Exonération et période de franchise de la CFE: conditions et mécanismes
La CFE est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et/ou de terrains affectés à son activité professionnelle. En outre, un entrepreneur domicilié fiscalement au lieu de son habitation mais qui n'y exerce pas son activité professionnelle (s’il exerce hors de son domicile ou au domicile de ses clients par exemple), reste redevable de la cotisation minimum de ce lieu. En principe, le montant de la CFE ne tient pas compte du chiffre d'affaires réalisé, sauf si la valeur locative du local est très faible. Dans chaque tranche de chiffre d'affaires, la loi fixe le montant de la cotisation minimum que la commune doit recouvrer. La seconde année, l'entreprise bénéficie automatiquement d'une réduction de 50 % de la base d'imposition. Une entreprise n'est imposée à la CFE qu'à partir de l'année suivant celle au cours de laquelle elle a, pour la première fois, réalisé du chiffre d'affaires. Le transfert d’activité correspond au déplacement des équipements et moyens de production d’une entreprise, que l’exploitation se poursuive dans une autre commune ou dans un autre site situé dans la même commune. Ce transfert peut concerner l’ensemble de l’activité ou seulement une partie.
En revanche, depuis un arrêt du Conseil d'Etat du 15 décembre 2025, un déménagement dans une autre commune située dans la même agglomération n'entraîne plus la création d'un nouvel établissement et ne permet donc plus de bénéficier d'un abattement de 50 % l'année suivant l'installation ainsi que d'un dégrèvement prorata temporis pour l'établissement ayant fait l'objet d'une cessation. Une exonération est cependant prévue pour les entreprises réalisant un chiffre d'affaires ou des recettes très faibles. La contribution économique territoriale (composée de la CFE et de la CVAE) est plafonnée à 1,625 % de la valeur ajoutée produite au niveau de l'entreprise. Ainsi les entreprises peuvent obtenir, sur leur demande, un dégrèvement lié au plafonnement de leur CET en fonction de la valeur ajoutée (article 1647 B sexies modifié de CGI).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale: titleContent ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients. Exemple : Les entités non dotées de la personnalité morale peuvent par exemple être des régies (régies municipales...), certaines fondations universitaires, des indivisions, ou encore des fonds communs de placement. Il existe un certain nombre de conditions générales pour être soumis à la CFE. Toutefois, en matière de location et sous-location d'immeubles, des conditions supplémentaires sont exigées.
Cas général
Cas général: Quels que soient la nature de l’activité, le régime d'imposition ou la nationalité d’un contribuable, la CFE est due lorsque les conditions suivantes sont remplies : L'activité est exercée en France; L'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée; L'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé; L'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.
Location et sous-location d'immeubles: Lorsque l’activité porte sur de la location ou sous-location d'immeubles, la CFE est due dans les situations suivantes : Location ou sous-location d'immeubles nus: le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être au moins égaux à 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation. Location ou sous-location d'immeubles meublés: le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 €. Cependant, la CFE n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.
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Conditions d’application de la CFE
Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). À savoir Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.
Exonérations de plein droit: L’exonération de plein droit est en général permanente bien qu’il existe certaines exceptions. Les personnes et organismes bénéficiant de cette exonération de plein droit sont les suivants : Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s)sous contrat. Ils peuvent se faire aider de leur conjoint, de leur partenaire Pacs et de leurs enfants. Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum (sans compter la place du chauffeur), qu'ils conduisent ou gèrent eux-mêmes, à condition que les 2 voitures ne soient pas en service en même temps et qu'ils respectent les tarifs réglementaires. Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 930 €. Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes. Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte (à l'exception des ports de plaisance). Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale et inscrits maritimes. Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE: titleContent Certaines coopératives agricoles et leurs unions. Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques). Sociétés coopératives et participatives (Scop). Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique. Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires qui dispensent leur enseignement personnellement, soit à leur domicile ou au domicile de leurs élèves, soit dans un local dépourvu d'enseigne et ne comportant pas un aménagement spécial. Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art. Cela inclut les graphistes à condition que leur activité soit limitée à la création d'œuvres graphiques. Photographers auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur. Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants). Artistes lyriques et dramatiques. Activités de presse : éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste. Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière). Sportifs pour la seule pratique d'un sport. Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions pour leurs activités portant sur l'étude et la défense des droits et des intérêts collectifs matériels ou moraux de leurs membres ou des personnes qu'ils représentent. Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable (ou en meublé, à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire). Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes (sauf délibération contraire de la commune), à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location) et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire. Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation. Activités à caractère social (sauf les mutuelles, leurs unions, et les institutions de prévoyance).
