Code APE pour la location immobilière et micro-entrepreneur : tout savoir sur le 6820A (Location de logements)

Le choix du code APE (ou NAF) est une étape clé lors de la création d’une activité de location immobilière. Attribué automatiquement par l’INSEE lors de l’immatriculation, ce code vise d’abord une finalité statistique, mais il a aussi des conséquences pratiques pour les conventions collectives, les assurances, les caisses de retraite et les relations avec banques ou partenaires.

Qu’est-ce que le code APE / NAF ?

Le code APE est un système d'identification composé d'une suite de chiffres et de lettres. Attribué par l'INSEE, il permet de classer l'activité d'une entreprise au sein d'une nomenclature précise. Le code APE, aussi appelé code NAF, ne doit pas être confondu avec le numéro SIRET : le code APE identifie votre activité, tandis que le SIRET identifie votre entreprise.

Quel est le code APE pour l’activité "Location de logements" ?

Le code NAF pour l'activité Location de logements est donc 6820A. L'activité nommée "Location de logements" correspond à la sous-classe 6820A et inclut la location d'appartements et de maisons, vides ou meublés destinés à l’habitation principale ou secondaire. Cette sous-classe comprend aussi la promotion immobilière de logements en vue d’une exploitation propre (sociétés HLM notamment) et l’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.

Activités couvertes et non couvertes par le code 6820A

Couvertes : la location d'appartements ou de maisons meublées ou vides ; la location saisonnière de résidences secondaires ; la location de logements sociaux par des organismes HLM ; la gestion de logements dans des résidences étudiantes ou structures pour personnes âgées non médicalisées ; l'exploitation d'emplacements pour caravanes résidentielles ; la promotion immobilière de logements en vue d'une exploitation propre.
Non couvertes : l’exploitation d'hôtels, d'hôtels à appartements, de maisons meublées para-hôtelières, de camps, de parcs pour caravanes à usage non résidentiel, les chambres d'hôtes et gîtes touristiques, ainsi que d'autres lieux d'hébergement à usage non résidentiel ou dédiés à des séjours de courte durée.

Code 6820A et location meublée (LMNP)

Le code attribué au loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le code APE 6820A, qui correspond à la location de logements, qu'ils soient meublés ou vides. Il est délivré par l'INSEE suite à la déclaration d'activité de LMNP.

Le LMNP a normalement le code 6820A, mais bascule en 5520Z s’il propose des services proches de l’hôtellerie. Le bailleur LMNP peut être amené à changer de code APE si son activité évolue.

Quand bascule-t-on vers le code para-hôtelier 5520Z ?

Un bailleur passe du code APE 6820A au code APE 5520Z s'il propose 3 des 4 prestations suivantes : la fourniture du petit-déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux (pendant le séjour) ; la fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.) ; la réception de la clientèle, même sans présence permanente sur place.

Un code APE 5520Z implique un changement de régime fiscal et social : le bailleur sort du statut LMNP classique pour être requalifié en loueur en meublé professionnel (LMP), voire en exploitant d’établissement para-hôtelier ; l’activité devient soumise à TVA et nécessite une comptabilité différente ; la protection sociale peut évoluer (affiliation possible au régime des travailleurs indépendants).

Obtention du SIRET et attribution du code APE

L'attribution du code APE par l'INSEE est automatique. Il est déduit à partir des informations transmises lors de l'immatriculation LMNP. Après l'inscription sur le guichet unique, le dossier est transmis à l'INSEE. Le loueur en meublé reçoit ensuite l'avis de l'INSEE précisant l'activité exercée, la date d'enregistrement, le numéro SIRET et le code APE 6820A associé.

Documents fréquemment reçus : l'avis de l'INSEE, le mémento fiscal, le formulaire 751-SD relatif au début d'activité et le Cerfa 1447 relatif à la taxation de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Modifier son code APE : causes et procédure

Le code APE peut être amené à évoluer : attribution d’un code erroné, passage d’une location longue durée à une activité touristique, ajout de prestations para-hôtelières, ou évolution de la nomenclature des activités. Dans ce cas, une réclamation ou une déclaration de changement auprès de l'INSEE via le guichet unique est requise.

Procédure : déclarer le changement via le guichet unique de l'INPI, transmettre le formulaire de modification accompagné des justificatifs du changement significatif de l'activité, les statuts mis à jour et la copie du dernier procès-verbal d'assemblée générale. Si la demande est approuvée, un nouveau numéro SIRET avec un nouveau code APE sera attribué par le centre de formalités des entreprises (CFE).

Impact réel du code APE sur la fiscalité et l’administration

Le code APE n’a aucune influence directe sur la fiscalité : c’est la nature réelle de l’activité et le régime choisi (micro-BIC ou réel) qui déterminent les règles fiscales. Toutefois, un mauvais code peut entraîner des incompréhensions administratives et attirer l’attention des autorités (par exemple sur l’immatriculation au RCS pour une activité commerciale).

