Cumul Auto-Entrepreneur et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Conditions et Avantages

Depuis quelques années, on constate une augmentation significative du nombre d’auto-entrepreneurs en France. Si ce statut attire toujours plus de personnes, on peut se demander s’il peut se cumuler avec d’autres projets, et notamment ici avec le statut LMNP. Vous êtes autoentrepreneur et vous souhaitez démarrer une activité de loueur meublé non professionnel ? Vous aimeriez cumuler votre activité LMNP au régime réel avec une activité en autoentreprise ? Vous souhaitez connaître les conditions pour cumuler un statut LMNP avec une activité micro-BIC ou micro-BNC ? Sous conditions, il est possible de cumuler une activité en autoentrepreneur et une activité LMNP.

Le régime de l’auto-entreprise s’applique à une activité professionnelle principale ou complémentaire. L’avantage mis en avant pour ce statut est sans conteste l’allègement des formalités administratives. En effet, vous immatriculer en tant qu’auto-entrepreneur est simple et rapide (au même titre que la création LMNP). L'un des principaux attraits du cumul entre auto-entreprise et LMNP réside dans la complémentarité de leurs avantages fiscaux. En cumulant les deux statuts, vous diversifiez vos sources de revenus tout en optimisant votre fiscalité. Cet article détaille les conditions à respecter, les formalités à accomplir et les implications fiscales de ce cumul.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) ne couvre pas les locations professionnelles. Il n’est pas nécessaire de créer une micro-entreprise pour de la location en meublé sous le statut de LMNP. Le statut Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de louer un ou plusieurs logements meublés, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Pour y être éligible, vous ne devez pas répondre aux deux critères suivants :

Les recettes locatives annuelles excèdent 23 000 € ;
Et excèdent vos revenus salariés.

Contrairement à la location nue, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet d'amortir le bien, les meubles et les charges liées à l'activité. Le statut LMNP est accessible à tous.

Conditions Générales du Cumul

Si vous êtes auto-entrepreneur (prestation de services ou vente de marchandises), rien ne vous empêche par ailleurs d’obtenir le statut de LMNP. Les deux activités sont distinctes et se cumulent. Il est cependant possible de faire en tant qu’auto-entrepreneur de la gestion locative. Par contre, il est tout à fait réalisable d’être loueur de meublé professionnel (LMP) avec le statut d’auto-entrepreneur.

En tant que loueur LMNP, vous devez disposer d’un numéro de SIRET. Or, l’activité de micro-entrepreneur nécessite elle-aussi d’obtenir une telle immatriculation. Il est possible de coupler ces deux modes d’exercice à condition de ne pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires applicable au statut de micro-entrepreneur. Au sein d’une même autoentreprise, il est possible de cumuler plusieurs activités. Dans ce cas, les revenus des deux activités sont cumulés (il faut donc faire attention aux plafonds autoentrepreneur).

Le cumul des statuts d'auto-entrepreneur et de LMNP est parfaitement légal, mais il convient de respecter certaines conditions.Le respect des plafonds de chiffre d'affaires : Le cumul des deux statuts reste possible tant que les plafonds respectifs sont observés. Pour le statut LMNP, si les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus du foyer fiscal, l'activité bascule dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Côté auto-entrepreneur, les plafonds de chiffre d'affaires doivent également être respectés (77 700 € ou 188 700 € selon l'activité exercée).

Plafonds de Chiffre d'Affaires à Respecter

Ce plafond de chiffre d’affaires diffère en fonction de deux variables :

La nature de l’activité
Le seuil de franchise de TVA (taxe sur la valeur ajoutée).

Le statut de micro-entrepreneur présente, en effet, la particularité de proposer un seuil de franchise de TVA : si le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à certains seuils révisés tous les trois ans, alors le micro-entrepreneur est exonéré de TVA. En contrepartie, le micro-entrepreneur ne peut pas récupérer la TVA sur les achats qu’il réalise.

