Comment comptabiliser un abandon de loyer par le bailleur

Les propriétaires bailleurs sont encouragés à abandonner une partie des loyers au profit des locataires. Avec la crise sanitaire, nombre d'entreprises éprouvent actuellement le plus grand mal à régler leurs loyers. Plusieurs dispositions fiscales temporaires sont destinées à encourager les bailleurs à y renoncer.

Cadre temporel et champ d'application

C'est valable pour les loyers abandonnés entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021. La crise du Covid a introduit un changement sur l'abandon de loyer et sa comptabilisation pour une période allant du 15 avril 2020 au 30 juin 2021. Les dispositions habituelles obligeant à intégrer les abandons de loyer dans le résultat d'exploitation de la SCI avec ou sans TVA ne s'appliquent pas durant cette période.

Attention cela n'impactera que des locaux professionnels tels que les espaces de coworking et leur comptabilisation. Les loyers d'habitation ne sont pas concernés par la déductabilité des abandons de loyers entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021, seuls les locataires disposant de baux professionnels entrent dans le champ d'application de cette disposition. La période concernée est celle du second confinement (à partir du 30 octobre 2020) et les locaux commerciaux doivent avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public : CHR (cafés, hôtels, restaurants), secteurs de l'évènementiel et de la culture.

Règles fiscales applicables au bailleur

Un crédit d’impôt exceptionnel destiné à encourager les bailleurs d'entreprises à annuler tout ou partie des loyers qui leur sont dus pendant la période d’application des restrictions de déplacement va être créé. Le crédit d'impôt accordé au bailleur serait de 50 % du montant des loyers abandonnés pendant la période concernée (dans la limite de 800 000 € par entreprise locataire), ceux-ci étant retenus à hauteur des 2/3 si le locataire emploie plus de 250 salariés.

D'une façon générale, les abandons de loyers réalisés dans le cadre de la crise sanitaire ont un impact sur le résultat au moment de la décision d'abandon. Les dispositions dérogatoires prévoient notamment que si le bailleur est une personne physique ou une SCI, il n’a pas à inclure dans ses revenus fonciers les loyers et accessoires qu’il a renoncé à percevoir, mais il peut continuer à déduire les charges foncières correspondantes (charges de propriété, intérêts d’emprunt). Ceci à une condition : l’entreprise locataire et le bailleur ne doivent pas avoir de lien de dépendance.

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Si le bailleur est une entreprise relevant des BIC, les abandons de loyers et accessoires sont intégralement déductibles de son résultat imposable sans que le bailleur ait à justifier qu’il a agi dans son propre intérêt. Si le bailleur relève des BNC, les abandons de loyers ne constituent pas une recette imposable et les charges correspondantes peuvent continuer à être déduites. Ces dispositions sont applicables aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

TVA et abandon de loyer

Faut-il ajuster la TVA sur un loyer abandonné ? Oui, si le loyer a été initialement facturé avec TVA, un avoir doit être émis pour annuler la TVA afférente à la part abandonnée. Si la réduction est présente sur la facture d'origine, seule la base nette est soumise à TVA. La jurisprudence du Conseil d'Etat (décision n°404161 du 2 mai 2018) dispose que l'abandon de créances de loyer dispense de TVA. Il n'y a pas de TVA collectée sur un loyer abandonné, donc rien à déclarer si la SCI a l'option de TVA à l'encaissement. Si le bailleur a opté pour la TVA à la facturation, l'exigibilité étant due à l'émission de la facture la renonciation doit avoir lieu AVANT émission de la facture de loyer.

Comptabilisation chez le bailleur

En tant que bailleur - qu’il s’agisse d’une SCI, d’une société ou d’un particulier au réel -, l’enregistrement comptable d’un loyer reçu obéit à des règles précises du Plan Comptable Général (PCG), différentes de celles appliquées par le locataire. Les loyers encaissés sont en principe rattachés à la catégorie de revenus de l’activité principale. Le loyer SCI 706 s’enregistre au crédit du compte 706 - Loyers, en contrepartie du débit du compte 411 - Clients.

Tout d’abord, vous devez comprendre que l’abandon de créance pour le créancier représente une charge qui vient annuler comptablement le loyer à recevoir. Dans le cas où vous seriez un bailleur enclin à l’abandon de créances, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable pour qu’il vous conseille dans cette démarche et qu’il réalise des prévisions de vos résultats pour savoir si votre trésorerie est prête à supporter ce manque-à-gagner.

Comptabilisation chez le locataire

Le loyer et les charges locatives se comptabilisent dans des comptes 613 et 614 chez le locataire. Le montant des loyers et des charges locatives constitue une charge de l'exercice. Elle est déductible fiscalement. Le plan comptable général (PCG) distingue les locations immobilières (compte 6132) des locations mobilières (compte 6135).

