Comprendre le Calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local annuel dû par la majorité des entreprises et des indépendants qui exercent une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. La CFE est l’un des composants de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé l’ancienne taxe professionnelle en 2010.

Elle repose sur la valeur locative de vos locaux professionnels et les taux appliqués par votre commune. Dans le paysage fiscal français, la Cotisation Foncière des Entreprises occupe une place prépondérante, illustrant la relation complexe entre les entreprises et les collectivités locales. Elle représente une source de revenu significative pour les collectivités locales, contribuant au financement des services publics et à l’aménagement du territoire. Pour les entreprises, elle constitue une charge fiscale annuelle qui doit être intégrée dans leur gestion budgétaire.

La CFE concerne toutes les entreprises, les indépendants, et les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ou professionnel (LMP), dès lors qu’ils utilisent des locaux professionnels ou à usage locatif. Ainsi, les micro-entrepreneurs sont également assujettis à la CFE. Si vous êtes en activité non salariée au 1er janvier, vous êtes concerné par la CFE, et ce, peu importe le statut juridique de votre entreprise. Toute personne, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale et quel que soit son statut juridique (entreprise individuelle, société, association, etc.) ou son régime fiscal (IR ou IS) est soumise à la CFE dès lors qu’elle exerce une activité professionnelle indépendante.

Comprendre le calcul de la CFE permet aux entreprises et LMNP d’anticiper cette charge dans leur budget annuel, d’optimiser leur fiscalité en cas de changement de locaux, et de vérifier l’éligibilité à certaines exonérations.

Principes Fondamentaux et Calcul de la CFE

Le calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) repose sur plusieurs éléments importants, notamment la valeur locative cadastrale du bien utilisé pour l’activité et les taux appliqués par les communes.

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Contrairement à d’autres formes d’imposition qui se basent sur les revenus ou les bénéfices, la CFE est calculée principalement sur la valeur locative des biens immobiliers que l’entreprise utilise pour son activité. Sa spécificité réside dans son calcul, qui prend en compte des facteurs variés, tels que la valeur locative des biens utilisés par l’entreprise.

Pour permettre à un entrepreneur de prévoir le montant de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à payer, une formule simplifiée peut être utilisée. La CFE est calculée sur la base de la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière, utilisés par l’entreprise pour son activité professionnelle lors de l’avant-dernière année (année N-2). Ainsi, la CFE 2024 est calculée sur les biens utilisés en 2022.

La valeur locative est un élément clé dans le calcul de la CFE. Elle correspond à la valeur estimée de location du bien immobilier si celui-ci devait être loué. Ce montant est fixé par l’administration fiscale et dépend de la localisation et des caractéristiques du bien.

Les communes déterminent leurs propres taux de CFE, ce qui signifie que le montant peut varier considérablement d’une ville à une autre. Chaque année, les collectivités locales fixent un taux applicable à la valeur locative pour calculer la CFE. Le montant de CFE due s’obtient en multipliant la valeur locative cadastrale de chaque bien imposable par le taux d’imposition. Pour ce qui est du taux d’imposition, il est fixé par la commune sur le territoire de laquelle se trouve le bien considéré.

Outre la valeur locative et le taux communal, un montant minimum de CFE s’applique pour certaines entreprises. Les barèmes minimums sont définis en fonction du chiffre d’affaires ou des revenus du LMNP. À noter : Si la valeur locative est jugée trop faible, une base minimale de CFE, nommée cotisation minimale, est appliquée. Cette cotisation est déterminée en fonction du chiffre d’affaires sur 12 mois réalisé en année N-2, avec des taux et des bases minimum qui varient d’une commune à l’autre.

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La CFE est calculée sur la base d’une valeur locative, mais il existe un montant minimal de cotisation qui dépend du chiffre d’affaires (CA) ou des recettes de l’entreprise. Les paliers de la CFE sont établis pour s’assurer que les entreprises paient un montant équitable en fonction de leur capacité financière. Le montant de cette cotisation minimum varie selon les tranches de CA et est fixé par la commune de domiciliation de l’entreprise.

Dans certains cas, cette valeur locative fait l’objet d’une réduction :

• Réduction de 30% pour les établissements industriels ;
• Réduction de 50% pour les installations visant à lutter contre la pollution ;
• Réduction de 50% pour les matériels destinés à économiser l’énergie ou à réduire le bruit ;
• Réduction d’un tiers pour les aéroports ;
• Réduction de 25% pour les biens immobiliers implantés en Corse.

En effet, vous recevrez autant d’avis de CFE que vous avez d’établissements dans des communes distinctes. Il est donc important de bien signaler toute création d’établissement secondaire ou transfert de siège social en souscrivant une déclaration 1447-C.

La valeur locative cadastrale est déterminée directement par l’administration fiscale. Dans tous les cas, vous recevrez vos avis de CFE courant novembre, et ceux-ci indiqueront précisément le montant dont vous serez redevable.

NB : La CFE est majorée d’une taxe additionnelle permettant de financer les chambres de commerce et d’industrie. Pour 2024, cette taxe est fixée à 1,12 % du montant de la CFE.