Exonération de plein droit temporaire: Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD): titleContent entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création. Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP: titleContent) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création. Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité.
Exonisations facultatives: Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires. Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes : Entreprises implantées dans des zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME), zones France ruralités revitalisation (ZFRR); Zones urbaines sensibles (ZUS); Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV); Zones de restructuration de la défense (ZRD); Bassins d'emploi à redynamiser (BER); Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte. Entreprises situées en Corse. Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants. Vétérinaires ruraux. Jeunes entreprises innovantes (JEI), de croissance (JEC), universitaire (JEU) ou à impact (JEII). Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes). Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence. Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés. Caisses de crédit municipal. Il existe également une exonération facultative pendant 3 années en cas de création ou d’extension d’un établissement. Sur délibération des communes, les créations et les extensions d’établissement peuvent être exonérées de CFE pour une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l’extension d’établissement est intervenue.
La création d'établissement s'entend de toute implantation nouvelle d'une entreprise dans une commune dès lors qu'elle ne s’analyse pas comme un changement d'exploitant. L'extension d'établissement s'entend de l'augmentation nette de la base d'imposition par rapport à celle de l'année précédente multipliée par le coefficient, applicable au titre de la période de référence de la CFE. Pour bénéficier de cette exonération, l'entreprise doit également effectuer une déclaration n°1447-M-SD, pour chaque établissement exonéré, à adresser au service des impôts dont relève l’établissement. Elle doit être faite avant le 5 mai de l'année suivant celle de l'extension d'établissement.
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Déclaration modificative 1447-M-SD (CFE). Demande d’exonération. Les règles varient selon que l’exonération est facultative ou octroyée de plein droit. Exonération de plein droit: Les contribuables bénéficiant d’une exonération de CFE de plein droit sont en principe dispensés de déclaration. Par exception, certains contribuables ne bénéficient de cette exonération de plein droit qu’après le dépôt d’une déclaration : il s’agit par exemple des diffuseurs de presse spécialistes ou des entreprises de méthanisation agricole. Les contribuables concernés par cette obligation doivent alors déposer la déclaration n°1447-M-SD éventuellement accompagnée de l'annexe n°1447-E si l’activité exercée ne figure pas dans la liste du premier formulaire n°1447-M-SD. La déclaration doit être déposée en version papier au SIE dont dépend l’entreprise. Exonération facultative: Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération facultative, il doit en faire la demande. Celle-ci est effectuée au moyen du formulaire n°1447-M-SD (déclaration modificative), éventuellement accompagné de l'annexe n°1447-E si l’activité exercée ne figure pas dans la liste du premier formulaire n°1447-M-SD. Concernant certaines activités spécifiques, le dépôt du formulaire n°1447-M-SD doit être complété par le formulaire n°1465-SD. Cela vise par exemple les entreprises implantées dans des zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), les zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME) ou les zones France ruralités revitalisation (ZFRR). Chaque formulaire doit être déposé en version papier au SIE dont dépend l’entreprise. Où s’adresser ? Exonération de CFE pour les exploitants agricoles. Exonération de CFE pour les activités de pêche. Conditions d’exonération de CFE pour certains chauffeurs (taxis, ambulances…). Exonération de CFE en cas de location d’une partie de son habitation personnelle. Exonération de CFE relative à certaines professions (artistes, photographes, auteurs, sage-femmes, sportifs, avocats débutants...). Exonération de CFE pendant 3 ans en cas de création / extension d’établissement.
Calcul de la CFE
La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité. Entreprise disposant d'un local ou terrain: Base d’imposition réelle: La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Un taux variable selon la commune est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, deux entreprises situées dans deux communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE. L'administration fiscale met à disposition un service en ligne permettant de visualiser le taux d'imposition applicable pour chaque commune. Il suffit d'indiquer un exercice comptable, la région puis le département : Connaître les taux d’impositions directes locales par commune. Base d’imposition minimum: La base réelle d’imposition du redevable ne doit pas être inférieure à une base minimum, variable selon la commune dans laquelle est domiciliée l’entreprise. Si c’est le cas, le calcul de la CFE est alors effectué à partir de cette base minimum (et non la valeur locative des biens professionnels).