Si vous avez une activité de prestations de services (commerciales ou libérales) avec votre activité LMNP, vous devez cumuler les deux chiffres d’affaires et veiller à ne pas dépasser le plafond de 72 600 €. Ce plafond est identique que vous ayez une seule activité (vos prestations de services, par exemple) ou deux activités (prestations de services activité LMNP).Si vous exercez une activité mixte autoentrepreneur, de prestations LMNP et une activité d’achat-vente, vous devez respecter le plafond de chiffre d’affaires de 176 200 € pour le cumul de vos deux activités en autoentreprise.

Lire aussi: Modalités Cumul Freelance

En 2025, les plafonds de chiffres d’affaires du statut micro-entrepreneur sont les suivants :

Nature de l’activité	Plafonds de chiffres d’affaires	Seuil de franchise de TVA	Seuil majoré ou toléré en TVA
Achat / revente de marchandises	188 700€	85 000€	93 500 €
Vente de denrées à consommer sur place	188 700€	85 000€	93 500 €
Prestations d'hébergement	188 700€	85 000€	93 500 €
Prestations de services commerciales ou artisanales	77 700€	37 500€	41 250 €
Activités libérales	77 700€	37 500€	41 250 €

Plafonds des cumuls pour résumer :

Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 77 700 € HT/an.
Option 2 : vous avez une activité de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 188 700 € HT/an.
Option 3 : vous avez une activité de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 77 700 € HT/an.

Exemples Concrets

Exemple 1 : Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an. Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 188 700 € pour la vente de marchandises, celui de 77 700 € pour la location lmnp et également le seuil global de 188 700 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.
Exemple 2 : Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 77 700 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Pas de panique, lorsque vos revenus excèdent les limites définies pour le régime de la micro-entreprise, il n'est pas nécessaire de changer tout de suite de statut fiscal. En effet, il existe une période gracieuse durant laquelle on peut toujours continuer à bénéficier de ce régime.

Formalités Administratives

Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous êtes tenu de faire une déclaration au Greffe du tribunal de commerce, d'obtenir un numéro siret et d'ouvrir une société. Le choix de la forme juridique vous appartient.

En cas de cumul LMNP et auto-entrepreneur, vous disposez de deux numéros de SIRET. Vous devez ainsi accomplir :

Les formalités inhérentes au statut LMNP. Vous devez notamment déclarer votre début d’activité au moyen du formulaire P0i. Vous devez également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) et remplir vos obligations déclaratives.
Les formalités relatives à la déclaration de la micro-entreprise. Les pièces justificatives à fournir ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une activité artisanale, commerciale ou artisanale et commerciale. Le micro-entrepreneur doit par ailleurs avoir la qualification nécessaire et souscrire une assurance professionnelle pour exercer une activité réglementée. Cela vaut notamment pour les secteurs du bâtiment, de l’alimentaire ou encore de l’automobile. Le micro-entrepreneur doit également ouvrir un compte bancaire professionnel dédié à son activité. L’immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce est obligatoire (article 27 de la loi du 18 juin 2014).

Bon à savoir, la dématérialisation des déclarations des auto-entrepreneurs est obligatoire depuis le 2 septembre 2019. Cette obligation concerne notamment la déclaration de chiffre d’affaires, le paiement des cotisations et contributions ainsi que les demandes d’attestations.

Comment déclarer des activités multiples ? La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires. Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Implications Fiscales

La fiscalité dans le cas d'un cumul autoentrepreneur et LMNP :Déclaration : La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE. La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET. Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

En matière de déclaration d’impôt, tout dépend de la nature de vos revenus et de la catégorie dans laquelle ils sont imposés :

Si vos activités sont toutes les deux imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’administration fiscale va prendre en compte le chiffre d’affaires global. En fonction du montant de votre chiffre d’affaires, vous relevez alors soit du régime micro-BIC, soit du régime réel (après l’expiration de la période de tolérance de deux années consécutives).
Si l’une de vos activités est imposée dans la catégorie des BIC et l’autre dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), les deux chiffres d’affaires ne se cumulent pas. Il est toutefois nécessaire de respecter le seuil de chiffre d’affaires applicable à l’activité de micro-entrepreneur.

