Code APE meuble de tourisme : définition, classification et implications

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.

Définition légale et caractéristiques principales

Se distinguant de la chambre d'hôte, de l'hôtel ou encore de la résidence de tourisme, les meublés de tourisme (location saisonnière ou touristique) sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (article D.).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.

Fiscalement, la qualification de loueur de meublé est réservée aux locaux comportant tous les « éléments indispensables à une occupation normale par le locataire ». Par conséquent, un meublé de tourisme doit être une maison ou un appartement reposant sur des fondations, et ne doit pas être démontable ni transportable.

Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux (article L.).

Déclaration, enregistrement et classement

Afin d'offrir à la location un meublé de tourisme, vous devez en faire la déclaration préalable auprès du maire de la commune où est situé le meublé de tourisme. La déclaration préalable n'est toutefois pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue votre résidence principale (article L. 324-1-1, II. du code du tourisme).

La déclaration de location d'un meublé de tourisme est adressée au maire de la commune où est situé le meublé de tourisme, par tout moyen permettant d'en obtenir un accusé de réception (article D. 324-1-1, I. du code du tourisme). La déclaration en mairie doit préciser (article D.).

La commune peut demander au loueur le décompte du nombre de jours de location de sa résidence principale. Dans certaines communes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation.

Le classement du meublé de tourisme est une mesure facultative laissée à votre choix qui permet d'indiquer le niveau de confort et d'équipement du meublé de tourisme. Afin d'obtenir ce classement, vous devez solliciter grâce à un formulaire l'évaluation du meublé de tourisme auprès d'un organisme évaluateur accrédité ou agréé figurant sur les listes d'Atout France.

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé. Pour ce faire, il s’adresse à un organisme de son choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. Le loueur du meublé de tourisme dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement délivré par l’organisme de classement.

A compter de la réception du certificat de visite, vous disposez de 15 jours pour refuser ou accepter le classement attribué. A défaut de réponse sous ce délai, le classement est réputé comme étant accepté. La décision de classement est valable 5 ans et comporte le nom du loueur (et du mandataire éventuel), l'adresse du meublé de tourisme, la capacité en nombre de personnes pouvant être accueillies et la catégorie du classement.

Réglementation d'usage et changement d'usage

Mettre à la location, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, un meublé qui aurait « normalement » vocation à servir d'habitation, constitue, dans notre droit (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) un « changement d'usage ».

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est également soumis à autorisation préalable, y compris pour les résidences principales. Dans les villes de Paris, Marseille et Lyon, l'autorisation préalable peut être subordonnée à une compensation sous la forme d'une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Sanction : En cas de non-respect de cette obligation d'autorisation préalable, vous encourez une amende civile dont le montant ne peut dépasser 50 000 € par local à usage d'habitation irrégulièrement transformé en meublé de tourisme. Le retour à l'usage d'habitation du local peut alors être ordonné sous un délai fixé, avec une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré en cas de dépassement du délai (article L.).

Limites de location de la résidence principale et obligations des plateformes

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) introduit l'interdiction pour un loueur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes ayant mis en place la procédure du numéro d’enregistrement.

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Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces dépourvues du numéro d’enregistrement et les annonces qui dépassent le seuil des 120 jours de location annuelle dans les cas d’une résidence principale dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement.

Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration du logement (article L. 324-2-1, I. du code du tourisme).

Les plateformes veillent à ce que le logement proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de 120 jours par an par son intermédiaire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur. A cette fin, lorsqu'elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l'objet d'une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué.

Sanctions et obligations fiscales locales

Si aucune déclaration n'a été effectuée, le loueur s'expose à une contravention de troisième classe d'un montant pouvant aller jusqu'à 450 € (article R.).

Si votre meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Sanctions : Si vous ne percevez pas la taxe de séjour auprès des personnes assujeties, vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 2 500 € sans qu'elle ne puisse être inférieure à 750 € (article L. 2333-34-1, II). Une sanction similaire est encourue si vous ne reversez pas la taxe de séjour auprès de la mairie dans les conditions et délais fixés par le conseil municipal (article L. 2333-34-1, III).

Si vous n'envoyez pas la déclaration auprès de la mairie, vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 12 500 € sans être inférieure à 750 €. Si la déclaration est jointe mais inexacte ou omettant des éléments, une amende de 150 € par inexactitude ou omission sera appliquée sans que le montant total de ces amendes ne puisse dépasser 12 500 € (article L. 2333-34-1, I).

Résidences de tourisme : distinction et réglementation

Le code du tourisme la définit à l’article D. 321-1 comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. »

Une résidence de tourisme, tout comme un hôtel, propose des services et des équipements communs (entretien des chambres, fourniture du linge de toilette et de lit, restauration, réception…). Les résidences de tourisme sont régies par les dispositions du code de la construction et de l’habitation applicables aux bâtiments d’habitation, notamment par les articles R. 111-1 à R. 111-17 et l’arrêté du 30 janvier 1978 relatif aux règles de construction spéciales à l’habitat de loisirs à gestion collective.

En revanche, elles ne sont pas soumises aux dispositions de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. Ces résidences sont par ailleurs soumises aux dispositions de l'arrêté du 14 février 1986 fixant les normes et la procédure de classement applicables aux résidences de tourisme.

Code APE/NAF : signification et codes applicables

Le code APE est un système d'identification composé d'une suite de chiffres et de lettres. Attribué par l'INSEE, il permet de classer l'activité d'une entreprise au sein d'une nomenclature précise. Le code APE est identique au code NAF pour la Nomenclature des activités françaises.

