Comptabilisation des frais de conservation des hypothèques et frais annexes liés à l’acquisition immobilière
Les frais de notaire lors d’un achat immobilier peuvent représenter une part significative du coût total de l’acquisition. Le calcul des frais de notaire varie en fonction de la nature du bien acheté. D’environ 2 à 3% lors d’un achat dans le neuf, ils peuvent représenter jusqu’à environ 8% du coût de l’opération. La comptabilisation des frais de notaire sur un achat immobilier peut donc avoir des impacts importants sur le résultat et le bilan de l’entreprise. Ces sommes versées au notaire recouvrent en effet d’autres frais que la simple rémunération de l’officier public.
Les émoluments du notaire correspondent à la rémunération du notaire. Ce sont donc à proprement parler les seuls « vrais frais de notaire ». Cette rémunération correspond d’une part à la rédaction de l’acte de vente (et/ou de la promesse de vente), d’autre part à la gestion du dossier et enfin à la réalisation de l’acte de vente. Le calcul des émoluments du notaire comportent une part fixe, mais aussi une part variable. La part fixe correspond aux formalités pour les démarches accomplies avant, mais aussi après la signature.
Les droits de mutation correspondent à des sommes versées au notaire, mais qui seront reversées à l’État (ou à d’autres collectivités). Il s’agit en majeure partie de la taxe de publicité foncière (TPF) - à ne pas confondre avec la taxe foncière (TF) - répartie entre la commune, le département et enfin l’État. La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1% s’ajoute à ces taxes. L’acquisition d’un bien ancien est soumise au taux normal. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le notaire peut avancer des frais pour accomplir ses démarches. Il peut par exemple s’agir de frais liés à l’obtention de certains documents (extrait cadastral, documents d’urbanisme…) nécessaires à l’acte de vente ou bien de frais divers (frais postaux, photocopies…). Le notaire ayant avancé les frais, il peut les refacturer à l’acheteur.
Lors de l’achat immobilier, le bien immobilier acquis se comptabilise à l’actif du bilan dans le compte d’immobilisation idoine : 211 - Terrains et/ou 213 - Constructions. Cette distinction entre terrain d’une part et construction d’autre part a des incidences en termes d’amortissements. En effet, les terrains ne sont pas amortissables contrairement aux constructions. De plus, il est possible de décomposer la construction en plusieurs immobilisations (comptabilisation de l’immobilisation par composants). Les frais de notaire peuvent se comptabiliser soit en charges, soit en immobilisation si l’entité opte pour le rattachement à l’actif acquis. Ces deux méthodes différentes ont des incidences importantes sur les résultats de l’entité.
Dans le cas où l’entité choisit de comptabiliser les frais de notaire en charges, elle cantonne l’impact de ces charges sur le seul exercice courant. Dans l’autre cas, elle peut étaler la dépense sur plusieurs exercices, réduisant ainsi fortement son impact sur l’exercice en cours. Si l’entité opte pour la comptabilisation des frais de notaire en charges, il s’agit d’un simple enregistrement comptable d’une facture d’achat de services. Si l’entité opte pour la comptabilisation des frais de notaire en immobilisation, elle peut les comptabiliser en composants.
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Une société a acquis un bien immobilier à Paris pour 1 000 000 €. Elle a, pour acquérir ce bien, contracté un emprunt avec garantie hypothécaire de 500 000 €. Cet article s’inscrit dans la continuité du précédent article intitulé les autres charges externes (compte 61). Il vient clôturer le thème des autres charges externes (comptes 61 et 62) en comptabilité. Doivent être comptabilisés dans ce compte toutes les mises à disposition temporaires de personnel salarié par un tiers (entreprises de travail temporaires ou encore autre entreprise appartenant au même groupe) au profit de l’entreprise. Cette catégorie comprend l’ensemble des frais supportés au titre de conseils comptables, juridiques, fiscaux, organisationnels ou encore de l’audit. Les honoraires doivent, quant à eux, être comptabilisés en compte 6226 « honoraires ».
Il s’agit de frais particuliers : frais d’hypothèque, frais d’inscription de privilèges (nantissement, gage etc.). Ne doivent pas être portés ici les droits d’enregistrement versés au Trésor Public. Sont comprises dans ce poste comptable les annonces et insertions publicitaires (compte 6231). Il peut s’agir de la location d’un espace publicitaire dans un journal, sur des panneaux ou encore sur Internet. Doivent également être comptabilisés dans ce poste les frais de foires et d’exposition (et plus précisément en compte 6233). Tous les articles spécifiquement destinés à être remise gracieusement à des tiers doivent être enregistrés en 623. Lorsque ces biens sont achetés, ils doivent être comptabilisés en compte 6234 « cadeaux à la clientèle », même s’ils sont offerts à des fournisseurs (s’ils sont remis à des salariés, le traitement comptable est différent. Pour plus d’informations : comptabiliser des cadeaux offerts au personnel).
