Le Déblocage des Fonds : Définition et Fonctionnement dans le Financement de la Construction

Un projet de construction est, par essence, très complexe. Du financement à la réalisation des travaux, il y a toujours plein de petites choses à gérer et ce, jusqu’à l’aboutissement final de votre projet. Le déblocage des fonds intervient à la fin de la demande de crédit, une fois que l'emprunteur a accepté l'offre de prêt. Accord de prêt, déblocage des fonds pour la construction de votre maison, autant d’étapes par lesquelles passer et qu’il vous faut comprendre sur le bout des doigts pour mieux vous investir dans votre projet.

Nous allons, pour cela vous expliquer ce qu’est concrètement le déblocage de fonds et comment ça marche dans le cadre d’une construction immobilière.

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Déblocage des fonds et construction : les questions pratiques

C’est tout à fait normal qu’à ce stade de votre projet, vous vous interrogiez sur tout ce qui touche au déblocage des fonds. Il y va de sa réussite. Nous allons donc vous présenter dans le détail à partir de quand il est possible de parler de déblocage, qui peut le demander, comment, etc.

Définition du Déblocage des Fonds

Le déblocage des fonds en matière de construction est l’opération financière par laquelle la banque ou l’organisme financier verse une partie du capital emprunté pour permettre le financement du projet immobilier qui peut être soit pour l’achat du terrain soit pour la réalisation des travaux uniquement ou même pour les deux.

Il peut arriver que votre apport personnel permette de financer l’achat du terrain dans son intégralité. Le prêt est donc exclusivement réservé à la construction de la maison. Grâce à cet apport, vous mettez en confiance la banque qui, pour sa part, prend moins de risques. Vous pourrez ainsi obtenir une durée d’emprunt plus courte, un taux plus avantageux, ce qui influe naturellement sur vos mensualités de remboursement (étant donné que le prêt ne sera utilisé qu’au moment des travaux, le déblocage des fonds ne se fera qu’à un stade final de votre projet immobilier, ce qui vous permettra également de retarder vos remboursements).

Qui demande le déblocage des fonds ?

En effet, si c’est elle qui se charge de financer l’intégralité du projet, en prenant en compte à la fois l’achat du terrain et la construction, il vous faudra d’abord faire la demande de déblocage pour finaliser l’achat du terrain. La demande peut être faite soit par l’emprunteur, soit par le notaire qui, de toute façon, se chargera de procéder au paiement le jour de la signature comme évoqué tantôt.

S’il s’agit du déblocage des fonds pour l’achat du terrain, le notaire procède à l’appel de fonds auprès de la banque. Pour cet appel de fonds, le notaire envoie à la banque une demande de déblocage de fonds, demande dans laquelle il précise le montant à débloquer et la date de signature de l’acte authentique (pour s’assurer que la banque fasse le nécessaire pour qu’il reçoive les fonds avant cette date).

En effet, en fonction de l’avancée des travaux, le constructeur demandera à l’emprunteur les fonds dont il a besoin pour commencer ou poursuivre ses réalisations. Et, c’est à partir de ce moment qu’il vous reviendra à vous emprunteur d’en faire la demande à la banque et de lui donner votre accord afin qu’elle puisse s’exécuter et ainsi permettre que les travaux se poursuivent sans encombre.

Les différentes étapes du déblocage des fonds

Une fois que vous avez acheté votre terrain soit avec votre apport personnel, soit avec une partie du prêt obtenu auprès de la banque, vient alors le moment de commencer la réalisation des travaux de construction. Mais comment ces différentes étapes se passent-elles concrètement ? Est-ce que la banque débloque les fonds dès qu’elle accepte de vous accorder le prêt ? Comment le déblocage marche-t-il ?

Délai entre l’acceptation de l’offre de prêt et le déblocage des fonds

Lorsque vous recevez l’accord de prêt de la part de la banque, il vous faut attendre l’épuisement d’un temps de réflexion fixé par la loi avant de lui faire part de votre acceptation définitive. Il s’agit, ainsi, d’un délai calendaire de 10 jours à compter de la réception de l’offre de prêt.

Ce qui veut donc dire que l’emprunteur ne pourra envoyer sa réponse qu’à partir du 11ème jour par lettre recommandée avec accusé de réception. Pendant ce temps, il ne reçoit aucun versement de la part de la banque ou de l’organisme prêteur.

