Exemple de Plan de Financement Immobilier : Guide Complet

Chaque projet d'achat immobilier repose sur un plan de financement solide. Présenté sous forme de tableau, il permet d'identifier précisément les besoins et les ressources nécessaires à la réalisation de votre projet. Mais alors, comment établir un plan de financement immobilier efficace ?

Un plan de financement immobilier est un document essentiel que vous devez élaborer avec soin. Il est très facile de réaliser un plan de financement immobilier en suivant les étapes clés. Commencez par recenser toutes les dépenses liées à votre projet immobilier.

Financement : Comment optimiser son crédit immobilier ?

Qu'est-ce qu'un Plan de Financement Immobilier ?

Définition et Objectifs

Le plan de financement est une étape cruciale dans votre projet immobilier. C’est le tableau qui retrace l’ensemble de vos dépenses et ressources. Celui-ci vous permettra d’ajuster votre budget. Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier.

Le plan de financement consiste à mettre en miroir l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et l’ensemble des ressources dont vous disposez. En procédant ainsi, il vous sera plus facile d’établir le montant exact que vous devrez emprunter à la banque. Si possible, faites en sorte d’établir votre plan de financement au plus tôt et à tête reposée.

Calcul du Montant à Emprunter

Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener votre projet à bien.

Une fois que vous avez reporté l’ensemble de vos coûts et de vos ressources, vous voyez apparaître la somme qu’il vous manque pour financer votre bien, soit le montant que vous allez devoir emprunter.

Les Dépenses à Intégrer dans Votre Plan de Financement

Dans votre plan de financement, vous devrez inclure toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget. Voici les principales dépenses à prendre en compte :

Le prix d'achat : Il est à indiquer en premier.
Les frais d’agence : Situés en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière.
Les frais de dossier : Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier, mais en passant par un courtier immobilier vous pouvez parfois obtenir une exonération de ces frais.
Les frais de courtage : Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage sont ainsi à indiquer dans votre plan de financement.
Les frais de garantie : Chacune de ces garanties a un coût. Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.
Les frais de notaire : Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.
Le coût des travaux et charges de copropriété : Dans ce cas, il faudra les ajouter dans votre plan de financement.

Détail des Frais de Notaire

Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents :

Les impôts et taxes : Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
Les honoraires et débours : Le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes.
Les émoluments du notaire : C’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches.

Vos Revenus à Intégrer dans le Plan de Financement

Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière vos ressources et les différents prêts possibles. Selon votre situation professionnelle et votre contrat de travail, vos revenus peuvent être pris en compte ou non :

Les revenus sont comptés à 100 % pour les CDI et titulaires de la fonction publique
Les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents s’ils peuvent justifier de 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers
La retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %.
Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

Attention : Les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires.

Les Ressources Financières à Intégrer

Plusieurs sources de financement peuvent être mobilisées à l’appui d’un plan de financement immobilier : votre épargne personnelle (ou apport personnel), mais aussi un prêt bancaire, voire un prêt aidé :

Votre apport personnel : Il n’est pas toujours opportun de mobiliser la totalité de votre épargne pour financer un achat immobilier, notamment parce que vous pouvez faire face à des dépenses imprévues et parce qu’il est parfois plus intéressant financièrement de placer les sommes en question.
Un prêt bancaire : Accordé sur une durée variable (10, 15, 20 ans…), il s’agit le plus souvent d’un prêt classique amortissable. Le taux d’intérêt du prêt varie d’un établissement bancaire à l’autre.
Un prêt aidé : Prêt à taux zéro, éco-prêt à taux zéro, prêt Action Logement : il existe de multiples catégories de prêts aidés.

L'Apport Personnel

L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type :

une épargne construite depuis des années
un héritage
une prime professionnelle
un don familial
un compte épargne logement (CEL)
un plan épargne logement (PEL)
une épargne salariale...etc

Les Prêts Aidés

Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être un bon coup de pouce financier (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...). Ces aides de l’Etat, généralement accordées à des taux très avantageux, vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété.

Ces prêts vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !, ils sont aussi bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement.

Attention : Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation.

Lire aussi: Les produits dérivés expliqués

Réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français. Parmi les changements :

Exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
Les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
Les plafonds de ressources ont été modifiés ;
Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien.

Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €. Ces modifications seront valables jusqu’au 31 décembre 2027.

La Revente de Votre Bien

Si la revente de votre bien actuel rentre dans votre projet, la somme acquise est à mettre également dans votre plan de financement. C’est notamment le cas lorsque vous effectuez un prêt relais par exemple.

Comment Augmenter Votre Capacité d'Emprunt ?

Afin d’optimiser votre plan de financement immobilier, vous avez deux leviers principaux à votre disposition :

Soit vous augmentez le montant de votre apport personnel : Un montant d’apport un peu plus élevé que ce que vous aviez prévu initialement peut éventuellement vous aider à décrocher des conditions de financement plus attractives.
Soit vous augmentez votre capacité d’emprunt : Ce point est développé dans la partie suivante.

Votre capacité d’emprunt dépend des paramètres du prêt immobilier que vous définirez conjointement avec la banque (durée de remboursement, taux d’emprunt, montant de la cotisation d’assurance emprunteur…). Elle dépend aussi de votre taux d’endettement, qui ne doit généralement pas excéder 35% de vos revenus. Bon à savoir, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt en ligne et gratuitement.

Exemple de Plan de Financement Immobilier

Voici un exemple de plan de financement immobilier :

Soit un bien immobilier neuf d’une valeur de 150 000 €. Les frais d’acquisition s’élèvent à 3% du prix du bien, soit 4 500 €. Le bien est financé par un apport personnel de 15 000 € et un prêt bancaire de 139 500 €. L’apport personnel est composé à 1/3 du rachat d’un plan d’épargne retraite et aux 2/3 d’un retrait de livret A.

La somme du total de ces deux colonnes s’annule : le besoin de financement est donc bien couvert. Le plan de financement immobilier est considéré comme équilibré.

Avertissement : cet exemple ne tient pas compte des frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier de la banque, caution du crédit…). Ces éléments dépendent en effet de chaque projet (établissement prêteur, caractéristiques du bien acquis…) et doivent être examinés au cas par cas.

Tableau d'Exemple de Plan de Financement

Dépenses	Montant (€)	Ressources	Montant (€)
Prix du bien	150 000	Apport personnel	15 000
Frais d'acquisition (3%)	4 500	Prêt bancaire	139 500
		Total	154 500
Total	154 500

Conseils pour un Plan de Financement Réussi

Pour maximiser les chances d’obtention d’un crédit immobilier, mieux vaut présenter un dossier de qualité. La solidité et le sérieux du plan de financement immobilier comptent pour beaucoup. Comment monter un plan de financement immobilier ? Quels sont les principaux points à mettre en avant ?

Constituez un dossier complet afin de montrer à la banque que vous avez sérieusement préparé votre projet immobilier.
Montrez que vous avez une gestion saine de vos finances personnelles.
Préparez tous vos justificatifs.

Modèle Excel du Plan de Financement

Pour éviter les oublis et vous faciliter la tâche, nous avons mis en place un plan de financement détaillé sous format excel. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou bien vous en inspirer à votre guise !

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