Fiscalité des Revenus Fonciers pour les Non-Résidents en France

Quand on vit à l’étranger et qu’on perçoit des revenus fonciers en France, les règles fiscales peuvent vite devenir un casse-tête. En tant que non-résident, vous êtes soumis à imposition pour vos loyers de source française. Cet article vous aide à y voir clair : comment sont imposés vos revenus locatifs, quels régimes choisir (micro-foncier, réel), que faire face aux prélèvements sociaux et à l’IFI.

Vous êtes installé à l’étranger, vous possédez au moins un bien immobilier en France que vous louez. Vous vous demandez donc comment sont traités les revenus fonciers des non-résidents. Nous avons donc décidé de poser les bases.

Détermination de la Résidence Fiscale

À commencer par une notion-clé : celle de la résidence fiscale. Être résident fiscal français ou non, ce n’est pas qu’un détail. En droit fiscal, on parle de statut de non-résident fiscal quand le domicile fiscal se trouve hors de France.

Pour connaître votre résidence fiscale, vérifiez votre situation auprès de votre service des impôts. Ce sont les services fiscaux qui la déterminent en fonction de votre situation.

Où s’adresser ?

Service des impôts des particuliers non résidents.
Foyer fiscal à l'étranger

Si votre résidence fiscale se situe hors de France, vous êtes le plus souvent imposable sur vos seuls revenus de source française. Si votre résidence fiscale reste en France, vous y êtes imposable sur tous vos revenus.

Même si vous payez des impôts en France, vérifiez auprès de l'administration fiscale de votre pays de résidence quelles sont vos obligations concernant les revenus à déclarer et les impôts à payer.

Quand on possède un bien en France sans y vivre, c’est la règle de territorialité qui s’applique : la France taxe les revenus de source française, point final. Pas de débat.

Revenus Imposables pour les Non-Résidents

Si votre domicile fiscal est situé hors de France, vous devez payer des impôts en France sur vos revenus de source française. Vous êtes imposable uniquement sur ces revenus.

Il s'agit des revenus suivants :

Revenus provenant de biens, de droits ou d'activités localisées en France (revenus tirés de biens immobiliers, revenus professionnels, etc.)
Revenus versés par un débiteur domicilié ou établi en France (pensions, rentes viagères, droits d'auteurs, etc.)

Les revenus de vos immeubles situés en France ou les droits relatifs à ces immeubles (droits indivis, nue-propriété, usufruit...), ainsi que les droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et les produits accessoires, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux.

Selon la nature des revenus immobiliers perçus (revenus de location meublée ou non meublée, ...), certaines déclarations et rubriques de ces déclarations devront être complétées.

Vous donnez en location des locaux nus (logements non meublés). Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Vous donnez en location des locaux meublés. Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Lire aussi: SCI Immobilière

Ainsi, les loyers d’une location vide appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. À l’inverse, les revenus locatifs d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Attention : si vous ne disposez pas de revenus de source française, vous n'avez aucune obligation vis-à-vis de l'administration fiscale française.

Nota : tous les propriétaires doivent, pour chacun des locaux qu’ils possèdent, indiquer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, à quel titre ils l’occupent (habitation principale ou secondaire) et, quand ils ne l’occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la nature et période d’occupation. Cette déclaration doit s’effectuer depuis le service « Gérer Mes Biens Immobiliers » de votre espace particulier. Sont dispensés de cette déclaration les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration.

Régimes d'Imposition

Deux régimes d’imposition sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées : le régime micro-foncier et le régime réel. Les non-résidents peuvent choisir entre deux régimes fiscaux pour leurs revenus locatifs. Le régime micro-foncier concerne les revenus inférieurs à 15 000 € annuels avec un abattement de 30%.

Au-delà de ces plafonds, ou sur option, les revenus locatifs sont imposés au régime du réel. Plus favorable, le régime réel vous permet de déduire certaines charges pour leur montant réel. Il fonctionne de la même manière que le régime micro-foncier.

Les propriétaires qui relèvent du régime réel (revenu brut foncier excédant 15.000€) et les associés de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés sont tenus de souscrire la déclaration annexe n°2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Les propriétaires qui relèvent du régime du micro foncier (revenu brut foncier inférieur à 15.000€) portent les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le régime du foncier réel. Ils ont l’obligation de déposer une déclaration 2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4.

Au moment d’investir dans l’immobilier locatif, vous avez choisi de proposer votre logement en location vide ou meublée. Ce choix n’est pas sans conséquence pour la fiscalité applicable.

Taux d'Imposition et Prélèvements Sociaux

Les revenus fonciers perçus par un non-résident sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, avec un taux minimum. Toutefois, comme vous n’êtes pas résident, et sous réserve de la convention fiscale qui vous est appliquée, vous pouvez être assujetti au taux minimum d’imposition pour vos revenus de source française.

En tant que non résident fiscal de France, vous êtes imposé selon le barème progressif de l'impôt, avec le taux minimum d'imposition suivant :

20 % pour vos revenus inférieurs ou égaux à 29 315 €
30 % pour vos revenus supérieurs à 29 315 €

En pratique, les services fiscaux calculent votre impôt selon le barème progressif. Puis ils font un second calcul avec les taux d'imposition minimaux. C'est le montant d'impôt le plus élevé qui est retenu.

Vous pouvez demander à être imposé à un taux moyen calculé en fonction de vos revenus de sources française et étrangère. Ce taux moyen est appliqué à vos revenus de source française uniquement s'il vous est plus favorable. Vous devez faire cette demande en l'indiquant dans votre déclaration de revenus.

