Comment obtenir un prêt immobilier en tant qu'auto-entrepreneur

Vous avez développé ou projetez de développer votre propre activité ? Bravo ! Il s’agit d’un parcours souvent plus délicat que celui du salariat, qui n’est pas sans conséquences sur votre vie personnelle. Une préoccupation fréquente concerne l’obtention d’un crédit immobilier puisque, pour emprunter à long terme, il faut, en théorie, disposer d’un CDI. Les travailleurs indépendants gardent pourtant toutes leurs chances auprès des banques.

En tant qu'auto-entrepreneur, le crédit immobilier peut rapidement devenir un casse-tête. Obtenir un prêt pour financer un projet immobilier en étant autoentrepreneur est tout à fait possible. Il est toutefois nécessaire de présenter une situation suffisamment solide et stable pour rassurer l’organisme de prêt.

En tant que travailleur indépendant, il est possible d’obtenir un crédit immobilier. On vous rassure : obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est loin d’être impossible ! Vous devez simplement être bien préparé.

Prêt Immobilier sans CDI : Stratégies pour Auto-Entrepreneurs, CDD et Intérim

Les spécificités du profil d’auto-entrepreneur

Les entrepreneurs et auto-entrepreneurs font face à des revenus souvent irréguliers, ce qui complique l'évaluation de leur solvabilité par les banques. Contrairement aux salariés avec un salaire fixe, leurs revenus peuvent varier selon la saisonnalité, la conjoncture économique ou la nature des projets. Cette instabilité peut rendre les banques plus réticentes à accorder un prêt immobilier pour 30 ans ou même des durées moindres.

De plus, en l'absence de fiches de paie, les entrepreneurs doivent fournir d'autres preuves de leur solidité financière, telles que des bilans comptables, des relevés bancaires, ou des déclarations fiscales. Ces documents sont essentiels pour convaincre la banque de la viabilité de leur entreprise.

Enfin, les banques considèrent souvent les entrepreneurs comme des profils plus risqués en raison de l'incertitude liée à leur activité. Cela peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes, des taux d'intérêt plus élevés, ou des exigences en termes de garanties et d'apport personnel plus importantes.

Face à l’instabilité des revenus des entrepreneurs, les banques peuvent en effet exiger davantage de garanties que pour un salarié en contrat à durée indéterminé (CDI).

Conditions pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

Les critères d’obtention d’un crédit pour un auto-entrepreneur sont proches de ceux d’un salarié. Cependant, les banques adaptent l’étude pratique de votre dossier aux spécificités de votre situation professionnelle.

Voici les éléments à considérer au moment de monter votre dossier de prêt immobilier :

Ancienneté de l'activité
Gestion financière saine
Apport personnel

Ancienneté de l'activité : Plus votre entreprise est ancienne, plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt. Les banques vont donc vous demander un certain nombre de documents pour s'assurer que votre entreprise fonctionne parfaitement.

En tant que micro-entreprise, la première preuve de la crédibilité de votre dossier réside dans l’ancienneté de votre exercice. De manière générale, ce sont les trois derniers bilans qu'il faudra présenter, car les auto-entrepreneurs pouvant justifier d’au moins trois ans d'activité sont souvent privilégiés. Ces bilans permettront à votre conseiller de vérifier si l’activité de l’entreprise est constante, si ses bénéfices sont en hausse et d’attester de sa pérennité. En général, les banques demandent au moins deux à trois ans d'activité.

En théorie, votre durée minimale d’activité devrait ainsi être de trois ans. Dans la pratique, les banques sont peu enclines à vous accorder des fonds si vous avez créé votre société depuis moins de 5 ans. En effet, les premiers mois d’un indépendant lui permettent rarement de percevoir des revenus suffisants.

Gestion financière saine : Si vous envisagez un achat immobilier, que vous soyez salarié ou indépendant, la banque va naturellement analyser votre gestion de comptes pour maîtriser le risque et s'assurer de votre solvabilité.

Elle doit aussi s'assurer que vous disposez des revenus nécessaires pour rembourser vos mensualités et que vos charges ne sont pas trop élevées : le montant de vos revenus en tant qu’auto-entrepreneur ou de chef d'entreprise va entrer en ligne de compte, afin de calculer votre taux d’endettement maximal qui ne devra pas excéder 35% depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022.

Avant d’entamer les démarches auprès des banques, il importe de calculer votre capacité de remboursement. La loi indique que ce taux ne doit pas dépasser 35 %, en incluant votre nouveau prêt immobilier. Cette mesure a pour but de vous préserver de toute situation de surendettement. Une fois que vous connaissez la mensualité maximale qu’il est possible d’ajouter à vos charges actuelles, vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt.

