Comment expulser locataire entreprise en redressement judiciaire: guide détaillé pour bailleur

En principe, l'ouverture d'une procédure collective n'a pas de conséquence sur le bail commercial. L'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent plus demander en justice le paiement de leurs créances ou la résiliation du contrat. Cependant, le bailleur peut obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure. Le cadre est strict et encadré par le Code de commerce, avec des conditions spécifiques selon que l'entreprise est en sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.

Cadre général et acteurs impliqués

Le bail commercial est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement qui ouvre la procédure collective. Le propriétaire peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail. L’administrateur judiciaire peut décider, sans justification, de résilier le bail des locaux utilisés pour l’activité de l’entreprise locataire. La responsabilité de l’administrateur peut être engagée s’il a poursuivi le bail alors que l’entreprise n’avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l’entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et emploie au moins 20 salariés.

Le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail pour des motifs apparus avant le jugement d’ouverture, autres que le paiement des loyers (par exemple un défaut d’entretien des lieux). Dans le cadre d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire, le tribunal peut décider la cession totale ou partielle de l’entreprise locataire et fixer un délai pour les offres de reprise. Le bail est généralement inclus dans le plan de cession et peut être cédé au repreneur, sauf dispositions contraires prévues par le contrat ou le plan.

Clause résolutoire et procédure d’application

La clause résolutoire est encadrée par l’article L.145-41 du Code de commerce: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le bailleur doit délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire, puis saisir le juge pour constater l’acquisition de cette clause et solliciter l’expulsion si le locataire ne règle pas l’arriéré dans le délai d’un mois. La clause résolutoire ne joue pas automatiquement; elle nécessite une décision du juge.

Les conditions de fond et de forme pour que la résiliation soit définitivement acquise se déclinent comme suit: le bail doit prévoir précisément les conditions d’application, le commandement doit mentionner clairement la clause résolutoire et le manquement, un délai d’un mois doit être accordé pour régulariser, et l’assignation devant le juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation. En cas de recours, l’ordonnance peut être contestée, et le juge des référés peut être saisi, mais la résiliation n’est acquise qu’en force de chose jugée.

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Effets de l’ouverture de la procédure sur le bail

Le bail commercial est en principe un contrat en cours, et sa continuation dépend des décisions du mandataire judiciaire et, le cas échéant, de l’administrateur judiciaire ou du liquidateur. En sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire, les organes compétents peuvent décider de poursuivre, résilier ou céder le bail. Le bailleur peut exiger le règlement des loyers impayés avant l’ouverture en déposant une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc.

La continuité du bail est assortie d’obligations: le locataire doit payer les loyers et respecter les clauses du bail, y compris la destination des locaux. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la continuation même si des arriérés existent à la date d’ouverture. En revanche, le mandataire judiciaire ou l’administrateur peut, selon les cas, résilier le bail ou le poursuivre, et ce, sans nécessairement prévenir le bailleur de la continuation du bail.

Rôle des différentes procédures et décisions

Redressement judiciaire et sauvegarde: l’administrateur judiciaire peut décider de résilier le bail ou non. S’il n’y a pas d’administrateur judiciaire, c’est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée (par exemple le bailleur).

Liquidation judiciaire: le liquidateur judiciaire décide sur la poursuite ou la résiliation du bail. Si l’entreprise compte plus de 20 salariés et réalise un chiffre d’affaires supérieur ou égal à 3 millions €, l’administrateur judiciaire est également désigné et se prononce sur la continuation du bail. La responsabilité du liquidateur peut être engagée s’il a poursuivi le bail alors que l’entreprise n’avait pas les fonds pour payer les loyers.

Plan de cession et cession du bail

Dans le cadre d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire, le tribunal peut décider la cession du bail au repreneur dans le cadre d’un plan de cession, qui précise les contrats nécessaires au maintien de l’activité. Le bail commercial est en principe inclus dans le plan de cession et cédé au repreneur, soumis aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture. La cession peut intervenir sans les clauses d’agrément et sans droit de préemption, sous réserve des règles usuelles et du respect du droit de préemption de la commune. Avant toute vente d’un fonds de commerce ou cession d’un bail dans un périmètre de sauvegarde, une déclaration doit être faite à la commune concernée.

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Cas pratiques et risques pour le bailleur

• Des propriétaires bailleurs ont cherché à expulser avant le déclenchement de la procédure de redressement afin d’obtenir la clause résolutoire pour non-paiement antérieur.
• La question clé demeure: comment le prononcé d’un redressement judiciaire impacte l’ordonnance de référé prononçant son expulsion alors que les instances en cours sont suspendues ?
• En principe, les poursuites individuelles sont arrêtées pour assurer le processus de restructuration. Une ordonnance de référé n’est pas une décision au fond et peut être caduc en cas d’ouverture de procédure collective, selon la jurisprudence.

Notions clés et implications procédurales

La notion d’instance en cours et la force de chose jugée de l’ordonnance de référé prononçant l’expulsion dépendent de la date et du fait que le jugement d’ouverture est intervenu. Si l’ordonnance est passée en force de chose jugée avant l’ouverture ou si le délai d’appel est expiré, elle peut être exécutée; sinon, elle peut être remise en cause. Le bailleur doit rester vigilant quant à la date de prononcé et au caractère définitif de la décision.

Règles de prévention et conseils pratiques

• Anticipez les risques en vérifiant la rédaction de la clause résolutoire et les conditions de son application.
• En cas d’impayés, délivrez un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisissez le juge promptement pour constater l’acquisition de la clause.
• Favorisez les règlements amiables et la négociation, tout en respectant scrupuleusement les procédures et les délais.
• Assurez-vous d’être représenté par un avocat devant le tribunal judiciaire, comme l’impose la réglementation.

Tableau récapitulatif des situations

Conclusion opérationnelle sans sectionnement final

Le bail commercial demeure un instrument central de la continuité d’activité et de sécurité financière pour les créanciers. La clé réside dans l’application rigoureuse des clauses, le respect des délais de mise en œuvre (commandement, mise en demeure, déclaration de créances) et la coordination entre bailleur et organes de la procédure collective (administrateur ou liquidateur). En cas de doute, l’intervention d’un avocat spécialisé en contrats commerciaux et contentieux à Paris permet d’anticiper les risques, d’optimiser les chances de maintien du bail ou, le cas échéant, d’organiser une cession ou résiliation conforme aux règles et protections légales.

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