Lorsqu’ils sont fabriqués par l’entreprise, ils peuvent figurer en compte 6232 « échantillons ». Remarque : des règles fiscales particulières s’appliquent aux cadeaux (notamment en termes de récupération de TVA). De plus, lorsque le poste de cadeaux excède un certain montant (3 000 €), l’entreprise est tenue de fournir un relevé de frais généraux (imprimé n° 2067). Les dépenses de mécénat sont principalement constituées par les dons effectués au profit de certains organismes (on pourra notamment citer les fondations, associations reconnues d’utilité publique). Remarque : fiscalement, ces dépenses ne sont pas déductibles mais elles ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d’impôt de 60 % du montant des versements effectués, dans la limite de 5 pour mille du chiffre d’affaires de l’entreprise.
Les frais de transport du personnel doivent être comptabilisés en 6251 « voyages et déplacements », lorsque le déplacement ne comporte pas d’autres frais. Remarque : lorsque les frais de voyages et déplacements excèdent 15 000 euros (et lorsque les rémunérations des personnes les mieux rémunérées dans l’entreprise excèdent certains seuils), l’entreprise doit souscrire une déclaration n° 2067 « relevé de frais généraux ». Cette obligation vaut également si le poste de frais de réception excède 6 100 euros.
Ce compte regroupe l’ensemble des dépenses suivantes : les timbres-poste et Lettres Recommandées avec Avis de Réception, les frais de téléphone, de fax, les coûts de connexion à Internet etc. Les coûts liés à l’acquisition ou à la location d’un smartphone ou d’une tablette sont comptabilisés séparément. Remarque : certains frais, pourtant prélevés par la banque, doivent figurer en compte 661 « charges d’intérêts » car ils rémunèrent de l’argent mis à disposition par la banque (ils présentent donc un caractère financier, et non un caractère lié à l’exploitation). En général, la pratique veut que les frais bancaires assujettis à la TVA soient enregistrés en compte 627 (et ceux non assujettis en 661).
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Doivent être comptabilisées en 6281 les cotisations professionnelles (dont le caractère peut être rendu obligatoire par le secteur d’activité dans lequel est positionnée une entreprise) et les cotisations à un centre de gestion. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous bénéficiez d'une liberté totale pour choisir et changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. L'assurance vie reste l'un des placements préférés des Français. Aujourd'hui, elle compte près de 18 millions de souscripteurs à travers l'Hexagone, ce qui représente près de 25 % de la population. La partie rédactionnelle d’un business plan doit contenir des informations précises sur le projet de création ou de reprise d'entreprise.
Les entrepreneurs indépendants, les commerçants et les professions libérales bénéficient généralement d’une couverture de prévoyance obligatoire moins avantageuse que celle des salariés. I. escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien. A. l’actif. III, art. 38 quinquies). comptable général (PCG), art. 321-6 ; BOI-BIC-CHG-20-10-20). inscrites dans les stocks de l'entreprise et non pour la valeur nette comptable qu'elles avaient à la date du changement d'affectation. (BOI-BIC-AMT-10-30-20). II-C § 100). RM Abelin n° 65350, JO AN du 29 octobre 2001 p. remises, rabais commerciaux et escomptes obtenus (PCG, art. 321-10 ; CGI, ann. III, art. que soit leur motif, à la date d’acquisition ou postérieurement. Les escomptes obtenus s’entendent des escomptes de règlement. correspond par conséquent au paiement comptant versé, net de l’escompte. Les escomptes de règlement afférents à des immobilisations ne sont par conséquent plus traités en produits financiers. plan comptable, un traitement identique est appliqué (PCG, art. B. directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien. art. CE, arrêt du 17 février 1992, req. 74272 et CE, arrêt du 16 juin 1993 req. 1. engagés pour mettre en place et en état de fonctionnement l’immobilisation selon l’utilisation prévue par l’entreprise.
La suite logique est une réflexion sur la cohérence entre option comptable et option fiscale : l’article 321-10 du PCG précise que les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent, sur option, être inclus dans le coût d’acquisition. L’administration fiscale (article 38 quinquies de l’annexe III au CGI) impose une cohérence : l’option fiscale suit l’option comptable. Dans la pratique, l’inclusion au coût d’entrée est souvent plus pertinente pour les immeubles détenus à long terme. Imaginons une SCI à l’IS qui achète un immeuble de bureaux pour 2 000 000 €, avec 150 000 € de frais de notaire immobilisés. Les frais de notaire immobilisés (disons 100 000 € affectés aux constructions) sont donc amortis à raison de 2 500 € par an. Cette dotation vient en déduction du résultat imposable IS. Sur un taux d’IS à 25 %, l’économie d’impôt annuelle générée par cette seule fraction de frais de notaire atteint 625 €. Si les frais de notaire sont immobilisés, aucune réintégration spécifique n’est nécessaire : les amortissements déduits suivent la règle générale.
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