Comprendre le délai de franchise dans l'assurance emprunteur et le crédit immobilier

Le terme "franchise" revient souvent dans les discussions avec les banquiers ou les courtiers immobiliers. Il est donc essentiel de bien comprendre ce qu'il signifie, tant dans le contexte de l'assurance emprunteur que dans celui du crédit immobilier.

Délai de franchise dans l'assurance emprunteur

Définition

Qu'entend-on par "délai de franchise" dans une assurance emprunteur ? Il s'agit de la période suivant la date de déclaration d’un sinistre, pendant laquelle l’assuré n’est pas indemnisé. Ce délai conditionne l'activation des garanties du contrat de l'assuré. Contrairement au délai d’attente ou de carence, les garanties sont bien acquises pendant le délai de franchise. Cependant, l’indemnisation du dommage n’intervient qu’après une certaine durée.

Le délai de franchise débute dès la déclaration du sinistre par l’assuré. La durée du délai de franchise varie selon les contrats, les garanties ou encore le montant de la cotisation. Il consiste en un délai pendant lequel l’assuré ne perçoit pas de remboursement, mais la garantie est acquise. L’indemnité n’est versée qu’au terme du délai de franchise défini dans le contrat d’assurance, qui peut varier selon les garanties et les assureurs.

Par contre, le décompte du délai de franchise de l'assurance emprunteur démarre à la survenance d'un sinistre déclaré. Le délai de franchise est souvent confondu avec le délai de carence. Mais le délai de carence (ou délai d'attente) d'une assurance emprunteur démarre dès la date de signature du contrat. Par exemple si les conditions générales du contrat d'assurance-emprunteur indiquent un délai de carence de 6 mois et le contrat est signé le 21 mars, les garanties prévues par ce dernier ne commencent alors à jouer qu'à partir du 21 septembre. Pour le délai de franchise concernant l'assurance de prêt, la garantie est acquise mais l'indemnisation n'est versée qu'une fois un certain délai écoulé.

Négociation et exclusions

Est-il possible de négocier le délai de franchise d’une garantie avec son assureur ? Dans la négative, pourquoi faut-il privilégier la délégation d'assurance ? Depuis 2022 et la Loi Lemoine, tout emprunteur est libre de choisir l'assurance de prêt immobilier de son choix. Le meilleur moyen pour changer de contrat ?

Existe-t-il des cas d'exclusion de garanties, annulant de facto les délais de franchise ? Il existe des exclusions de garanties de l'assurance emprunteur. Les garanties d'exclusion générales sont les cas d'exclusion définis par le Code des assurances.

Impact et solutions

Certaines personnes ne peuvent pas se permettre d'être tributaires d'un délai de franchise d'assurance emprunteur trop long avant de pouvoir bénéficier de leurs garanties, et être enfin indemnisées. Le délai de franchise est une période fixée par le contrat d’assurance qui doit être respectée. Il est impossible de la raccourcir sans l’accord de l’assureur. Cependant, il est possible de souscrire une assurance complémentaire. Existe-t-il des contrats sans délai de franchise ? Est-il possible de se passer d’un délai de franchise ?

Délai de franchise dans le crédit immobilier

Un délai de franchise existe pour un crédit immobilier et pour l’assurance-emprunteur. Mais leur rôle et leur fonctionnement sont bien différents. En matière de crédit immobilier, il existe un délai de franchise, pour le paiement de la première mensualité.

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut demander un délai de remboursement différé de son crédit. Ainsi, il bénéficie d’une période supplémentaire pour s’acquitter de sa première mensualité. On appelle cette période de différé « franchise ». La franchise en prêt immobilier s’applique essentiellement lorsque le bien acheté avec la somme empruntée n’est pas habitable dans l’immédiat. C’est par exemple le cas d’un logement ancien qui nécessite des travaux.

