SARL Immobilière : Définition, Avantages et Inconvénients

Dans l'univers des entreprises françaises, deux formes juridiques se distinguent particulièrement quand il s'agit de gestion de patrimoine en famille : la SARL de famille et la SCI. Chacune possède ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients. Cet article explore les spécificités de la SARL immobilière, ses avantages et inconvénients pour vous guider dans votre choix.

Qu'est-ce qu'une SARL Immobilière ?

Une SARL Immobilière est une Société à Responsabilité Limitée (SARL) dont le principal objectif est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. Aussi appelée SARL Familiale Immobilière ou SARL de Gestion Immobilière, elle est soumise à l'article 239 du Code Général des Impôts.

La Société À Responsabilité Limitée (SARL) de famille est une variante spécifique de la SARL classique. Elle permet aux membres d'une même famille de gérer une entreprise en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Conditions pour créer une SARL immobilière familiale

Pour créer une SARL immobilière familiale, les personnes propriétaires du logement doivent créer une entreprise familiale. Les liens familiaux sont définis dans le Code Général des Impôts. Les actionnaires doivent remplir les conditions suivantes :

Liés par des liens familiaux directs
Descendants ou ascendants jusqu'au deuxième degré
Liés par le lien du mari et de la femme
Liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité (PACS)

La SARL répond à ces conditions si elle est formée :

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Entre époux
Entre une mère et ses enfants
Entre frères et sœurs
Par deux époux et l’enfant d’un des époux
Si les actions sont partagées par un aïeul et des petits-enfants qui sont nés de mêmes parents
Si les actions sont partagées par le mari et le père de la femme

La SARL ne répond pas à ces conditions si elle est formée par :

Un couple de concubins avec leurs enfants. Le concubinage n’est pas légal
Des beaux-frères
Un oncle et ses neveux

Le groupe d'actionnaires doit être constitué au moment de l'adoption du statut de SARL. Elle détient l’immeuble et les investisseurs de leur côté détiennent des parts de cette société. Il s’agit ici d’une détention indirecte.

Comme c’est une société à responsabilité limitée, les responsabilités des différents associés sont également limitées à leur apport en capital. Enfin, en tant que société commerciale, la SARL immobilière à des obligations comptables et déclaratives supplémentaires qui alourdissent la gestion du côté des associés.

Comment créer une SARL immobilière ?

Voici les cinq grandes étapes pour créer une SARL immobilière :

Étape 1 : rédiger des statuts
Il s’agit de donner à la société une dénomination sociale, de distinguer les fondateurs, le montant du capital social de la société et de répartir les parts entre les associés.

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Étape 2 : déposer le capital social
Le capital social est à déposer dans un compte bancaire de la société. La somme peut être symbolique, mais pour être crédible auprès des banques et des partenaires, l’idéal est de déposer une somme de quelques milliers d’euros.
Étape 3 : publier l’avis de constitution
Il s’agit de rendre public la constitution de la SARL. Sa publication dans le journal d’annonces légales coûte en moyenne 150 Euros.
Étape 4 : remplir le formulaire MO
Avec la pièce d’identité du gérant, le formulaire MO SARL ou déclaration de constitution d’une société à responsabilité limitée doit être renseigné.
Étape 5 : déposer le dossier au greffe du tribunal
Pour réaliser l’immatriculation de la SARL au RCS registre du commerce et des sociétés, il faut déposer le dossier au greffe du tribunal. L’immatriculation permet d’obtenir un extrait Kbis qui permet par la suite de commencer l’activité.

Toutefois, les associés peuvent demander à ce qu’elle soit à l’impôt sur le revenu (IR), à condition d’avoir moins de cinq ans d’existence.

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En effet, selon l'article 239 du Code général des impôts : « Les entreprises familiales exploitées sous la forme de sociétés à responsabilité limitée sont autorisées à sortir du champ d’application de l’impôt sur les sociétés au moyen d’une option pour le régime des sociétés de personnes ». Les SARL immobilières bénéficient de cette niche fiscale, tout comme les SARL agricoles, les SARL industrielles et les SARL artisanales, à condition que les actions soient à 100 % familiales. Au-delà, elle peut opter pour le régime simplifié de TVA.

Le cas du gérant majoritaire de la SARL

Si l'investissement immobilier n'est pas votre activité principale, la structure sociale de la majorité des dirigeants peut poser des problèmes et avoir un impact dramatique sur votre résultat net.

Les gérants peuvent détenir deux statuts différents :

Le statut d’assimilé salarié affilié au régime général de la sécurité sociale, si le gérant ne détient pas plus de 50 % du capital social de la SARL.
Le statut de TNS ou Travailleurs Non-Salariés affilié au régime social des indépendants s’ils détiennent plus de 50 % du capital social de la SARL.

Le statut de TNS exige le paiement des cotisations sociales des indépendants sur une partie des dividendes qui sont versés aux gérants.

Le fonctionnement du régime LMNP en SARL de famille est le même que pour la détention en direct. La différence est qu’il faut tenir compte de la part de chaque associé avant de déterminer le montant des revenus locatifs imposables. En effet, la SARL a chaque année un résultat, essentiellement issus des loyers, auxquels sont déduits les charges et les amortissements.

Une fois la quote part des bénéfices (ou déficits) de chaque associé calculée, le LMNP en SARL fonctionne de la même manière qu’en détention directe.

Si la SARL est bénéficiaire, les bénéfices seront réintégrés aux revenus de chaque associé en fonction de leur pourcentage de détention de la SARL et ils seront déclarés dans la catégorie des BIC.

Les déficits sont reportables 10 ans au sein de la société.

La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP).

Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.

Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation.

En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.