Le code APE peut être pris en compte pour l’éligibilité à certaines aides ou dispositifs et intéresse banques, assureurs et partenaires : il permet d’identifier la nature du revenu généré, oriente les contrats d’assurance (PNO ou multirisque) et aide les plateformes de gestion locative à adapter leurs services.

Convention collective, statut social et obligatoire pour les bailleurs LMNP

L'activité "Location de logements" n'est pas réglementée en tant que telle et il est alors probable que vous ne soyez pas dépendant d'une convention collective pour votre activité si vous n'avez pas de salariés. Les travailleurs non salariés (TNS) n'ont pas de convention collective et la cotisation à la caisse de retraite complémentaire est obligatoire.

En présence de salariés, il faudra vérifier l'applicabilité d'une convention collective ; certaines entreprises sont écartées d'appels d'offres si leur code APE ne correspond pas à la mission demandée. L’accord collectif est un texte que toutes les firmes (dès le 1er salarié) ont l'obligation de posséder et de laisser à disposition des salariés.

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Micro-entrepreneur et activité de location : points pratiques

Vous pouvez exercer plusieurs activités différentes de celle de votre code APE 6820A : le critère de "majoritaire" s'entend par chiffre d'affaires généré.
Vous pouvez avoir une micro-entreprise pour vos autres activités et cumuler avec de la location. Toutefois, la location meublée est souvent traitée fiscalement comme une activité relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) - micro-BIC ou réel.
Avant de mettre une annonce, vérifiez que votre logement respecte les critères de décence et d’ameublement. Si vous êtes loueur professionnel et que vous souhaitez bénéficier du régime microentreprise, pensez à bien cocher cette option au début.
Taxe de séjour : si vous faites du saisonnier, vous devez collecter cette taxe pour la commune. CFE : créez votre compte professionnel sur impots.gouv.fr dès la réception de votre SIRET pour recevoir votre avis de CFE en fin d’année.

Cas spécifique : LMNP, LMP, plateformes de conciergerie et diffusion d’annonces

Si vous exploitez un modèle de conciergerie pour la location saisonnière (exemples : Welkeys, Bnblord, Hostmaker, HostnFly), plusieurs questions juridiques se posent : diffusion d’annonces sur votre site, type de contrat avec les propriétaires, obligations légales. Ces modèles peuvent nécessiter des contrats de mandat, des assurances adaptées et une qualification fiscale selon les services fournis.

Un propriétaire en Guadeloupe, développant une activité de conciergerie et souhaitant créer une SAS, doit notamment vérifier les obligations de diffusion d’annonces, le type de contrat (mandat de gestion, délégation de services) et s’assurer que les prestations ne provoquent pas une requalification en activité para-hôtelière (5520Z).

FAQ synthétique

Qui choisit le code APE ? - Ce n’est pas vous qui choisissez votre code APE. Il vous est attribué automatiquement par l’INSEE lors de l'immatriculation.
Le code APE influence-t-il les impôts ? - Non, le code APE n’a pas d’impact direct sur la fiscalité ; ce sont le régime fiscal (micro-BIC ou réel) et la nature de l’activité qui comptent.
Que faire si mon activité évolue ? - Déclarez le changement via le guichet unique et demandez la modification du code si nécessaire ; l’INSEE peut réattribuer un nouveau code.
Quand passer du 6820A au 5520Z ? - Lorsqu’au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage pendant le séjour, fourniture du linge, réception) sont proposées de façon régulière.

Tableau récapitulatif : codes et situations

Situation	Code APE	Conséquence principale
Location de logements (meublé ou vide, longue durée)	6820A	Activité LMNP, vocation patrimoniale/locative, BIC
Location avec prestations para-hôtelières (3/4 services)	5520Z	Requalification possible LMP/para-hôtelier, TVA, régime social différent
Hôtels et hébergements avec services quotidiens	5510Z	Activité hôtelière classique, services quotidiens et restauration

Bonnes pratiques

Vérifier l’exactitude du code APE figurant sur l’avis INSEE après immatriculation. Si erroné, solliciter l’INSEE.
Anticiper l’évolution de l’activité : services ajoutés, conciergerie, etc., peuvent modifier le code et les obligations.
Consulter un expert (comptable, avocat, plateforme spécialisée) pour choisir le régime fiscal adapté (micro-BIC ou réel) et pour rédiger les contrats de gestion ou de mandat.
Informer les partenaires bancaires et assureurs du code et de la nature réelle de l’activité pour obtenir des offres adaptées.

Le choix et le suivi du code APE sont donc essentiels pour toute activité de location immobilière, qu’il s’agisse d’un micro-entrepreneur, d’un LMNP ou d’une structure plus complexe. Veillez à maintenir la cohérence entre l’activité réelle exercée et le code APE pour éviter complications administratives ou requalifications.

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