Une fois que la banque reçoit le courrier d’acceptation, elle pourra débloquer les fonds : le jour de la signature de l’acte de vente s’il s’agit d’un achat de terrain ou suivant un calendrier prédéfini en matière de construction par exemple. En effet, pour le financement des travaux de construction, les fonds sont débloqués en plusieurs fois, suivant le calendrier établi dans l’offre de prêt. Ce calendrier est généralement négocié préalablement avec le constructeur.

Déblocage progressif des fonds pour la construction

Comme vous avez pu le comprendre, le déblocage des fonds en matière de construction se fait de manière progressive c’est-à-dire en fonction de l’évolution des travaux qui sont entrepris sur le terrain. Tout va dépendre, en effet, du ou des type(s) de prêt(s) que vous avez.

Si vous avez souscrit à plusieurs offres de prêt, il vous est possible de débloquer en priorité les moins chers (c’est ce qui se fait le plus souvent, mais il n’y a aucune obligation légale à cela). Si vous avez un Prêt Action Logement, un Plan Épargne Logement (PEL) et un prêt à taux zéro (PTZ), vous pouvez d’abord débloquer le PTZ qui est gratuit et peut vous permettre d’avoir un différé d'amortissement total ou partiel, selon vos revenus.

Mais, il vous faudra d’abord attendre d’obtenir le permis de construire avant de pouvoir utiliser ce prêt. Ensuite, vous pourrez débloquer votre Prêt Action Logement. Tout comme le PTZ, le Plan Action Logement se débloque en une seule fois. Pour finir, vous allez pouvoir débloquer votre PEL.

Quoi qu’il en soit, sachez que quelque soit le type de prêt auquel vous avez droit, le déblocage se fera toujours en fonction de l’état d’avancement des travaux. A partir du moment où le constructeur émet le besoin de recourir à ces fonds pour continuer la réalisation de ses travaux, vous pouvez donner à votre banque l’accord de déblocage, sans quoi, elle ne débloquera pas d’elle-même les fonds.

Mais, cela n’exclut pas pour vous la possibilité de poser votre véto et lui demander de ne plus se fier audit calendrier si vous voyez que les travaux ne se poursuivent pas comme prévu ou s’il y a un retard dans leur réalisation. Vous pouvez toujours voir avec elle ou même votre constructeur pour vous mettre d’accord sur de nouvelles échéances.

Faut-il rembourser votre crédit dès le premier déblocage des fonds ?

Vous avez reçu le premier virement pour financer vos travaux et le déblocage promet d’être progressif jusqu’à la fin de la construction. Mais, vous vous demandez à partir de quand vous devrez commencer à rembourser. Pas d’inquiétude, nous sommes là pour répondre à toutes vos interrogations.

Un projet de construction nécessite un certain investissement. En effet, vous devez continuer à faire face à vos charges respectives, et dans le cas où vous êtes encore locataire, étant donné que le nouveau logement est en construction, vous n’avez pas la possibilité d’y vivre. Ce qui peut constituer des frais supplémentaires.

Le Différé d'Amortissement

Le différé d’amortissement est une facilité de paiement permettant à l’emprunteur de rembourser son crédit seulement lorsque tous les fonds ont été débloqués. Ce qui suppose la fin des travaux, la remise des clés et l’emménagement de l’emprunteur dans son nouveau logement.

Différé total :

Ici, vous différez la totalité du remboursement de votre prêt jusqu’à la remise des clés. Vous ne commencez donc à rembourser le capital et les intérêts qu’à partir du moment où tous les travaux sont finis et que vous avez emménagé. Cela vous permet de vivre sereinement votre construction mais il y a quand même un coût à tout cela. En effet, le différé total augmente le coût et la durée de votre prêt. En effet, les intérêts qui n’ont pas été payés durant toute la période de construction seront capitalisés, d’où l’augmentation du montant global de votre emprunt.

Différé partiel :

Ici, seulement le montant du capital est différé. Vous paierez les intérêts dits intercalaires qui sont calculés en fonction du montant du crédit libéré multiplié par le taux du prêt souscrit ainsi que les assurances. Ce qui veut dire que le paiement des intérêts intercalaires ne se fait pas sur un montant fixe. Il varie, au contraire, en fonction de tous ces éléments.

Donc avant d’opter pour l’un ou l’autre de ces types de remboursements, réfléchissez bien sur votre situation, vos projets et surtout la capacité à supporter ou non des charges supplémentaires en ce moment. De toute façon, la banque reste votre allié de taille et vous pouvez toujours vous rapprocher d’elle pour voir quelle solution s’adapte mieux à votre situation.