Avantages et Inconvénients de la SARL de Famille

Avantages

Bénéficier du LMNP dans la SARL immobilière familiale
Comme on l’expliquait, l’exploitation d’un bien en LMNP est tout à fait possible dans une SARL. Or, la fiscalité associée avantageuse permet à une famille entière d’en profiter en s’associant.
La possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu
Comme on l’expliquait, la SARL est par défaut à l’IS. Il est néanmoins possible d’obtenir une dérogation et d'être fiscalisé à l’IR. C’est un avantage dans la majorité des cas.
La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal.
La SARL familiale immobilière vous permet d’opter pour un régime d’imposition soumis à l’impôt sur le revenu (IR) plutôt qu’au régime soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) comme pour les autres SARL. Ainsi, chaque associé est imposé sur les revenus de son foyer fiscal, et au prorata de sa participation au capital social.

Inconvénients

La lourdeur de gestion
Étant une société à part entière, la SARL nécessite une certaine rigueur dans la gestion comptable et administrative. Il est par exemple obligatoire de tenir une comptabilité ou d’effectuer des assemblées générales annuelles. C’est donc plus lourd à gérer qu’un bien détenu en nom propre. Néanmoins, des spécialistes sont là pour vous accompagner (notaire, expert-comptable, avocat, etc.).
La rémunération du gérant
La rémunération du gérant, déjà coûteuse en cotisations sociales, ne déduit pas le bénéfice si la SARL est à l’IR. En effet, ce n’est pas une charge déductible. C’est un gros désavantage de cette société.
La qualité des associés limités
Les associés doivent être liés par des liens familiaux bien définis dans le Code Général des Impôts. Autrement, ils ne peuvent pas intégrer la SARL familiale. Cela limite les possibilités d’association, même avec des personnes de notre famille éloignée.
Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. L’entreprise a pour but de faire du profit. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile.

SARL vs SCI : quelle est la meilleure structure ?

La SARL de famille est une société commerciale fondée sur des liens familiaux. Il peut s'agir de conjoints, de maris, de frères et sœurs, de parents et d'enfants, ou de grands-parents et de petits-enfants. Comme pour une SARL classique, la responsabilité des actionnaires au sein de la société est limitée à leur apport au capital social. La SARL de famille peut exercer dans différentes activités. Elle est automatiquement soumise à l’IS, mais il est possible de la passer à l’IR. Notons également qu’elle permet de louer en meublé, ce que ne permet pas la SCI à l’IR (seulement à l’IS).

La SCI Familiale est une société civile qui permet le contrôle du patrimoine immobilier par les membres de la famille ou les conjoints. Contrairement à la SARL familiale, elle n'est pas une société commerciale. Les biens immobiliers sont inclus dans le capital social et divisés en entre les actionnaires. Sur le plan fiscal, contrairement au régime d’une SCI classique, les revenus de la SCI familiale sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) mais peuvent être fiscalisés à l’IS.

Votre choix pour une SARL familiale ou une SCI dépend de votre situation et de vos objectifs. Concrètement, la SARL est idéale pour se construire un gros patrimoine, potentiellement avec de l’achat revente. La SCI est idéale pour se construire un patrimoine sur le long terme, avec peu de cessions.

La banque demandera tous les documents relatifs aux associés et à la société, ainsi que des garanties.

Étant une société à responsabilité limitée, les actionnaires de la SARL Familiale ne peuvent subir de pertes au-delà de leur investissement initial.

En comparaison, les actionnaires d’une SCI sont responsables de toute dette contractée par la société. En d'autres termes, si la société devait faire défaut sur son crédit, les associés pourraient perdre plus que leur participation initiale.

La transmission de patrimoine avec la SARL immobilière familiale

La SARL de Famille peut permettre la transmission progressive du patrimoine familial ainsi constitué aux enfants dans de bonnes conditions. Le transfert s'effectue par simple donation de la nue-propriété des parts sociales.

Pour investir dans l’immobilier seul ou à plusieurs, la SARL est une forme juridique rassurante. En effet, ce type de société limite la responsabilité de chaque associé au prorata de ses parts sociales.

Dans le cadre d’une activité de location meublée, les avantages de la SARL ne s’arrêtent pas là. Ainsi, en dessous de 23 000 €/an de revenus locatifs, elle ouvre droit au statut LMNP et à sa fiscalité avantageuse.

Enfin, l’option SARL de famille facilite la transmission de votre patrimoine à vos descendants.

Tableau comparatif : SARL de famille vs SCI

Caractéristique	SARL de famille	SCI
Nature	Société commerciale	Société civile
Liens familiaux	Obligatoires	Non obligatoires
Activité	Peut exercer diverses activités	Gestion de biens immobiliers
Régime fiscal par défaut	Impôt sur les sociétés (IS)	Impôt sur le revenu (IR)
Option fiscale	Possibilité d'opter pour l'IR	Possibilité d'opter pour l'IS
Location meublée	Autorisée	Soumise à l'IS si > 10% des revenus
Transmission de patrimoine	Facilitée par donation de parts sociales	Facilitée pour la transmission générationnelle

FAQ

Quelles sont les conditions pour exercer en SARL de famille ?

La SARL de famille est une option de la SARL classique.

Peut-on cumuler SARL de famille et TVA ?

Oui, la société est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.

Que se passe-t-il en cas de changement de composition familiale ?

Si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.

Peut-on revenir à l’IS après avoir choisi l’IR ?

Oui, la société peut renoncer à l’option à l’IR. La renonciation est irrévocable et entraîne l’imposition à l’IS à compter de l’exercice suivant. Il faut notifier l’administration fiscale dans les délais.

Qu'est-ce que la SARL de famille ?

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