Cumul LMNP et Auto-Entrepreneur : Conditions et Modalités

La question de savoir s'il est possible de cumuler les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et d'auto-entrepreneur est fréquente. Grâce à sa simplicité de gestion, le statut d'auto-entrepreneur séduit de nombreux entrepreneurs. De même, pour la location meublée, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente des avantages non négligeables.

Alors, peut-on cumuler ces deux régimes ? Dans quels cas est-ce possible et quelles sont les conditions à respecter ? Cet article vous apporte des réponses claires et précises.

Les choses à savoir sur le cumul d'activités en Micro-Entreprise

Peut-on cumuler un statut auto-entrepreneur et un statut LMNP ?

La réponse est oui, il est tout à fait possible de cumuler les statuts LMNP et auto-entrepreneur, sous certaines conditions. Il est possible de coupler ces deux modes d’exercice à condition de ne pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires applicable au statut de micro-entrepreneur.

En tant que loueur LMNP, vous devez disposer d’un numéro de SIRET. Or, l’activité de micro-entrepreneur nécessite elle-aussi d’obtenir une telle immatriculation.

C’est possible ! Si vous réalisez votre investissement LMNP au sein de votre micro-entreprise, il convient alors de cumuler le chiffre d’affaires réalisé au sein de votre activité de prestation de services avec le chiffre d’affaires réalisé avec votre location meublée.

Toutefois, il est crucial de bien comprendre les implications et les limites de ce cumul pour éviter de perdre les avantages liés à l'un ou l'autre de ces statuts.

Compatibilité des activités

Il est important de distinguer la nature des activités exercées sous le statut d'auto-entrepreneur :

Activité libérale de prestations de services (BNC) : L'auto-entrepreneur qui exerce une activité libérale de prestations de services est imposé en bénéfices non commerciaux (BNC). La location meublée, de son côté, est imposée en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces deux activités sont compatibles dans la limite de 77 700 € de chiffre d'affaires annuel pour la micro-entreprise ou de loyers perçus.
Achat et revente de marchandises ou prestations de services commerciales et artisanales (BIC) : Lorsque l'auto-entreprise concerne l'achat et la revente de marchandises ou des prestations de services commerciales et artisanales, elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le cumul avec une activité LMNP est possible mais plus contraignante.

En effet, le chiffre d'affaires de la micro-entreprise et les revenus locatifs de la LMNP s'additionnent. Le risque est donc de perdre le statut d'auto-entrepreneur en dépassant le plafond fixé par la loi. Le changement de régime s'impose lorsque le chiffre d'affaires de ces deux activités dépasse 188 700 €.

Les plafonds de chiffre d’affaires

Le statut de micro-entrepreneur présente, en effet, la particularité de proposer un seuil de franchise de TVA : si le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à certains seuils révisés tous les trois ans, alors le micro-entrepreneur est exonéré de TVA.

En 2025, les plafonds de chiffres d’affaires du statut micro-entrepreneur sont les suivants :

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Nature de l’activité	Plafonds de chiffres d’affaires	Seuil de franchise de TVA	Seuil majoré ou toléré en TVA
Achat / revente de marchandises	188 700€	85 000€	93 500 €
Vente de denrées à consommer sur place	188 700€	85 000€	93 500 €
Prestations d'hébergement	188 700€	85 000€	93 500 €
Prestations de services commerciales ou artisanales	77 700€	37 500€	41 250 €
Activités libérales	77 700€	37 500€	41 250 €

Voyons maintenant les plafonds des cumuls pour résumer :

Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 77 700 € HT/an.
Option 2 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 188 700 € HT/an.
Option 3 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 77 700 € HT/an.

A savoir : vous ne pouvez pas créer deux micro-entreprises afin de faire en sorte de rester en-dessous des seuils. Vous ne pouvez créer qu’une seule micro-entreprise.

Comment faire pour déclarer plusieurs activités ? A la création de la micro-entreprise, il vous suffit de déclarer l’activité principale et de mentionner la ou les activités secondaires.

Pourquoi cumuler les deux statuts d'auto-entrepreneur et LMNP ?

Le cumul des statuts d'auto-entrepreneur et LMNP peut présenter plusieurs avantages :

Simplicité administrative : Le régime de l'auto-entreprise est connu pour sa simplicité de gestion, avec des obligations déclaratives et de paiement des cotisations sociales allégées.
Avantages fiscaux : Le statut LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants, notamment avec les régimes micro-BIC et réel, selon les recettes locatives.
Diversification des revenus : Le cumul permet de diversifier les sources de revenus, en combinant une activité indépendante avec des revenus locatifs.

Cependant, il est essentiel de bien évaluer les contraintes et les risques liés au dépassement des plafonds de chiffre d'affaires avant de se lancer dans ce cumul.

Que se passe t-il en cas de dépassement des plafonds ?

Le plafond du chiffre d'affaires n'entraîne pas la perte immédiate du statut d'auto-entrepreneur. Une période de tolérance s’applique. Cette période de tolérance s’achève après deux années consécutives de dépassement des seuils de chiffre d’affaires.