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De manière générale, les banques demandent les justificatifs de revenus de votre activité d’auto-entrepreneur des trois dernières années. Vos revenus : vous êtes auto-entrepreneur, vous ne vous versez donc pas de salaire. Vous dégagez des bénéfices : BNC (bénéfices non commerciaux), BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles). Le mode de calcul est différent de celui applicable aux salariés. Contrairement à eux, ce n’est pas l’intégralité de vos bénéfices que les banques comptabilisent, même une moyenne sur 1 à 3 ans. Elles ne comptabilisent pas non plus vos bénéfices bruts, mais les bénéfices après abattements pour charges (34 %, 50 % ou 71 %) et impôts.

Avant de vous octroyer votre prêt immobilier, la banque étudie vos relevés de comptes personnels et professionnels. Ainsi, ils doivent prouver que vous savez gérer votre trésorerie à la perfection. Dans les mois qui précèdent votre demande, vous devriez éviter toute situation de découvert.

Les revenus générés par votre micro-entreprise : Si le statut d’auto-entrepreneur vous dispense de faire appel à un comptable, vous devez néanmoins tenir le compte précis de vos résultats. Considérez votre chiffre d’affaires, ôtez les charges dues à l’État mais également toutes vos dépenses d’activité.

Les revenus supplémentaires : Il n’est pas rare que les auto-entrepreneurs cumulent leur activité avec un poste salarié. N’oubliez pas d’inclure vos salaires éventuels s’ils sont réguliers.

Apport personnel : En tant qu'entrepreneur, vous apportez la preuve, avec cet apport, que vous êtes capable d'épargner et, ainsi, que vous gérez parfaitement votre budget, mais aussi que vous disposez d'un reste à vivre suffisant.

De plus, cet apport permettra de réduire le montant du crédit immobilier et donc, vos mensualités : c'est sans conteste un plus. C’est pourquoi il est conseillé de constituer un apport d’au moins 10% du montant total du bien pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit.

Pour un micro-entrepreneur, l’apport personnel est indispensable à la demande de prêt immobilier. De plus, c’est aussi une garantie supplémentaire en cas de perte financière. Bien entendu, plus l’apport personnel est conséquent, plus les risques pris par l’établissement bancaire sont réduits.

Si certains salariés en CDI ainsi que les salariés de la fonction publique peuvent espérer contracter un prêt immobilier sans apport (ou avec un apport minime) cela s’avère plus difficile lorsqu’il s’agit d’un auto entrepreneur.

La banque considère l’auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur) comme un profil risqué. Vous devez donc la convaincre de votre sérieux et lui présenter un maximum de garanties. Sauf problème majeur, le salarié a l’assurance d’une rentrée d’argent prévisible et mensuelle. Vous devez donc prouver que votre micro-entreprise génère les ressources nécessaires à votre achat immobilier. Le minimum requis s’élève à 10 % du montant emprunté. Un apport personnel plus important permet en outre de diminuer le capital emprunté ou la durée du crédit immobilier, donc les risques pris par la banque.

Enfin, la constitution d’un apport personnel est quasiment inévitable pour obtenir un crédit immobilier quand on est entrepreneur.

Autres éléments importants

Votre domaine d’activité : En tant qu’indépendant, votre domaine d’activité a également un impact sur votre demande de prêt immobilier. Vous êtes ici l’expert et le meilleur atout pour votre microentreprise.

Le domaine d’activité de votre microentreprise a également de l’importance : certains secteurs sont en effet porteurs et actifs, comme la serrurerie, la plomberie ou la maçonnerie. D’autres secteurs plus concurrentiels et ou saisonniers auront au contraire un impact négatif sur un dossier.

Outre cet aspect, il faut également présenter une activité croissante ou du moins des pistes d’évolution prometteuses. L’indépendant, qui n’a pas de fiche de salaire, présente en lieu et place ses bilans. Il lui est d’autre part conseillé de prouver qu’il est toujours en quête d’évolutions pour améliorer et optimiser les rendements de son auto entreprise et surtout son chiffre d’affaires.

Emprunter à deux : Emprunter à deux peut être un excellent moyen de réduire ce « risque » lié votre activité d’auto entrepreneur. Si votre conjoint ou conjointe est salarié en CDI, c’est un élément très positif sur lequel se reposer.

Garantie emprunteur : Contracter une garantie emprunteur (ou assurance emprunteur) sera un passage obligé : cette assurance couvre l’emprunteur en cas de perte d’autonomie totale (voire partielle, selon les contrats) ou de décès.