Quel est le code NAF pour l'activité Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ? Le code NAF pour l'activité Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée est donc 5520Z.

Le code attribué au loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le code APE 6820A, qui correspond à la location de logements, qu'ils soient meublés ou vides. Pour l'Insee, le code APE 6820A est attribué pour la location d'appartements ou de maisons meublées ou vides ; la location saisonnière de résidences secondaires ; la location de logements sociaux par des organismes HLM ; la gestion de logements dans des résidences étudiantes ou des structures pour personnes âgées non médicalisées ; l'exploitation d'emplacements pour des caravanes résidentielles ; la promotion immobilière de logements en vue d'une exploitation propre.

Ces activités para hôtelières relèvent du code APE 5520Z - Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. Ce code concerne aussi bien les chambres d’hôtes que les gîtes ou les résidences de tourisme.

Quand un bailleur bascule-t-il du 6820A au 5520Z ?

Un bailleur passe du code APE 6820A au code APE 5520Z, s'il propose 3 des 4 prestations suivantes : la fourniture du petit-déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux (pendant le séjour) ; la fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.) ; la réception de la clientèle, même sans présence permanente sur place.

Un code APE 5520Z implique un changement de régime fiscal et social : le bailleur sort du statut LMNP classique pour être requalifié en loueur en meublé professionnel (LMP), voire en exploitant d’établissement para-hôtelier ; l’activité devient soumise à TVA, ce qui nécessite une comptabilité différente et peut entraîner des obligations déclaratives plus lourdes ; la protection sociale change : selon les revenus générés, le bailleur peut être affilié au régime des travailleurs indépendants (SSI).

Obtention et modification du code APE

Votre code APE est attribué par l'INSEE lors de la création de votre entreprise. C'est l'activité principale qui détermine votre code APE. L'attribution du code APE par l'Insee est automatique. Il est déduit à partir des informations transmises lors de l'immatriculation LMNP.

Si la demande est approuvée, un nouveau numéro Siret avec un nouveau code APE sera attribué par le centre de formalités des entreprises (CFE). Dans le cas d'un changement d'activité dominante, le LMNP déclare le changement via le guichet unique de l'Inpi. Si une erreur a été commise lors de l'attribution du code APE, le LMNP peut transmettre une réclamation à l'Insee.

Le code APE n’a aucune influence directe sur la fiscalité. C’est bien la nature de l’activité réelle et le régime choisi (micro-BIC ou réel) qui déterminent les règles fiscales. Toutefois, un mauvais code peut entraîner des incompréhensions lors de la déclaration des revenus, voire des requalifications.

Conséquences pratiques : banques, assureurs, conventions

Le code APE peut être examiné par les banques lors d’une demande de prêt, car il permet d’identifier la nature du revenu généré. Un code 6820A indique une gestion patrimoniale stable, alors qu’un code 5520Z peut soulever des questions sur la rentabilité et la régularité de l’activité.

Du côté des assureurs, ce code peut influer sur le type de contrat PNO ou multirisque proposé. Enfin, les plateformes de gestion locative ou comptable s’y intéressent pour adapter leurs services et outils déclaratifs.

Aspects fiscaux et aides

Le classement des meublés de tourisme permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus issus de la location au titre du régime des microentreprises, sous réserve de respecter les conditions de l’article 50-0 du code général des impôts.

Par ailleurs, certaines communes situées en zone de revitalisation rurale peuvent délibérer et permettre l’exonération des loueurs de meublés de tourisme classés de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation (III de l’article 1407 et article 1383 bis du code général des impôts).

En fonction du lieu du local à louer et de son utilisation personnelle, vous pouvez être amené à régler la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Vous pouvez être amené à percevoir la taxe de séjour auprès des personnes séjournant dans votre meublé de tourisme s'il se trouve dans une commune l'ayant instituée.

Bonnes pratiques et points de vigilance

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’implantation d’un meublé touristique. Pensez à bien vous renseigner non seulement sur les démarches à effectuer et les modalités mises en place par la commune mais également sur le potentiel commercial : êtes-vous situé dans une zone à fort potentiel touristique ? Des commerces ou activités sont-ils présents à proximité ? Êtes-vous en concurrence avec d'autres meublés de tourisme déjà existant dans la commune ? Votre commune propose-t-elle des aides à cet effet ?

Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie. Important : à compter du 1er janvier 2025, votre commune pourra limiter la location de votre résidence principale à 90 jours par an.

FAQ synthétique

Quel est le code APE pour l'activité Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ? 5520Z.
Quel est le code APE des LMNP ? 6820A en principe.
Quand change-t-on de code APE 6820A à 5520Z ? Lorsqu'on propose 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture du linge, réception).
Le code APE a-t-il un impact direct sur la fiscalité ? Non, la fiscalité dépend de la nature réelle de l'activité et du régime choisi.

Quelles sont les NOUVEAUTÉS autour de la LOCATION MEUBLÉE en 2025 ?

Le code APE a avant tout une vocation statistique pour l’Insee. Cependant, dans certains cas, ce code peut aussi être pris en compte pour l’éligibilité à certaines aides ou dispositifs. Ne pas signaler un changement d’activité : même si le code APE n’a pas d’impact sur votre fiscalité en LMNP, mieux vaut le modifier si votre activité de location évolue (passage de la location longue durée à une location touristique, ou inversement).

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