obtient le classement Atout France et reste conditionné par l’existence d’une délibération locale et le respect des catégories.
Avantage 2 : exonération CFE lorsque le bien est classé et qu’une délibération art. 1459-3° a été adoptée avant le 1er octobre de l’année N-1 (ou avant le 1er octobre de l’année N-1 pour le régime en vigueur). Le dispositif peut permettre une exonération totale ou partielle selon les cas.
Avantage 3 : exonération TFPB (exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties) lorsque la délibération communale et l’EPCI sont en place et que les conditions sont remplies; la durée peut être illimitée tant que le classement est conservé et les délibérations en vigueur.
Avantage 4 : le cadre FRR peut offrir des avantages supplémentaires lorsque le classement Atout France est obtenu et que le bien bénéficie du régime micro-BIC.

Le classement Atout France est central pour obtenir le micro-BIC à 50 % et les exonérations CFE/TFPB. Sans ce classement, le régime bascule vers le micro-BIC à 30 % et les exonérations communales peuvent être perdues. Le classement comporte 5 catégories (1 à 5 étoiles) et nécessite une déclaration en mairie via le formulaire Cerfa n°14004*04 et une demande d’évaluation auprès d’un organisme accrédité COFRAC. Le coût du classement varie et la validité est de 5 ans, avec renouvellement obligatoire pour éviter la perte d’avantages. Le passage du 30 % au 50 % peut représenter une économie substantielle sur la base imposable et l’impôt selon le TMI applicable.

Le cadre pratique: CFE et THRS en 2026

La loi de finances 2025 a instauré un régime transitoire pour les ex-ZRR non FRR : 2 200 communes conservent leurs anciens avantages jusqu’au 31 décembre 2027. Les investisseurs doivent vérifier le statut FRR de leur commune avant l’achat et comprendre les implications pour l’IR et la CFE. L’article 112 de la loi de finances 2026 ouvre la possibilité d’étendre la THRS à tous les meublés de tourisme dans les communes FRR afin de lutter contre la désertification résidentielle due au tourisme type Airbnb. Il est crucial de s’informer sur le classement Atout France et sur les délibérations locales pour optimiser la fiscalité et les exonérations associées.

Quelles démarches réaliser pour bénéficier de la CFE exonérée lorsque le bien est classé FRR ? Vérifier auprès de la mairie si une délibération art. 1459-3° a été prise et, en absence, solliciter l’adoption d’une délibération avant le 1er octobre de l’année N-1. Déposer le formulaire 6671-SD et le formulaire Cerfa nécessaire pour le classement, puis suivre les procédures prévues par Atout France et les autorités locales. En cas de non-déclaration, la CFE peut engendrer des majorations et des intérêts de retard, avec des sanctions qui peuvent être significatives. La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien et peut être payée mensuellement ou annuellement via le site impots.gouv.fr.

Tableau récapitulatif des points clés

Aspect	Impact
CFE	Applicable à tout LMNP/LMP; base sur valeur locative cadastrale; exonérations possibles si FRR et délibération
THRS	Due si résidence secondaire; exception saisonnière selon jouissance du bien au 1er janvier
FRR	FRR socle et FRR plus; disparition de ZRR; 2 200 communes transitoires jusqu’en 2027
Classement Atout France	Key pour micro-BIC 50 % et exonérations CFE/TFPB; 5 étoiles; validité 5 ans
Pièges	LMNP exclu IR FRR; micro-BIC 50 % dépend du classement; THRS dépend de la jouissance

Questions fréquentes et points pratiques

La CFE et la CVAE: différence et seuils d’assujettissement; la CVAE s’applique seulement si chiffre d’affaires > 500 000 € et est en voie de suppression progressive.
Si vous possédez plusieurs biens meublés, chaque bien nécessite une déclaration et une CFE séparée dans les communes concernées.
Pour la THRS, le statut FRR et la localisation influent sur le calcul et les majorations potentielles en zone tendue.
La déclaration initiale CFE (formulaire 1447-C-SD) doit être faite dans les 15 jours suivant le début de l’activité; le paiement peut être mensuel ou à l’échéance programmée.

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Conclusion opérationnelle

Pour optimiser fiscalement une location meublée, le classementAtout France et le basculement dans le régime FRR offrent des avantages substantiels sur CFE et TFPB, et la THRS peut être évitée si l’usage est strictement professionnel et que les conditions de délibérations locales sont réunies. Le LMNP demeure une activité civile par nature et n’entre pas dans le cadre des exonérations IR réservées aux activités commerciales, industrielles ou artisanales. La vigilance est de mise: vérifier le statut FRR de sa commune, obtenir le classement Atout France, déposer les formulaires requis et anticiper les échéances pour bénéficier des exonérations et optimiser la rentabilité du bien.

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