La franchise est uniquement réservée à l’acquisition de biens avec travaux. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, il est toujours possible de demander une franchise auprès de sa banque. Cette période de différé concerne aussi bien l’achat de résidence principale qu’un investissement locatif.

Cas d'application de la franchise

Les achats dans le neuf: Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.
Les achats dans l’ancien: Certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. Là encore, il peut se passer plusieurs mois pour que le logement soit parfaitement habitable. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie.
L’investissement locatif: La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires.

Il est possible d’obtenir une franchise lors de l’achat d’un bien ancien sans travaux. Cependant, rares sont les banques qui l’autorisent.

Avantages et inconvénients de la franchise en crédit immobilier

La franchise en crédit immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Le premier étant la possibilité de rembourser les mensualités une fois les travaux terminés. Mais en quoi est-ce bénéfique pour l’emprunteur ?

Grâce à la franchise, vous ne cumulez pas les charges suivantes :

La mensualité du prêt pour le logement en question
Les coûts éventuels attachés au précédent logement (crédit, loyer…).

Autre avantage de la franchise : elle vous permet de remettre à flot votre trésorerie lorsque vos travaux sont terminés avant la date prévue. En effet, vous disposez d’un laps de temps durant lequel vous profiterez des atouts de la franchise sans dépenser de l’argent. Grâce à ce délai, vous pouvez préparer votre trésorerie pour le remboursement de votre emprunt.

Bien que la franchise vous libère de plusieurs charges, elle s’accompagne toutefois d’un inconvénient majeur. Concrètement, le remboursement différé du crédit immobilier implique l’ajout des intérêts intercalaires au coût total de votre emprunt. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner.

Lire aussi: Assurance prévoyance et franchise

Le remboursement d’un crédit immobilier est encadré par la loi. Lorsque les fonds sont entièrement débloqués, la légalisation en vigueur prévoit une période minimale de 30 jours pour prélever la première mensualité de remboursement.

Il arrive que l’établissement bancaire propose un échéancier dans lequel un premier remboursement est prévu dans cet intervalle de 30 jours. Dans ce cas, le premier prélèvement devra être décalé au moins suivant. Ce décalage n’est pas sans conséquence sur le montant total des intérêts de remboursement. En effet, celui-ci sera calculé sur la base du nombre de jours entre le commencement du remboursement et le premier prélèvement. Ces intérêts viendront s’appliquer sur le premier prélèvement, ce qui augmentera inévitablement le montant prévu initialement dans l’échéancier.

Pour un emprunt à taux fixe, le prélèvement de ce montant s’effectue une seule fois pour unifier les mensualités restantes.

Si l’emprunteur n’a pas encore reçu la totalité des fonds, il devra régler uniquement les intérêts de remboursement de l’argent effectivement perçu. Ces intérêts sont dits « intérêts intercalaires ».

Dans le cadre d’une construction, l’emprunteur devra régler les intérêts intercalaires tout au long des travaux avant la remise finale des clés.

Franchise partielle ou totale

L’emprunteur peut en effet demander un délai de remboursement différé de son crédit. Cette période de report, demandée à la banque, est appelée « franchise. Il existe deux types de franchise, la partielle (l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l’assurance) et la totale (l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts et le capital, il paie juste l’assurance).

La capacité de remboursement de chaque emprunteur varie selon ses revenus. C’est pourquoi les banques autorisent une franchise partielle ou totale selon les préférences de leurs clients :

Franchise partielle : le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû.
Franchise totale : il ne paie ni les intérêts ni le capital, sauf l’assurance de prêt immobilier.

La principale différence entre ces deux types de franchise concerne la gestion des intérêts intercalaires. Autrement dit, les intérêts qui s’appliquent sur les fonds débloqués avant la prise de possession définitive des lieux.

La franchise partielle s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent réduire au maximum leurs charges avant la livraison définitive du logement. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Pour faciliter la gestion de votre trésorerie, la franchise totale est une solution intéressante. Elle vous donne la possibilité de payer les intérêts intercalaires soit :

En une seule fois lors de la livraison effective du logement
En les ajoutant au coût total du crédit.