Côté auto-entrepreneur, vous bénéficiez d'un régime fiscal simplifié. L'impôt sur le revenu peut être prélevé à la source via le versement libératoire, et les cotisations sociales sont proportionnelles aux recettes. Ce système vous permet de lisser la pression fiscale en fonction de l'activité réelle.

Pour ce qui est du LMNP, la fiscalité est particulièrement avantageuse si vous optez pour le régime réel. En effet, l'amortissement du bien immobilier, du mobilier et des charges (frais de gestion, assurance, intérêts d'emprunt, etc.) vous permet souvent de réduire, voire d'annuler, le bénéfice imposable. Autrement dit, vous percevez des loyers sans ou avec très peu d'impôts pendant plusieurs années.

Un propriétaire qui loue son logement en meublé doit déclarer ses recettes en fonction de son régime fiscal (micro ou réel) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Vous déclarez vos recettes brutes annuelles et vous bénéficiez d’un abattement de 50% (30% dans le cas des meublés de tourisme, 71% en cas de classement). La fiscalité de ce régime est plus avantageuse que la location nue (revenus fonciers), car l’abattement est de seulement 30 % sous le régime du micro-foncier (location nue). Vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel simplifié. Dans ce cas, vous devez déposer une liasse 2031 au SIE (Service des Impôts des Entreprises) pour déterminer le revenu imposable de l’année en cours.

Catégorie de vos revenus d'activités

Option 1 : Vos deux activités relèvent des BIC : dans ce cas, votre CA global sera retenu afin de déterminer votre régime. Si vous dépassez les seuils, vous ne pouvez être soumis au régime fiscal micro-BIC et vous basculez automatiquement au régime lmnp au réel (après la phase de tolérance).
Option 2 : Si l'une des activités relève de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), alors votre CA sera pris en compte de façon individuelle (mais il doit rester dans le cadre des plafonds fixés par activité).

Cotisations sociales du loueur en meublé non professionnel sous le statut auto entrepreneur ? Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales. La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous-même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.

Le montant des cotisations sociales d'un auto-entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel aux chiffres d'affaires se règle à l'échéance. Attention, en cas de non-paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions.

Dépassement des Seuils : Que Faire ?

Peut-on cumuler le statut LMNP avec une autoentreprise ?

Si vous dépassez une année votre plafond de chiffre d’affaires, vous ne sortez pas immédiatement du statut autoentrepreneur. Une période de tolérance s’applique. Cependant, il est important de veiller à ne pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires de votre microentreprise.

En cas de dépassement du seuil de chiffre d’affaires de la micro-entreprise, vous bénéficiez d’une période de tolérance égale à deux années consécutives. Une fois passé ce délai, vous devez passer à l’entreprise individuelle si votre chiffre d’affaires annuel dépasse toujours le plafond auto-entrepreneur. Le régime fiscal de l’auto-entreprise continue de s’appliquer jusqu’à la fin de l’année du dépassement du seuil. Si vous parvenez à maintenir le montant de vos recettes locatives en deçà du plafond de chiffre d’affaires, vous pouvez continuer à cumuler LMNP et statut micro-entrepreneur.

Si vous dépassez les seuils fixés pendant deux années consécutives, vous perdez le statut d’auto-entrepreneur et ses avantages. Dépassement de seuil, que se passe-t-il ? Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu' il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas. Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux :

Option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
Option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

Ce qu'il faut retenir

Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

Il n’est pas possible de cumuler une activité au régime réel avec une autoentreprise. Les deux relèvent de l’entreprise individuelle et il est impossible de créer deux entreprises individuelles. Vous êtes soit au régime réel, soit au régime de la microentreprise. Comme précisé ci-dessus, il est toutefois possible de garder l’activité en autoentreprise qui ne dépasse pas les plafonds et de créer une structure sociétaire pour l’activité qui a généré plus de chiffre d’affaires, car il est possible de cumuler autoentreprise et société.

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