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Si le loyer a déjà été facturé, il est comptabilisé normalement. L'abandon de loyer qui figure alors sur un avoir est comptabilisé au crédit du compte 619 par le débit du compte de tiers habituel pour solder la dette (exemple : 401LOY au débit à 619 au crédit). Les abandons de loyers réalisés dans le cadre de la crise sanitaire ont un impact sur le résultat au moment de la décision d'abandon. Ils sont comptabilisés au crédit du compte 619 « rabais, remises, ristournes obtenus sur services extérieurs ».

Lorsque l'abandon de loyer est consenti directement sur la facture de loyer initiale, le compte 6132 habituel peut être seul. C'est alors le montant net du loyer après abandon qui est comptabilisé ou non. Ce montant peut aussi être égal à zéro. Ce n'est que si la facture de loyer et la remise apparaissent sur la même facture que le compte habituel n'est pas mouvementé.

Cas pratiques chez le locataire

Comment comptabiliser un abandon de loyer lorsqu'il fait l'objet d'un avoir distinct ? Lorsqu'un abandon de loyer est constaté via une facture d'avoir, il convient de comptabiliser cette réduction dans le compte 619. Ce compte est destiné aux rabais, remises et ristournes obtenus sur services extérieurs. Il permet d'ajuster correctement les charges constatées initialement.

Peut-on utiliser uniquement le compte 6132 si l'abandon est mentionné sur la facture initiale ? Oui, si l'abandon de loyer est directement intégré à la facture de loyer initiale, seul le compte 6132 peut être utilisé. Dans ce cas, le montant à comptabiliser correspond simplement au loyer net facturé après réduction. Il peut même être égal à zéro si aucun montant n'est à régler.

Comptabilisation selon la périodicité du loyer

Les loyers et charges locatives sont comptabilisés dans les comptes 613 et 614 en fonction de leur nature à chaque avis d'échéance. Selon la date de réception de l'avis d'échéance, il faudra parfois comptabiliser : une charge constatée d'avance souvent pour un loyer payable d'avance ; une facture non parvenue dans le cadre d'un loyer payable à terme échu.

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Exemple de comptabilisation des loyers et charges locatives payables d'avance : une société loue un local commercial. Son loyer est trimestriel, soumis à TVA (option du propriétaire) et le contrat précise que les sommes sont dues le 25 du mois qui précède le début du trimestre. Le loyer trimestriel est fixé à 10 000€ et les charges locatives s'élèvent à 500€ par trimestre.

Exemple de comptabilisation des loyers et charges locatives à terme échu : un revendeur de matériel informatique loue un espace de stockage. Son loyer est un loyer mensuel payable à terme échu, le dernier jour du mois concerné. Il paie 2 000€ par mois et 50€ de charges. Le loyer n'est pas soumis à TVA. En fin d'exercice, il faudra comptabiliser une facture non parvenue et rattacher le mois de décembre au bon exercice.

Effets des liens de dépendance et des relations familiales

De façon classique, le bail commercial encadre les relations entre le bailleur propriétaire du local commercial et l'exploitant locataire qui le loue au sens des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce. Toutefois l'alinéa 12 de l'article 39 du CGI établit une présomption de liens de dépendance en cas de participations croisées entre la SCI du bailleur et la SARL de l'exploitant commercial, ou alors si les deux structures dépendent toutes deux d'un tiers.

Lorsqu'il existe un lien de parenté entre l'exploitant locataire du local commercial et le bailleur propriétaire, les dispositions relatives à l'abandon de loyer et sa comptabilisation dépendront de l'état de la trésorerie du locataire. Cette notion est soumise à l'appréciation du juge ou de l'administration fiscale. Il serait malvenu pour un preneur et un bailleur ayant des liens de parenté de détourner le sens du dispositif sans pour autant justifier de problèmes de trésorerie.

Conséquences pratiques et recommandations

Le changement majeur entre le dispositif permanent d’abandon de créance et le dispositif actuel repose sur la justification du caractère normal de l’abandon. Dans le cadre du dispositif pour soutenir les entreprises pendant la crise sanitaire, le bailleur n’a pas à justifier du caractère normal de l’abandon. Pour soutenir les entreprises, l’État incite les bailleurs à faire appel à ce dispositif amélioré durant la crise.

La tenue d’une comptabilité est fortement recommandée pour assurer le suivi des mouvements des comptes courants d’associés, souvent source de litiges. Dans le cas des particuliers soumis aux revenus fonciers, les loyers auxquels il renonce à percevoir ne sont pas imposables. Enfin, le bailleur qui renonce à percevoir des loyers doit garder toutes les pièces justificatives et se rapprocher d’un expert-comptable pour sécuriser les écritures et la déclaration fiscale.

Tableau récapitulatif - comptes à utiliser (locataire)

En maîtrisant l’enregistrement comptable des loyers reçus et des abandons consentis, vous sécurisez la gestion locative de votre bien et évitez les erreurs les plus courantes lors de la clôture ou de la déclaration.

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