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En outre, les entreprises sont tenues de payer des frais de gestion liés à la fiscalité locale. Ces frais représentent 1 % du montant total de la CFE et de la taxe additionnelle.

À noter : L'administration fiscale propose désormais un nouvel outil pour consulter le taux d'imposition en vigueur dans votre commune.

Tableau - Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2

À savoir L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €.

Lorsque l'entreprise a été créée l'année précédente (N-1), elle bénéficie de cette exonération si son chiffre d'affaires annuel hors taxes qu'elle a réalisé lors de cette première année ( N-1) n'a pas dépassé 5 000 €.

Exonérations et Réductions de CFE

Il est possible de bénéficier d’exonérations ou de réductions de CFE sous certaines conditions. La compréhension des exonérations et réductions applicables à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est essentielle pour les entrepreneurs, car elle peut significativement réduire la charge fiscale de leur entreprise. Il existe de nombreux dispositifs de réductions de la CFE.

Les entreprises nouvellement créées bénéficient souvent d’une exonération temporaire de la CFE. Certaines entreprises peuvent être exonérées de CFE si elles exercent dans des secteurs ou zones spécifiques, ou si leur chiffre d’affaires reste en dessous d’un seuil.

Certaines entreprises peuvent bénéficier d'une exonération de la CFE de manière temporaire ou permanente. Voici quelques situations où l'exonération est possible :

• Nouveaux établissements : les entreprises nouvellement créées ne paient pas la CFE l'année de leur création. Cette exonération est automatique.
• Chiffre d'affaires faible : si le chiffre d'affaires annuel d'une entreprise ne dépasse pas 5 000 €, elle peut être exonérée de la cotisation minimum.
• Zones spécifiques : par exemple, en cas d'implantation dans des zones de revitalisation rurale ou des quartiers prioritaires peuvent bénéficier d'exonérations temporaires.
• Activités artisanales sous certaines conditions.

Cette liste n'est pas exhaustive, pour connaître tous les cas d'exonération vous pouvez consulter les articles 1449 à 1466G du code général des impôts. Renseignez vous auprès de la commune ou de l'administration fiscale pour vous assurer des modalités précises et des éventuelles démarches à entreprendre pour bénéficier de ces exonérations.

Par principe, lorsque vous exercez votre activité au 1er janvier d’une année considérée, vous êtes redevable de la CFE pour l’intégralité de cette année. Toutefois, si en cours d’année, vous cessez toute activité dans un établissement, vous ne serez pas redevable de la CFE au titre de cet établissement pour les mois restants à courir. Dès lors, à compter de la réception de votre avis de CFE, vous serez fondé à effectuer une réclamation contentieuse auprès de votre SIE (Service des impôts des entreprises). NB : des règles spécifiques s’appliquent en cas de cession ou de transfert de votre activité.

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité).

À savoir Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

Les exonérations, permanentes ou temporaires, peuvent être de plein droit (applicables automatiquement, sans intervention d'une décision de la collectivité territoriale) ou facultatives (sur demande).

Les exonérations de plein droit

Les exonérations de plein droit en raison de la nature de l’activité

Les activités artisanales et assimilées bénéficient d’une exonération de CFE, dès lors que les professionnels remplissent les 4 conditions suivantes : le travail manuel est prépondérant ; ils n’ont pas recours à des installations ou machines imposantes (pour considérer qu'une partie de leur rémunération provient du capital engagé) ; ils ne spéculent pas sur la matière première (sont donc exclus de cette exonération les bouchers, charcutiers et boulangers) ; ils travaillent seul ou se font ponctuellement aider par leur conjoint, leurs enfants ou un ou plusieurs apprentis âgés de 20 ans au plus au début de l’apprentissage.

Il en est de même des professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires, à condition qu’ils exercent leur activité à domicile, chez leurs élèves ou dans un local qu’ils n’occupent pas de façon permanente.

D’autres types d’activités sont également exonérées :

• les peintres, sculpteurs, graveurs, dessinateurs, plasticiens, etc., ne vendant que la production de leur art,
• les photographes d'art pour leur activité relevant de la réalisation de prises de vues, la cession de leurs œuvres d'art et la cession de leurs droits patrimoniaux portant sur leurs œuvres photographiques,
• les artistes lyriques et dramatiques,
• les auteurs d’œuvres littéraires et dramatiques, musicales et chorégraphiques, à l’exception des auteurs de logiciels, ainsi que les coauteurs d’une œuvre audiovisuelle réalisée en collaboration et les auteurs d’une œuvre radiophonique,
• les sages-femmes et garde-malades (sauf s’ils relèvent de la profession d’infirmiers),
• les sportifs,
• les jeunes avocats,
• les chauffeurs et cochers propriétaires d'une ou de deux voitures qu'ils conduisent et gèrent eux-mêmes, à la condition que les deux voitures ne soient pas mises simultanément en service, qu'elles ne comportent pas plus de sept places et que les conditions de transport soient conformes à un tarif réglementaire. L'exonération ne concerne que le transport de personnes. Les transports de marchandises sont toujours imposables. Cette exonération concerne donc principalement les chauffeurs de taxis ou d'ambulances. Elle est aussi accordée aux chauffeurs qui sont locataires de leur véhicule ou qui, se trouvant temporairement, par suite de maladie ou d'accident, dans l'impossibilité de conduire leur voiture, ont recours, pendant la durée de leur incapacité et dans le cadre de la réglementation en vigueur, à un conducteur salarié. Cette mesure n'est toutefois admise que si l'incapacité temporaire de conduire ne dépasse pas six mois. Dans le cas contraire, les intéressés doivent apporter toutes justifications utiles sur le caractère temporaire de leur indisponibilité.
• les éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste,
• les vendeurs à domicile indépendants, pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 651 euros,
• les activités de location ou de sous-location d'immeubles nus générant un chiffre d'affaires inférieur à 100 000 € HT, ainsi que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation,
• les exploitants agricoles,
• les établissements zoologiques pour leur activité agricole,
• les sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans de même que les sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers,
• les collectivités territoriales, établissements publics et organismes d’Etat,
• certaines activités industrielles et commerciales, comme les Scop (sous conditions),
• certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale, inscrits maritimes et sociétés coopératives maritimes, etc.

