La Loi Denormandie : Défiscalisation Immobilière et Rénovation de Logements Anciens

Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie est une loi de défiscalisation immobilière. Elle vise à encourager l’investissement locatif et la rénovation de logements anciens en France. La loi Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu accordée pour certains types d’investissements immobiliers locatifs.

Présentation et Objectifs du Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu accordée pour certains types d’investissements immobiliers locatifs. Le propriétaire doit investir dans certains quartiers et rénover un logement. Puis, il s'engage à louer ce bien immobilier à des locataires sous conditions de ressources.

Son objectif est de favoriser la rénovation de logements anciens dans certaines zones, pour y répondre à la demande de location. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt annuelle calculée sur le montant investi (achat et travaux de rénovation). Il s’agit également d’un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.

La loi de finances pour 2024 prolonge le dispositif mis en place le 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2026. Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Comme tous les dispositifs d'incitation fiscale, la loi Denormandie connaît des modifications chaque année. C'est l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI) qui encadre cette réduction d'impôt.

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Comment Fonctionne la Loi Denormandie ?

Concrètement, cela concerne les acheteurs d’un logement ancien dans certaines zones, qui s’engagent à effectuer des travaux de rénovation avant de mettre le bien en location vide sous conditions (loyers, revenus du locataire notamment). La réduction d’impôt ainsi obtenue est étalée sur la période d’engagement de mise en location.

A bien des égards, la loi Denormandie correspond à une déclinaison du célèbre dispositif Pinel, dont il reprend de nombreuses caractéristiques. Toutefois, le dispositif Denormandie vise exclusivement les logements anciens, là où le Pinel ne cible que les logements neufs.

Outre l’achat d’un bien en direct, le dispositif Denormandie est également accessible au travers de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Le taux de l’avantage fiscal de la défiscalisation immobilière Denormandie varie selon la durée de l’engagement de location pris par l’investisseur. Ce pourcentage est appliqué sur le coût total de l’investissement (prix d’achat du bien + montant des travaux). Ce calcul prend en compte le coût total de l’opération. Il est possible d’investir pour une durée initiale d’engagement de 6 ans, puis de renouveler l’engagement pour 3 années supplémentaires à deux reprises.

Le montant du coût total de l’opération retenu pour calculer la réduction d’impôt Denormandie est toutefois plafonné. Si l’un de ces deux plafonds est dépassé, l’excédent n’intègre pas le calcul de la réduction d’impôt. Par exemple, si le coût total de l’opération atteint 400 000 €, les 100 000 € de surplus ne seront pas comptabilisés : seuls 300 000 € seront pris en considération, dès lors que le plafond de 5 500 € est respecté.

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La réduction d’impôt Denormandie intègre le plafonnement des niches fiscales. Pour les investissements en métropole, il s’agit du plafond à 10 000 € par an et par foyer. 18 000 €.

Calcul de la réduction d'impôts : investissement Denormandie

Le taux de réduction d’un investissement locatif Denormandie dépend de la durée d’engagement de location :

• Pour une durée de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix net de revient du bien.
• Pour une durée de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix net de revient du bien.
• Pour une durée de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix net de revient du bien.

La réduction est plafonnée à 5 500 € par m² habitable, pour un investissement maximum de 300 000 €.

Défiscaliser dans l’ancien grâce au dispositif Denormandie vous permet de louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.

Exemple de calcul

Exemple : pour l’achat d’un bien de 160 000 euros avec 40 000 euros de travaux, l’aide est de 33 600 euros pour une location de 12 ans, soit 2 800 euros de déduction par an.

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Conditions d'Éligibilité au Dispositif Denormandie

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie. La loi cible en effet des localisations particulières. Depuis le 11 avril 2024, les copropriétés en difficulté faisant l’objet de mesures d’administration provisoire sont éligibles au dispositif. Outre la localisation, le logement doit également faire l’objet de travaux de rénovation avant d’être mis en location nue.

• Localisation du bien immobilier : ce ne sont pas les mêmes types quartiers, ou les mêmes communes, qui sont ciblés par les dispositifs.
• Nature des travaux à réaliser : la loi Malraux concerne les restaurations complètes d’immeubles bâtis.
• Durée de l’engagement de mise en location : 9 ans pour la loi Malraux, contre une période de 6 à 12 ans pour le dispositif Denormandie.
• Taux de l’avantage fiscal : 22 ou 30 % pour la loi Malraux, contre 12, 18 ou 21 % pour le dispositif Denormandie.

Le logement doit être situé dans les communes :

• avec un besoin de réhabilitation marqué (annexe à l'arrêté du 26 mars 2019)
• signataires d'une convention d'opération de revitalisation de territoire (article L.

À qui s’adresse le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui :

• achètent un bien à rénover dans un des territoires éligibles au dispositif ;
• souhaitent mettre leur logement vide en location longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans.

Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique aussi bien aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement et qui font rénover leur bien, qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.

Où est-il possible d’investir en Denormandie

Le dispositif Denormandie est disponible dans les 222 villes du plan Action cœur de ville, mais certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire peuvent également proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.

Les travaux éligibles au dispositif

Tous les travaux ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie. Les travaux engagés devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération et devront :

• Contribuer à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif),
• Correspondre à 2 des 5 types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude,
• Être impérativement réalisés et facturés par une entreprise.

Voici les travaux éligibles au dispositif :

• tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
• la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (et annexes)
• les travaux pour réaliser des économies d'énergie

Après l’achèvement des travaux, le propriétaire bailleur dispose d’un délai de 12 mois pour mettre le bien en location.

A noter : Dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.

Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros. Si le bien est acheté 400 000 euros et que 100 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros non sur 500 000 euros.

Conditions Liées au Bail

Les locations Denormandie sont soumises à des plafonds de loyers (charges non comprises). Ces limites varient selon la localisation du logement (zonage). En pratique, les plafonds sont identiques à ceux applicables à une location Pinel. Un investissement Denormandie donné peut toutefois faire l’objet de plafonds de loyers différents.

Autre possibilité, la location peut faire l’objet d’un coefficient multiplicateur. Celui-ci peut tirer le loyer maximum applicable vers le bas. La formule de calcul du coefficient multiplicateur est : 0,7 + (19/surface habitable). Plus la surface habitable est importante, plus le plafond sera bas. Pour les surfaces plus petites (moins de 38 mètres carrés), le plafond peut être relevé.

Les revenus du locataire d’un investissement Denormandie sont pris en considération. Ils ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon la localisation (zonage) du logement.

Le logement doit être loué vide, en tant que résidence principale sur une longue période de 6, 9 ou 12 ans. Les locations meublées ne rentrent donc pas dans le dispositif Denormandie.

Les loyers pratiqués sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.

Les loyers pratiqués sont plafonnés et correspondent aux loyers dit intermédiaires.

Plafonds de loyers au m² en 2023 :

Plafonds de ressources des locataires :

Démarches Administratives et Documentation Nécessaire

Si vous remplissez l’ensemble des conditions requises pour être éligible au dispositif Denormandie, il suffit d’indiquer votre investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus. Complétez la case "investissements locatifs" dans la rubrique "charges". Vous devrez joindre à votre déclaration de revenus une copie de votre bail, l’avis d’imposition de votre locataire, ainsi qu’un justificatif des travaux effectués et de leur montant.

Comparaison avec d'Autres Dispositifs de Défiscalisation

Différence entre les dispositifs Pinel et Denormandie

Surnommé le Pinel de l'ancien, le dispositif Denormandie conditionne la réduction d'impôt à la durée de l'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Le mécanisme de la réduction d'impôt est identique à celui du dispositif Pinel.

La réduction d’impôt dite Pinel ne vise pas les mêmes opérations que le Denormandie dans l’ancien : elle s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage spécifique (zones A, Abis et B1). Ce dispositif continue de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2021.

Dans les quelques situations ou les deux réductions d’impôt pourraient s’appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.

Loi Malraux

Si la loi Malraux et le dispositif Denormandie visent tous les deux à encourager la réhabilitation de logements anciens pour les mettre en location, les deux avantages fiscaux présentent tout de même des différences notables. Les principales portent sur :

Déficit Foncier

Afin de valoriser au mieux son patrimoine immobilier, l’investisseur souhaitant rénover un bien ancien s’interrogera sur la meilleure option fiscale entre la loi Denormandie ou le déficit foncier. Ce choix dépendra de nombreuses variables, dont sa tranche fiscale. De manière générale, le gain procuré par le déficit foncier sera à plutôt très court terme, entre 1 à 3 ans, alors qu’en loi Denormandie, il sera lissé dans le temps.

Louer Abordable

La déduction des revenus fonciers Louer abordable ne nécessite pas de réaliser un investissement, mais s’adresse également à ceux qui sont déjà propriétaires. L’aide s’appuie sur un conventionnement avec l’Anah et la déduction s’applique chaque année pendant toute la durée de la convention si les conditions, notamment de loyers, continuent d’être respectées.

Ce dispositif continue de s’appliquer dans les conditions habituelles et jusqu’au 31 décembre 2019.

Acquisition via une SCI (Société Civile Immobilière)

Il est possible d’acquérir un bien immobilier avec une SCI, Société Civile Immobilière, et de bénéficier du dispositif Denormandie. Néanmoins, dans ce cas, plusieurs points sont à rappeler :

• La SCI devra rester obligatoirement sur le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, elle ne pourra pas être sur le régime de l’impôt sur les sociétés.
• Les investisseurs de la SCI devront conserver leurs parts durant toute la période de location de 6, 9 ou 12 ans selon l’investissement de départ.

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