En cas de dépassement du seuil de chiffre d’affaires de la micro-entreprise, vous bénéficiez d’une période de tolérance égale à deux années consécutives. Une fois passé ce délai, vous devez passer à l’entreprise individuelle si votre chiffre d’affaires annuel dépasse toujours le plafond auto-entrepreneur.

Après la période de tolérance de deux années de dépassement du chiffre d'affaires, le changement de statut s'impose. Plusieurs solutions existent pour conserver des avantages fiscaux :

Conserver le régime auto-entrepreneur et limiter ses activités en LMNP pour ne pas dépasser les plafonds fixés par la loi ;
Conserver le régime réel pour l'activité LMNP, au risque de perdre le statut d'auto-entrepreneur et basculer en entreprise individuelle ;
Rester en micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le plafond et choisir une autre structure pour continuer à louer en bail meublé.

Le régime fiscal de l’auto-entreprise continue de s’appliquer jusqu’à la fin de l’année du dépassement du seuil.

Alors comment faire pour garder les avantages de la micro-entreprise ? Cumuler une activité au régime réel et une activité au régime micro-bic est impossible au sein d’une même entreprise.

Dans la pratique, vous pouvez garder votre activité pour laquelle le chiffre d’affaires ne dépasse pas le seuil autorisé pour le régime de la micro-entreprise et vous diriger vers une structure sociétaire pour votre deuxième activité.

Si cette dernière correspond à votre activité de location meublée, cela suppose de faire un choix entre SARL de famille ou SCI notamment. Et ce choix n’est pas sans incidence pour votre location.

Il n’est pas possible de cumuler une activité au régime réel avec une autoentreprise. Les deux relèvent de l’entreprise individuelle et il est impossible de créer deux entreprises individuelles.

Comme précisé ci-dessus, il est toutefois possible de garder l’activité en autoentreprise qui ne dépasse pas les plafonds et de créer une structure sociétaire pour l’activité qui a généré plus de chiffre d’affaires, car il est possible de cumuler autoentreprise et société.

Quelles formalités en cas de cumul ?

En cas de cumul des activités de LMNP et d'auto-entrepreneur, deux numéros Siret sont nécessaires, ce qui implique un certain nombre de formalités administratives :

Déclarer le début d'activité en LMNP via le formulaire P0i dès la signature du contrat de location. Le propriétaire loueur en meublé non professionnel est assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Lors de la déclaration de son début d'activité, il précise s'il a adhéré à un CGA ;
Déclarer la micro-entreprise en précisant le type d'activité, à savoir artisanale, commerciale ou artisanale et commerciale. Une assurance professionnelle est également requise pour exercer cette activité réglementée, tout comme l'ouverture d'un compte bancaire professionnel. Conformément à l'article 2 de la loi du 18 juin 2014, l'immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce est obligatoire.

En cas de cumul LMNP et auto-entrepreneur, vous disposez de deux numéros de SIRET.

Les pièces justificatives à fournir ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une activité artisanale, commerciale ou artisanale et commerciale. Le micro-entrepreneur doit par ailleurs avoir la qualification nécessaire et souscrire une assurance professionnelle pour exercer une activité réglementée.

Le micro-entrepreneur doit également ouvrir un compte bancaire professionnel dédié à son activité. L’immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce est obligatoire (article 27 de la loi du 18 juin 2014).

Bon à savoir, la dématérialisation des déclarations des auto-entrepreneurs est obligatoire depuis le 2 septembre 2019. Cette obligation concerne notamment la déclaration de chiffre d’affaires, le paiement des cotisations et contributions ainsi que les demandes d’attestations.

En matière de déclaration d’impôt, tout dépend de la nature de vos revenus et de la catégorie dans laquelle ils sont imposés :

Si vos activités sont toutes les deux imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’administration fiscale va prendre en compte le chiffre d’affaires global. En fonction du montant de votre chiffre d’affaires, vous relevez alors soit du régime micro-BIC, soit du régime réel (après l’expiration de la période de tolérance de deux années consécutives).
Si l’une de vos activités est imposée dans la catégorie des BIC et l’autre dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), les deux chiffres d’affaires ne se cumulent pas. Il est toutefois nécessaire de respecter le seuil de chiffre d’affaires applicable à l’activité de micro-entrepreneur.

Après avoir effectué les démarches de début d'activité, l'administration fiscale délivre deux SIRET. Lorsque les deux activités sont dans la catégorie BIC, le fisc étudie le chiffre d'affaires global pour indiquer le régime d'imposition qui s'applique. Le régime réel est automatique en cas de dépassement des plafonds. Lorsqu'une des deux activités est en BNC, aucun cumul n'a lieu entre les deux chiffres d'affaires. Le régime réel n'est donc pas automatique mais peut être choisi par le professionnel pour bénéficier des avantages fiscaux correspondants.

Exemples concrets

Pour illustrer ces principes, voici quelques exemples :

Exemple 1 : Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an. Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 188 700 € pour la vente de marchandises, celui de 77 700 € pour la location lmnp et également le seuil global de 188 700 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.
Exemple 2 : Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 77 700 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

En conclusion, le cumul des statuts LMNP et auto-entrepreneur est possible, mais nécessite une gestion rigoureuse des chiffres d'affaires et une bonne connaissance des règles fiscales applicables. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser votre situation et éviter les erreurs.

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