La CFE année se calcule chaque année d’exercice, même en cas d’exonération temporaire. Lorsque l’exonération est permanente, elle s’applique sans limite de durée, comme pour certaines activités artisanales ou agricoles. En revanche, les dispositifs temporaires (ZRR, franches, JEI) s’étalent sur cinq à sept années selon les textes du CGI. Un changement d’activité, de commune ou de local peut mettre fin à l’avantage fiscal. Le service responsable procède alors à une réévaluation et ajuste la cotisation foncière entreprises. Si la mesure révèle une hausse de valeur foncière, la CFE est rétablie pour la période suivante. Pour éviter toute erreur, il est recommandé de déclarer rapidement toute modification.
Montant, calcul et durée de l’exonération
Le montant de la cotisation foncière des entreprises repose sur une base claire : la valeur locative foncière des biens immobiliers utilisés au cours de la période de référence. Autrement dit, l'estimation de la CFE se fonde sur les locaux professionnels occupés deux années avant l’année d’imposition. Cette méthode, fixée par le CGI, permet d’évaluer la capacité économique de l’entreprise selon son patrimoine immobilier. Chaque commune fixe un barème de cotisation minimale, souvent déterminé par le chiffre d’affaires déclaré. Une petite activité artisanale ou commerciale paiera moins qu’une société implantée dans plusieurs établissements. Ce montant varie donc selon la commune, le type d’activité exercée, la valeur foncière et la période de référence. Certaines situations ouvrent droit à des réductions. Par exemple, une implantation dans un lieu franc ou une ZRR peut offrir un abattement partiel. D’autres dispositifs encouragent la création d’établissement dans des zones défavorisées. L’objectif : soutenir les entreprises qui participent à la revitalisation économique locale. Le service des taxes applique ces aides sur présentation d’une déclaration conforme et vérifie que l’entreprise remplit les conditions fixées. La CFE année se calcule chaque année d’exercice, même en cas d’exonération temporaire. Lorsque l’exonération est permanente, elle s’applique sans limite de durée, comme pour certaines activités artisanales ou agricoles. En revanche, les dispositifs temporaires (ZRR, franches, JEI) s’étalent sur cinq à sept années selon les textes du CGI. Un changement d’activité, de commune ou de local peut mettre fin à l’avantage fiscal. Le service responsable procède alors à une réévaluation et ajuste la cotisation foncière entreprises. Si la mesure révèle une hausse de valeur foncière, la CFE est rétablie pour la période suivante. Pour éviter toute erreur, il est recommandé de déclarer rapidement toute modification.
CFE : OBLIGATION EXONÉRATION : TOUT SAVOIR
Cas pratiques et scénarios de coaching immobilier: Les microentrepreneurs sont exonérés de CFE la première année d’exercice. L’exonération est donc valable à partir de la date de création de l’autoentreprise, jusqu’au 31 décembre de la même année. À partir de la deuxième année d’activité, l’autoentrepreneur est redevable de la cotisation foncière des entreprises. Si vous réalisez un chiffre d’affaires annuel de moins de 5 000 € en microentreprise, vous êtes exonéré de CFE (depuis la loi de finances de 2018). Cette exonération est automatique. En principe, vous n’avez pas à faire une demande au service des impôts des entreprises. À savoir : si vous êtes redevable de la CFE (CA supérieur à 5 000 €), mais que vous êtes en difficulté financière ou que votre CA a fortement baissé, vous pouvez faire une demande de réduction ou d’exonération exceptionnelle de la CFE. En France, il existe des zones d’implantation spécifiques qui bénéficient d’avantages fiscaux. Dans certaines communes, il est possible de bénéficier d’une extension d’exonération de CFE en microentreprise pendant 3 ans (en plus de la première année). Toutes les communes ne sont pas concernées et cette exonération n’est pas automatique. Pour savoir si la commune où est domiciliée votre autoentreprise propose une durée d’exonération supplémentaire, vous devez remplir le formulaire 1447-M-SD, avant le premier jour ouvré de mai, l’année qui suit la création de votre activité. Le calcul de votre CFE est donc fait au prorata temporis. Attention, ce dégrèvement n’est pas automatique!
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La CFE, bien gérée, devient un outil de stratégie financière. En maîtrisant les dates, les critères et les formulaires, il est possible de réduire la cotisation foncière entreprises et de bénéficier d’exonération sur plusieurs années d’exercice. Chaque dirigeant a intérêt à faire de cette gestion un atout de bénéfice durable, surtout dans un contexte où les impôts fonciers pèsent de plus en plus sur la rentabilité des activités commerciales.