Comment financer les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Dans un projet d'achat immobilier, les frais de notaire alourdissent considérablement la note. Il est fréquent que les banques requièrent un apport couvrant, a minima, les frais de notaire. Néanmoins, des solutions existent pour vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Comprendre les frais de notaire

Lors d’un achat immobilier, tous les acquéreurs doivent payer des frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition. En réalité, ces frais ne constituent pas uniquement la rémunération du notaire, qui n’en perçoit qu’une partie (environ 10%), l’essentiel étant reversé à l’État et aux collectivités locales.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais de notaire en immobilier servent à rémunérer le notaire pour son travail, mais pas seulement. En effet, bien qu’ils soient nommés les « frais de notaire », les frais d’acquisition d’un bien immobilier comportent également des taxes.

Les droits de mutation représentent une part importante de la somme : environ 5,80% du prix de vente. Il s’agit des taxes foncières et droits d’enregistrement que le notaire collecte et reverse au Trésor Public pour le compte de l’état et des collectivités locales, y compris la TVA sur la rémunération du notaire.
La rémunération du notaire, très réglementée, qui est proportionnelle à la valeur du bien.
Les émoluments fixes, qui servent à payer le notaire pour une tâche précise.
Les débours, servant à rembourser au notaire les sommes qu’il a avancées dans votre intérêt.
La contribution de sécurité immobilière, une autre taxe versée à l’Etat.

Les frais d’acquisition, plus souvent nommés frais de notaire, se composent principalement de taxes prélevées pour le compte de l’État et des collectivités locales. Dans les frais de notaire, on retrouve aussi des sommes avancées par le notaire pour votre compte : c’est ce que l’on appelle « les frais et débours ». Ce sont les frais remboursés au Notaire correspondant aux formalités et démarches qu’il a effectuées dans le cadre de votre achat immobilier : frais de publication, frais et documents cadastraux etc…

Quelle est la part qui revient au notaire ?

Les « émoluments » du notaire correspondent à sa rémunération. Les honoraires du notaire sont réglementés par l’État et auront donc le même montant, quel que soit le notaire à qui vous ferez appel. Dans le cadre d’une transaction immobilière, la rémunération du notaire est calculée selon un barème à tranches, qui dépend du prix du bien acheté.

Le calcul se fait successivement, tranche par tranche (barème applicable depuis le 1er janvier 2021) :

Tranches	Taux applicable
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Plus de 60 000 €	0,799 %

A noter : Les émoluments du notaire sont plafonnés à 10 % de la valeur du bien immobilier acheté, et ne peuvent pas être inférieurs à 90 € (article R444-9 du Code de commerce).

Les spécificités des frais de notaire dans l'ancien

Un logement ancien est une maison ou un appartement de plus de 5 ans, ou qui a fait l’objet d’une mutation dans les 5 premières années (qui a connu un transfert de propriété). Par ailleurs, pour l’administration fiscale, un logement est considéré ancien s’il a déjà été vendu une fois, ou s’il a été occupé.

Le montant des frais de notaire pour un achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf ne sera pas le même :

Dans l’ancien : il faut prévoir entre 7 et 8 % du prix de vente.
Dans le neuf : il faut plutôt compter entre 2 et 3 % du prix de vente.

Cette différence s’explique au niveau des droits d’enregistrement qui sont plus élevés dans l’ancien :

Somme collectée pour…	Taux normal (appliqué dans l’ancien)	Taux réduit (appliqué dans le neuf)
La commune	1,20 %	0,70 %
Le département	Entre 1,20 et 4,50 %
L’État	Entre 0,03 et 0,11 %
Taux global maximum 2021	5,81 %	0,71 %

A noter : La contribution de sécurité immobilière, qui fait également partie des droits d’enregistrement, est fixée à 0,1 % du prix de vente du bien immobilier, que ce soit dans l’ancien ou le neuf.

Comment financer les frais de notaire ?

Les prêts immobiliers standards couvrent 100 % de la valeur du bien, ni plus ni moins. Aussi, les frais de notaire ne sont pas inclus dans la somme empruntée. En effet, d’une manière générale, les banques préfèrent que les emprunteurs financent les frais relatifs à l’achat, en versant un apport personnel. L’apport constitue un gage de sécurité pour les établissements de prêt.

Néanmoins, l’apport est loin d’être le seul critère examiné par la banque. Des revenus réguliers et suffisants, une bonne gestion des comptes et un projet bien étudié peuvent convaincre le conseiller de vous accorder un prêt à 110 %. De la même manière, il est possible d’obtenir un prêt immobilier pour financer ses frais de notaire en SCI.