Dans les deux cas, la franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités.

Le choix du type de franchise dépend de vos besoins. Si vous souhaitez avoir plus de souplesse en matière de trésorerie, la franchise totale sera plus avantageuse. Inversement, la franchise partielle se présente comme une meilleure option si votre besoin est axé sur les liquidités.

Fonctionnement pratique de la franchise

Le remboursement différé peut être interprété de deux manières selon les établissements bancaires. Soit la période de différé s’ajoute à la durée totale, soit elle est déduite de celle-ci. Prenons l’exemple d’un crédit immobilier souscrit pour une durée totale de 25 ans.

Pour cela il faut demander à la banque un crédit à remboursement différé. C’est ce qu’on appelle la franchise. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite.

En fonction de la capacité de remboursement et des préférences de l’emprunteur, la franchise peut être partielle ou totale. La différence entre les deux types de franchise porte sur la gestion des intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les fonds débloqués avant la livraison du bien. Avec une franchise partielle, vous payez les intérêts dès le premier déblocage des fonds, tous les mois : seul le remboursement du capital est différé. A l’inverse, avec une franchise totale vous payez également les intérêts intercalaires de manière différée.

Retenez d’abord que la franchise totale a pour but d’alléger au maximum les sommes à payer avant la livraison du bien, mais cet avantage a un coût : le différé sur les intérêts intercalaires génère des intérêts en plus ... des intérêts sur les intérêts finalement !

Dans le cas d’une franchise totale, le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons :

soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien
soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.

La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.

Si vous avez besoin de liquidités, le crédit à remboursement différé est une bonne solution. Vous bénéficiez d’une franchise et les travaux dans votre nouveau bien immobilier se sont terminés plus tôt que prévu ? Souriez, vous êtes gagnant ! Cette situation vous permettra de dégager de la trésorerie avant d’entrer dans la période de remboursement de votre emprunt.

Pendant ce laps de temps, vous ne payez pas les charges des travaux (désormais terminés), peut-être même le coût de votre ancien logement non plus (si vous avez pu emménager) et la banque attend le remboursement du capital plus tard. C’est une période où votre trésorerie devrait mieux se porter et vous pourrez entrer plus sereinement dans la prochaine étape de votre emprunt : rembourser l’argent à la banque.

Faut-il faire appel à un spécialiste du courtage de prêt immobilier pour demander une franchise ?

Passer par une société de courtage en crédit immobilier comme CAFPI présente plusieurs atouts :

Réduction du coût du crédit : nous vous proposons les meilleurs taux du marché pour réduire le coût total de votre emprunt. En effet, nos conditions financières sont beaucoup plus intéressantes.
Gain de temps : il n’est pas toujours évident de se déplacer d'une banque à l’autre pour trouver l’offre de crédit immobilier adaptée à ses besoins. Chez CAFPI, nos équipes comparent à votre place les établissements de crédit pour choisir les meilleures offres.
Accompagnement sur mesure : CAFPI met à votre disposition un expert en courtage de crédit immobilier pour vous conseiller sur le type de crédit et la durée appropriés. Il vous accompagne également dans l’obtention des meilleures conditions et dans le montage financier.

En plus des aides précieuses de nos experts, vous pouvez utiliser nos simulateurs en ligne pour trouver le crédit adapté à vos besoins.

Voici un tableau récapitulatif des différents types de franchise et de leurs caractéristiques :

Type de Franchise	Remboursement pendant la franchise	Impact sur les intérêts intercalaires	Avantages	Inconvénients
Partielle	Intérêts et assurance	Payés mensuellement	Réduit les charges initiales	Coût total du crédit plus élevé
Totale	Seulement l'assurance	Capitalisés et payés plus tard	Allège au maximum les sommes à payer avant la livraison	Coût total du crédit le plus élevé

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