Hypothèque/Nantissement : Si vous êtes en quête d’un prêt immobilier et que vous possédez déjà un logement, la banque pourra vous proposer une hypothèque dudit bien : c’est une garantie très solide, mais qui n’est pas sans risques pour l’emprunteur. Autre procédé pour « garantir » une dette : le nantissement ou le gage d’un bien non immobilier.

Les justificatifs à fournir pour un crédit immobilier auto-entrepreneur

Les banques exigent la constitution d’un dossier lorsque vous déposez une demande de crédit.

Les documents attendus peuvent varier selon les prêteurs, mais vous devrez a minima transmettre les éléments suivants :

Une pièce d’identité
Un justificatif de domicile
Vos derniers relevés bancaires personnels et professionnels
Vos justificatifs de revenus : déclarations de chiffre d’affaires, avis d’imposition ou documents comptables simplifiés
Le compromis de vente du bien à financer

En plus des bilans de la microentreprise, vous devrez également transmettre à la banque vos derniers avis d’imposition, ainsi que trois relevés bancaires. L’absence de découverts et une capacité d’épargne suffisante seront des indicateurs positifs à votre dossier. En plus des bilans de sa micro-entreprise, vous devrez également fournir à votre établissement prêteur vos derniers avis d’impositions et trois à six relevés bancaires.

En tant qu’auto-entrepreneur, vous n’avez normalement pas à établir de comptes annuels. Cependant, proposer un bilan et un compte de résultat simplifiés renforce vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Ces documents mettent en évidence vos revenus réels, en déduisant vos charges de votre chiffre d’affaires.

Conseils supplémentaires

Présentez un bilan financier positif sur au moins deux ans : Le bilan illustre la santé financière de votre entreprise et il est gage de sa fiabilité. Il permet de recenser la valeur de votre auto-entreprise (ou micro-entreprise), ainsi que son potentiel à court et à moyen terme. Tout comme la fiche de paie d’un employé, c’est votre bilan qui justifiera de la stabilité financière de votre entreprise.
Passer par un courtier spécialisé : Chaque banque peut se montrer plus ou moins compétitive selon le profil de l’emprunteur, la durée de l’emprunt et son montant. On vous recommande donc de passer par un courtier en crédit immobilier. Véritable intermédiaire avec les banques, un courtier immobilier vous accompagne dans votre recherche de financement.

Le courtier vous aidera à préparer votre dossier et présenter votre profil sous son meilleur jour. Il négociera avec les banques pour optimiser les modalités, le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur liés au crédit immobilier. Il vérifiera votre éligibilité à un éventuel prêt aidé pour mieux compléter votre plan de financement.

Ace Crédit a l’habitude de traiter des demandes de prêt immobilier pour des autoentrepreneurs. N’hésitez pas à effectuer une demande de crédit en ligne : c’est rapide et gratuit !

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez accepter un prêt hypothécaire. En effet, en cas de défaillance, la banque peut saisir le bien hypothéqué pour se rembourser.

Vous êtes ici l’expert et le meilleur atout pour votre microentreprise. Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est vivement recommandé d’effectuer une simulation de prêt. Cette étape vous permet de connaître le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre profil, vos revenus et vos capacités de remboursement.

Alternatives au prêt immobilier classique

Face aux difficultés potentielles rencontrées face à une demande de prêt immobilier classique, les entrepreneurs et auto-entrepreneurs peuvent se tourner vers des solutions alternatives de financement :

Prêt in fine
Crédit-bail immobilier
Prêt immobilier entre particuliers

Aides financières disponibles

Peu d’aides pour auto-entrepreneurs sont adaptées au financement d’un projet aussi coûteux que celui de l’achat d’une maison.

Vous pouvez cependant bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), sous condition de ressources. Ce dispositif permet d'obtenir un crédit immobilier sans intérêts ni frais de dossiers. Ces dépenses sont en effet prises en charge par l’État.

Le PTZ est destiné au financement d’une partie du prix de votre résidence principale. Il doit impérativement être lié à un emprunt bancaire traditionnel.

Que faire en cas de refus ?

En cas de réponse négative, le prêteur doit normalement vous en détailler les raisons. Elles doivent vous permettre d’identifier des pistes qui vous aideront à présenter un dossier plus solide dans le futur.

Quoi qu'il en soit, ne vous arrêtez pas au refus d’un organisme de crédit. En effet, ils n’ont pas tous les mêmes conditions d’octroi pour leurs emprunts. Par exemple, certaines banques pourraient être plus frileuses que d’autres pour financer les projets immobiliers portés par des auto-entrepreneurs.

Si les prêteurs jugent votre situation trop fragile, vous pouvez décider de reporter votre investissement d’une année ou deux. Vous serez alors en meilleure position pour obtenir un crédit, à condition que votre activité poursuive son développement.

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