Les exonérations de plein droit en raison de l’emplacement de l’activité

Peuvent bénéficier d’une exonération de CFE :

• les activités créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés,
• les activités implantées en zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés.

L’exonération de plein droit en raison du chiffre d’affaires

Les entreprises réalisant au plus 5 000 € de chiffre d'affaires par an sont exonérées :

• de la cotisation minimum de CFE,
• des taxes additionnelles à la CFE pour le financement des chambres consulaires.

Les exonérations facultatives

L’exonération d’une durée de 3 ans

Une exonération facultative de CFE d'une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création (ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l'extension d'établissement est intervenue) peut être accordée aux « nouvelles » entreprises.

Il est important de vous rapprocher de votre service des impôts des entreprises (SIE) pour savoir si cette exonération a été instaurée dans votre commune.

Pour les installations spécifiques de manutention portuaire ou ayant été cédées à un opérateur de terminal : Réduction de 100 % pour les deux premières années où les biens sont inclus dans les bases d’imposition de cet opérateur.

Démarches et Paiement de la CFE

Une fois le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) calculé et les éventuelles exonérations appliquées, il est essentiel de connaître les étapes pour effectuer le paiement.

La date limite de paiement de la CFE est généralement fixée au 15 décembre de chaque année. La gestion de la CFE implique plusieurs dates importantes tout au long de l’année.

Le montant de CFE dont vous êtes redevable doit être payé au plus tard le 16 décembre 2024. Si le montant de votre CFE en 2023 était supérieur à 3 000 €, vous devez verser au plus tard le 17 juin 2024 un acompte égal à 50% du montant total de votre CFE mise en recouvrement au titre de l’année précédente. Le solde de votre CFE devra être réglé au plus tard le 16 décembre 2024.

Vous avez trois possibilités de paiement pour régler la CFE :

• Prélèvement à l'échéance, si vous avez choisi cette option avant le le 31 mai pour l'acompte et jusqu'au 30 novembre pour le paiement du solde ;
• L'option pour le prélèvement mensuel peut être effectué à tout moment. En revanche, la date de début d'effet des prélèvements variera : si elle est formulée du 1er janvier au 30 juin, les 1ers prélèvements sont effectués dès l'année en cours ou à compter du 1er janvier N+1 (au choix). Si l'option est formulée après le 30 juin, la 1ère mensualité est prélevée à compter du mois de janvier N+1. Si la demande d'adhésion est effectuée entre le 16 décembre et le 31 décembre, le 1er prélèvement est exécuté au mois de février et le montant correspond aux mensualités de janvier et de février ;
• Paiement directement en ligne avec une carte bancaire jusqu’au 16 décembre 2024.

Pour cela, il faut vous rendre sur votre espace impots.gouv et télérégler votre CFE avant la date limite de paiement. Rubrique : Consulter > avis CFE > accès aux avis CFE > 2024 > payer.

Vous pouvez opter pour le prélèvement automatique (mensuel ou à l’échéance) depuis votre espace professionnel (rubrique « Gérer mes contrats de prélèvement automatique » ou depuis la page d’accueil du site impots.gouv en cliquant sur « Votre espace professionnel » puis sur « Payer mes impôts locaux »).

Si vous avez un doute quant à la modalité de paiement pour laquelle vous avez opté, il vous suffit de regarder votre avis de CFE : il y est précisé l’option que vous avez choisie.

Pour un local commercial, la CFE est calculée en fonction de la valeur locative du bien et du taux communal appliqué. Les LMNP qui n’ont pas de local spécifique à leur activité peuvent bénéficier d’une base de calcul réduite, voire minimale, selon la commune.

N’oubliez pas de respecter les échéances de paiement, et d’envisager des options de prélèvement automatique pour simplifier la gestion.

Quand dois-je payer ma CFE ? La date limite de paiement est généralement le 15 décembre chaque année.

Adapter sa stratégie fiscale est un atout majeur pour une gestion locative optimale. Vous voulez savoir anticiper vos prochaines déclarations fiscales ?

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale !

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