Les intérêts intercalaires : à quoi correspondent-ils ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes.

Contrairement à un prêt immobilier « classique », comme pour l'achat standard d'une maison dans l'ancien, certains prêts nécessitent en effet d'être débloqués en plusieurs fois. C'est par exemple le cas lors de la construction d'une habitation neuve, le déblocage du prêt immobilier suivant alors les différentes avancées du chantier de votre futur logement.

La réglementation impose en effet de débloquer les fonds du prêt selon le stade d’avancement des travaux (CCMI). Vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu'au moment d'emménager. En attendant cette date, vous aurez à payer des intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué.

Les intérêts intercalaires : comment les calculer ?

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux de votre crédit, et viennent s'ajouter au coût initial de votre crédit immobilier.

Pour calculer le montant des intérêts intercalaires, il convient simplement d'appliquer le taux du prêt au montant total du déblocage de fonds du prêt, en prenant en compte la durée qui s'écoule entre deux versements (c’est-à-dire entre deux étapes de travaux). Une fois l'ensemble du crédit débloqué, vous n'aurez plus à payer d'intérêts intercalaires, mais seulement le remboursement du crédit et des intérêts classiques.

Ainsi, pour calculer vos mensualités, la formule à appliquer est la suivante :

(montant du prêt débloqué x taux de crédit)/12

Si nous prenons l'exemple d'un prêt réalisé dans le cadre d'un achat immobilier sur plan (VEFA) pour un montant de 200 000€ avec un taux à 2%, nous obtenons les mensualités suivantes :

Pour un premier déblocage à 30% du prêt : (60 000€ x 2%)/12 = 100€
Pour un second déblocage à 60% du prêt : (120 000€ x 2%)/12 = 200 €
Lorsque le prêt sera débloqué à 100%, vous n'aurez plus à payer d'intérêts intercalaires en complément du capital emprunté et des intérêts classiques.

Quelle est l'utilité des intérêts intercalaires ?

S'ils augmentent sensiblement le coût du prêt immobilier, les intérêts intercalaires sont une solution intéressante lors de la construction d'un logement neuf, en raison de leur grande souplesse. Dans le cas d'un achat immobilier sur plan (VEFA) ou de la construction de son nouveau logement, vous êtes souvent obligé de vous acquitter en même temps d'un loyer chaque mois, en attendant d'intégrer votre nouveau bien.

Délais et optimisation du déblocage des fonds

Une fois votre offre de prêt acceptée, plusieurs étapes précèdent le déblocage des fonds :

Délai de réflexion légale : Vous disposez de 10 jours pour accepter l'offre de prêt.
Le déblocage des fonds varie en fonction de la nature du bien immobilier à acheter.

Le déblocage des fonds pour une VEFA

Pour rappel, une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat qui porte sur un appartement ou une maison en cours de construction sur plan. Il s’agit donc d’un bien immobilier neuf, mais qui attend encore son achèvement.

Dans le cadre d’une VEFA, les fonds sont débloqués par étapes, selon l’avancement des travaux de construction. Le promoteur émet des appels de fonds correspondant à des pourcentages définis par la loi :

La première partie du prêt, soit 35%, est avancée lorsque les fondations ont été édifiées.
Puis, la somme débloquée atteindra les 70 % suite à la mise hors d’eau.
Ensuite, lorsque la construction s’achève vraiment, 95 % du fonds sera délivré.
Enfin, le prêt sera totalement débloqué à hauteur de 100 % au moment de la réception des clés par le nouveau propriétaire.

Le déblocage des fonds pour une CCMI

Le CCMI se définit comme un contrat de construction de maison individuelle. La différence notable avec la VEFA, c’est que le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain. A minima, il doit bénéficier d’une promesse de vente.

Pour un CCMI, le fonctionnement est similaire : les fonds sont débloqués par tranches, en fonction des étapes de construction validées par un expert.

D’abord, la banque procède au versement de 15 % du montant du prêt en début du chantier.
Puis, une fois que les fondations sont en place, la somme augmentera jusqu’à 25 %.
Ensuite, le temps de la mise hors d’eau, 60 % des fonds seront octroyés.
75 % du prêt est accordé à la fin de l’installation des cloisons du bâtiment.
Lors de la finition des travaux, l’emprunteur reçoit 95 % du prêt.
L’intégralité du fonds sera versée à l’achèvement total.

Cet échelonnement du crédit est en accord avec les dispositions du Code de la construction et de l’habitation.