Les solutions pour financer les frais de notaire

Voici plusieurs solutions pour financer les frais de notaire :

Prêt à 110 % : La plupart des établissements peuvent vous proposer un prêt à 110 %, et ainsi financer vos frais d’acquisition. Toutefois, comme nous l’avons précisé, il vous faudra convaincre la banque avec un dossier irréprochable.
Prêt personnel : Si vous ne disposez pas d’économie personnelle, il est possible de recourir à un prêt personnel pour financer les frais de notaire. Le prêt personnel est un crédit non affecté. Il permet de disposer d’une somme d’argent pour le projet de votre choix. Attention, avant de souscrire le prêt personnel vous devez vérifier votre taux d’endettement. Il ne doit pas être supérieur à 35 % de vos revenus.
Prêts aidés : Vous pouvez également vous appuyer sur un prêt aidé pour vous constituer un apport personnel et financer les frais de notaire. Il s’agit d'emprunts à taux zéro ou à taux réduit. Le PTZ ou éco-prêt à taux zéro, le PEL ou prêt épargne logement, le PAL ou prêt action logement, et le PAS ou prêt à l'accession sociale.
Prêt familial : Le prêt familial est une autre solution pour disposer de la somme nécessaire à financer les frais de notaire. Un membre de votre famille vous fournit le montant et vous vous engagez à le rembourser sur une période définie à l’avance. Au-delà de 1 500 €, il est nécessaire d’officialiser l’opération par un écrit.

Mettre en avant les atouts de votre dossier

Si les banques ont tendance, ces derniers temps, à durcir leurs conditions d’octroi des prêts immobiliers, la présence d’un apport personnel n’est pas le seul élément qu’elles prennent en considération. Pour prendre leur décision, elles s’appuient sur plusieurs autres éléments :

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Le taux d’endettement de l’emprunteur ;
Le niveau de revenus ;
Le potentiel d’évolution des salaires ;
La bonne tenue des comptes bancaires ;
Les éventuels crédits immobiliers en cours.

Si vous ne disposez d’aucun apport pour emprunter, vous avez tout intérêt à soigner la constitution de votre dossier de demande de prêt pour faire ressortir ces principaux atouts.

Solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier

Le réflexe lorsqu’on sollicite l’octroi d’un crédit immobilier est de se rapprocher de sa banque habituelle. Or, ce n’est pas forcément celle-ci qui vous offrira les meilleures conditions pour emprunter. Il n’est pas rare qu’elle refuse de vous prêter alors que vous y êtes domicilié depuis plusieurs années.

Le courtier en prêt immobilier vous aidera à constituer votre dossier et le transmettra à plusieurs banques avec lesquelles il a négocié des conditions préférentielles. Il défend votre dossier auprès de celles-ci. Cela optimise vos chances d’obtenir un financement.

Comment réduire ses frais de notaire ?

La vente immobilière « acte en main »

L'acheteur et le vendeur peuvent parfois s’entendre pour que les frais de notaire soient à la charge du vendeur. C’est ce que l’on appelle une vente immobilière « acte en main ».

Pour procéder à un achat immobilier acte en main, l'acquéreur doit demander à son notaire d'insérer une clause spécifique dans le compromis ou la promesse de vente. "Il y a deux endroits à modifier dans le compromis de vente. D'abord, la clause 'prix de vente', où on précise alors que le prix, contrat en main, est de la somme de tant.

Le rôle clé du notaire

Faire appel à un notaire est absolument incontournable pour le financement d’un achat immobilier :

Sa présence est obligatoire pour la signature de l’acte authentique de vente : le choix du notaire est libre et le vendeur, comme l’acheteur, peuvent choisir le leur.
Ses conseils en amont, bien que facultatifs, sont très précieux, notamment dans la phase de négociation immobilière, et au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente pour sécuriser juridiquement et financièrement votre position.

Et de fait, le notaire prendra en charge un grand nombre de formalités : vérification juridique de la propriété du bien, encaissement de l’acompte au moment de la signature du compromis de vente sur un compte séquestre, gestion de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) si le bien est dans une zone de préemption, demande d’état de situation hypothécaire du bien, vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties, vérification des contraintes d’urbanisme, etc.

Est-il possible de négocier les frais de notaire ?

Sur les frais de notaire, il est impossible de modifier le montant des droits de mutation. La seule marge de manœuvre porte sur la partie des frais de notaire qui correspondent à leur rémunération.

En effet, les notaires peuvent choisir d’accorder une remise sur leurs émoluments. Cette remise est encadrée :

Depuis janvier 2021, elle ne peut pas dépasser 20 %, et concerne seulement les opérations à partir de 100 000 €. La réduction se calcule sur la part des émoluments au-delà de cette somme.

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