L'Histoire du Crédit Foncier : De Napoléon III à l'Ère Moderne

Avec Napoléon III, le secteur bancaire français a connu des évolutions majeures. Parmi ces transformations, la création du Crédit Foncier de Paris, devenu plus tard le Crédit Foncier de France, a joué un rôle essentiel dans le développement économique et urbain du pays.

Eugène Haussmann, dont les projets d'urbanisme ont été largement financés par le Crédit Foncier.

La Naissance du Crédit Foncier sous Napoléon III

Le 28 février 1852 marque la création du Crédit Foncier de Paris, une société de crédit foncier transformée le 22 mars 1853 en Crédit Foncier de France. Fondé puis dirigé par l’économiste polonais Louis Wolowski, professeur au Conservatoire des arts et métiers, cet établissement est né des idées des frères Pereire. Il a constitué un outil essentiel aux réalisations de l’urbanisme haussmannien.

En 1856, ses statuts furent calqués sur ceux de la Banque de France, soulignant son importance stratégique. En 1861, le Crédit Foncier fonda la première Société de Crédit Agricole, une initiative souhaitée par Napoléon III depuis le milieu des années 1850.

Expansion et Diversification

En vertu d’un décret impérial du 25 mai 1860, le Comptoir d’Escompte de Paris fut autorisé à établir des agences en France, dans les colonies françaises et à l’étranger. Dans la foulée, il en installa notamment à La Réunion, en Inde et en Extrême-Orient (Hong Kong, Shanghai, Saigon). En outre, en octobre 1860, il fonda une filiale : la Société de Crédit colonial qui devint en 1863 la Société de Crédit foncier colonial.

La loi du 24 juillet 1867, voulue par Napoléon III dès 1861, permit l’émergence de nouveaux établissements bancaires et de crédit importants : la Société Financière d’Armand Donon en 1868, la Banque de Paris en mars 1869, et la Banque Franco-Égyptienne en mars 1870.

Le Crédit Foncier de France : Un Pilier du Financement Immobilier

La Banque foncière de Paris est fondée en 1852 à l’initiative des Pouvoirs Publics. Il s’agit alors d’organiser le crédit hypothécaire en France à l’image des banques hypothécaires allemandes instituées à la fin du XVIIIe siècle. Dès l’origine, le statut de société de crédit foncier de l’Établissement se caractérise par un mécanisme de prêts hypothécaires amortissables à long terme adossés à un financement obligatoire.

La Banque foncière de Paris, devenue Crédit foncier de France en 1854, doit répondre à l'endettement massif de l'agriculture et des paysans français.

Siège du Crédit Foncier de France.

Rôle dans l'Urbanisme Parisien

Le Crédit foncier finance alors très largement les grandes percées du baron Haussmann. En 1859, près de 85% des prêts de la banque sont investis dans le seul département de la Seine, et c'est dans les mêmes proportions qu'il avance les capitaux nécessaires aux grandes opérations immobilières parisiennes, par l'intermédiaire notamment de la Compagnie immobilière des frères Péreire. Le Crédit foncier participe ainsi à l'aménagement et à la construction de la rue de Rivoli (grand hôtel du Louvre), du quartier de l'Opéra et de la plaine Monceau.

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Diversification et Crises

La crise qui frappe le bâtiment dans les années 1880 pousse le Crédit foncier à se diversifier et à investir en province, dans les grands centres urbains et sur le front de mer, tandis que se multiplient à Paris les prêts à la construction d'immeubles de valeur moyenne destinés à la petite et à la moyenne bourgeoisie. Après la première guerre mondiale, le Crédit foncier, toujours à la recherche de placements sans risques, lucratifs et diversifiés, investit dans l'habitat pavillonnaire en région parisienne.

En 1860, le Crédit foncier met sa capacité à mobiliser des fonds à long terme au service des municipalités. Les prêts communaux constituent l'une des principales activités de la banque, au point qu'à la fin du siècle, le Crédit foncier s'adjuge plus des trois-quarts des emprunts des communes.