Si l’emprunteur prévoit de réaliser des travaux, la banque pratiquera le déblocage progressif. Celle-ci va avancer les fonds au fur et à mesure que les réparations avancent.

Pour un bien immobilier neuf en VEFA ou en CCMI, le premier versement peut intervenir dès l’acceptation de l’offre de prêt. Un délai de 2 à 22 jours maximum est attendu pour recevoir le prêt. Le but étant que l’acheteur ait le financement pour le terrain. Puis, l’autre partie du prêt sera reçue progressivement.

Pour un bien ancien, le déblocage se fait généralement en bloc avant la signature de l’acte de vente. Les fonds sont composés de l’apport personnel et du prêt. Ils passent par le compte du notaire.

Que faire en cas de déblocage des fonds tardif ?

Le déblocage des fonds intervient quelques jours après l’acceptation de l’offre de prêt immobilier. Pour rappel, vous ne pouvez accepter l’offre de prêt qu’après le délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires suivant la réception du document par courrier recommandé de La Poste.

Pour un achat dans l'ancien, la banque verse les fonds au notaire en charge de la vente du bien : le notaire doit en effet disposer des fonds afin de rédiger l’acte authentique de vente officialisant le changement de propriétaire. Le déblocage de la somme correspondante doit donc être prêt pour le jour du rendez-vous avec le notaire ou quelques jours avant. Celui-ci transférera ensuite ces fonds directement sur le compte du vendeur. Généralement, le déblocage des fonds s’effectue par virement mais peut aussi se faire par chèque bancaire.

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, c’est-à-dire un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou que vous réalisez la construction de votre maison (CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle), le déblocage des fonds pour le neuf est réalisé par étapes. En effet, un premier versement va permettre de financer l’achat du terrain ou logement en VEFA, avant que d’autres versements ne soient échelonnés dans le temps, en fonction de l’avancement des travaux. En effet, à chaque déblocage des fonds par votre banque, vous ne remboursez que des intérêts intercalaires calculés en fonction du coût du crédit immobilier et du taux d’intérêt fixé (et de l’assurance de prêt immobilier). La période d’amortissement du capital emprunté sera donc décalée à la fin des travaux.

Si vous avez signé l’offre de prêt mais que le déblocage des fonds prend du retard ou que la date ne coïncide pas avec celle du rendez-vous avec le notaire, contactez votre conseiller bancaire afin d’accélérer le processus et fixez une autre date de rendez-vous avec le notaire en charge de la vente.

Si votre prêt immobilier est destiné à l’acquisition d’un bien ancien, le déblocage des fonds se déroulera avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Dans le cas d’un bien neuf (VEFA et CCMI), la procédure est différente. Cette fois, le déblocage des fonds ne se fera pas en un seul versement. Une fois celui-ci respecté, vous devez, si vous acceptez l’offre, envoyer un courrier recommandé à l’établissement bancaire avec la proposition signée.

Comme précisé plus tôt, dans le cadre d’un crédit souscrit pour un achat immobilier dans l’ancien, la banque ne vous versera pas le montant emprunté, mais le confiera au notaire chargé de produire l’acte authentique de vente. Lors d’une transaction dans l’ancien, ce n’est pas vous mais bien le notaire chargé de la vente qui réalisera la demande de déblocage des fonds. Ce procédé est connu sous le nom d’appel de fonds. Il peut arriver que les fonds ne soient pas transmis au notaire dans les délais attendus. Dans cette situation, vous pouvez tenter d’accélérer le transfert en contactant votre banquier.

Les frais de dossier

Ce sont les frais demandés par l’établissement bancaire afin de couvrir les formalités de création et de gestion du dossier de l’emprunteur. Les frais de dossier comprennent l’étude du profil de l’emprunteur et la mise en place de son offre de prêt.

Les frais de dossier d’un prêt immobilier sont compris entre 500 et 1 500 euros selon les banques, et selon le montant du capital emprunté. Ces frais sont payables par l’emprunteur en une seule fois, en général au moment du déblocage des fonds ou lors du paiement de la première échéance de prêt. Ces frais annexes à l’emprunt composent la rémunération que la banque perçoit pour l’analyse et le traitement des dossiers de demande de prêt.

L’étude et la constitution des dossiers prennent du temps puisque tous les documents du ou des emprunteurs sont vérifiés. La banque vérifie notamment la cohérence entre les fiches de paie, les déclarations d’impôts et les relevés de compte.

En cas de refus du prêt immobilier, il n’y a rien à payer. Les frais de dossier ne sont dus que lorsque le crédit est accordé.

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