A la suite du scandale de Panama, la critique des dérives affairistes du Crédit foncier devient un lieu commun de la presse d'opposition de droite et de gauche. Au fil des ans, les profits réalisés par le Crédit foncier paraissent d'autant plus choquants qu'ils proviennent pour une bonne part du soutien que lui apporte le gouvernement, notamment par le biais de la mise à disposition des guichets du Trésor et de remises sur les impôts.

Après la Seconde Guerre Mondiale

En revanche, après la seconde guerre mondiale, la banque participe activement au boom de la construction de logements bon marché. Le Crédit foncier est chargé de la gestion du Fonds national d'amélioration de l'habitat institué en 1945. La loi du 21 juillet 1950 missionne la banque pour accorder des prêts spéciaux aux particuliers bénéficiant de primes à la construction. Enfin, en 1972, l'Etat lui délègue le soin d'instruire et de gérer les dossiers de prêts immobiliers conventionnés.

Aujourd'hui encore, les prêts aux communes et au logement constituent toujours les principaux secteurs d'activité du Crédit foncier.

Paris haussmannien - La transformation d'une ville

Évolutions et Crises Récentes

Évoluant dans un environnement progressivement « banalisé » et concurrentiel, la Société a été conduite à élargir ses interventions à partir du milieu des années 1980, mais le redéploiement de certaines activités, dont le risque n’a pas été suffisamment maîtrisé, a conduit à une crise sans précédent dans l’histoire du Crédit Foncier.

Dans un contexte de crise durable de l’immobilier, à partir de 1990, celle du Crédit Foncier a été accélérée par la disparition brutale des prêts aidés, en octobre 1995, sans mesures d’accompagnement lui permettant de se repositionner dans un environnement financier largement concurrentiel. Privé de ses moyens traditionnels de financement et, l’année suivante, en disposant plus de fonds propres après une perte supérieure à 10 milliards de francs pour l’exercice 1995, un schéma de démantèlement était envisagé.

Renouveau et Adossement

Après une période d’incertitudes, 1999 a constitué un tournant majeur dans l’histoire du CFF. La loi du 25 juin 1999 a profondément réformé le régime des sociétés de crédit foncier institué en 1852 : le CFF a adopté le régime des sociétés à Directoire et Conseil de Surveillance et a créé une filiale de refinancement, la Compagnie de Financement Foncier, première société au regard de la loi.

La seconde étape essentielle a été l’adossement au Groupe des Caisses d’Épargne devenu actionnaire majoritaire. Cet adossement a permis au Crédit Foncier, par ailleurs profondément restructuré, de rejoindre un groupe bancaire important, dynamique et de taille européenne, au sein duquel il a l’ambition d’exploiter au mieux ses atouts.

En 2003, le CFF quitte ses locaux de la Place de Vendôme pour regrouper l’essentiel de ses équipes sur le site « Les Rives de Bercy », à Charenton. En 2004, le CFF réalise une opération de croissance externe en finalisant le rachat d’Entenial.

Les Missions du Crédit Foncier

De 1852 à 1999, selon l’objet des financements, plusieurs séquences historiques se sont succédées ou ont coexisté pour certaines d’entre elles :

La propriété rurale et la propriété urbaine : La création du CFF, au milieu du XIXe siècle, se justifiait par l’état de ka dette hypothécaire qui grevait la propriété rurale. Dès 1860, des relations sont instaurées avec le Sous-Comptoir des Entrepreneurs.
Les collectivités locales : L’élargissement, en 1860, des activités du Crédit Foncier au financement des collectivités locales, lui a permis de devenir leur principal prêteur de 1890 à 1930 environ.
Le « Tout logement » : Le Loi du 21 juillet 1950 a instauré une période exceptionnelle dans l’histoire du CFF : celle du quasi-monopole de la distribution des prêts aidés par l’État.
La diversification : Évoluant dans un environnement progressivement « banalisé » et concurrentiel, la Société a été conduite à élargir ses interventions à partir du milieu des années 1980.
La crise et le renouveau : Dans un contexte de crise durable de l’immobilier, à partir de 1990, celle du Crédit Foncier a été accélérée par la disparition brutale des prêts aidés, en octobre 1995.