Obligatoires, les prélèvements sociaux sont appliqués sur les revenus des produits de placement et du patrimoine. Vous devez vous en acquitter, au taux de 17.2 %. Seule exception : si vous résidez dans un pays de l’EEE et que vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale.

Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus immobiliers de source française perçus par les personnes qui sont domiciliées fiscalement hors de France. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'Espace économique européen (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS.

Les non-résidents profitent d’abattements annuels de 1,65% par an entre la 6e et 21e année de détention. L’article d’Option Finance explique comment ce mécanisme réduit l’impôt jusqu’à l’exonération totale après 30 ans.

Conventions Fiscales Internationales

Ce cadre fiscal, parfois rigide, peut heureusement être modulé selon votre pays de résidence. C’est là que les conventions fiscales entrent en jeu.

Les conventions fiscales internationales répondent à deux objectifs : lutter contre l’évasion et la fraude fiscale et éviter la double imposition des expatriés. Elles accordent un droit d’imposition au pays source, c’est-à-dire celui dans lequel est généré le revenu, immobilier en l’espèce. Selon les termes de la convention, il est ensuite possible de déduire l’impôt acquitté dans le pays d’origine de l’impôt du pays de résidence.

La France a signé des accords avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Ces conventions décident qui encaisse quoi : la France ou votre pays de résidence. Elles peuvent vous offrir une exonération, un crédit d’impôt, ou un taux d’imposition allégé.

Sans ces accords, vous risquez de naviguer à vue. Avec eux, vous avancez cadré, sécurisé et optimisé.

Déclaration des Revenus Fonciers

Déclaration impôt non résident 2024 (TUTO déclaration en ligne)

Vous devez déclarer vos revenus fonciers l’année suivant votre départ à l’étranger. La déclaration portera sur les loyers perçus entre le 1er janvier et votre départ.

Les propriétaires non-résidents doivent respecter des échéances précises pour leurs obligations fiscales en France. La déclaration des revenus fonciers se fait généralement entre avril et mai, avec des dates variables selon le pays de résidence fiscale. Pour les propriétaires expatriés, il existe un calendrier fiscal spécifique. Les non-résidents déclarent leurs revenus locatifs avant le 21 février.

Pour les années suivantes, si votre foyer fiscal est situé hors de France (vous êtes non-résident), vous aurez des démarches différentes à réaliser pour l'année de votre départ et pour les années suivantes.

En avril/mai de l'année de votre départ, vous devez déclarer vos revenus perçus l'année précédente, période pendant laquelle vous étiez domicilié en France. Les démarches de déclaration ne changent pas. Pensez à informer votre service des impôts de votre nouvelle adresse à l'étranger. Vous pouvez le faire depuis votre espace en ligne (depuis la messagerie sécurisée).

Vous devez remplir une déclaration des revenus papier (ou formulaire n°2042) pour vos revenus de l'année précédente, période pendant laquelle vous étiez domicilié en France. Cette déclaration est à adresser au service des impôts qui gérait votre dossier avant votre départ. Précisez votre nouvelle adresse dans le cadre prévu à cet effet.

Les revenus perçus l'année de votre départ sont à déclarer en avril/mai de l'année qui suit. Vous devez déclarer les revenus suivants :

Revenus de sources française et étrangère que vous avez perçus du 1er janvier à la date de votre départ
Revenus de source française imposables en France depuis votre départ jusqu'au 31 décembre de l'année de votre départ

Si vous avez également perçu des revenus de source française après la date de votre départ, vous devez remplir une déclaration des revenus - Départ à l'étranger ou retour en France (ou formulaire n°2042-NR). Elle comprend uniquement vos revenus de source française imposables en France depuis votre départ jusqu'au 31 décembre de l'année de votre expatriation.

Ces 2 déclarations sont à adresser au service des impôts qui gérait votre dossier avant votre départ. Dans la déclaration de tous vos revenus du 1er janvier à la date de votre départ, précisez votre nouvelle adresse dans le cadre prévu à cet effet (même si l'adresse d'envoi est correcte). Mentionnez aussi la date de votre départ (même si vous en avez déjà informé votre service des impôts).

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2024, pensez bien à cocher la case 4BN de la déclaration 2042.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI s’applique aux non-résidents dont le patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d’euros. Ce seuil s’apprécie sur la valeur nette taxable au 1er janvier. Pour l’IFI, la valeur des biens s’évalue à leur valeur vénale réelle au 1er janvier. Les dettes liées à l’acquisition sont déductibles. L’évaluation du patrimoine immobilier pour l’IFI se base sur la valeur vénale réelle au 1er janvier.

L’IFI pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. Les non-résidents créent un espace particulier sur impots.gouv.fr pour effectuer leurs déclarations.

Optimisation Fiscale pour les Non-Résidents

Gagner plus sans alourdir la facture fiscale ? C’est possible.

SCI (Société Civile Immobilière)

La détention immobilière via une SCI offre des avantages fiscaux aux non-résidents. Elle facilite la transmission du patrimoine aux héritiers et permet d’optimiser la fiscalité successorale. La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. En tant qu’organisme transparent, elle transmet les bénéfices aux associés non-résidents.

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux notables aux non-résidents. Il autorise l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant considérablement l’assiette imposable. Les non-résidents accédant au statut LMNP peuvent amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années. Ce mécanisme réduit l’assiette fiscale et les prélèvements sociaux.

Déduction des Charges Fiscales

Les non-résidents peuvent déduire plusieurs charges fiscales en régime réel. Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux et l’assurance font partie des dépenses déductibles. Les propriétaires étrangers peuvent optimiser leurs charges par une planification des travaux. L’utilisation du déficit foncier est une autre stratégie pour réduire l’impôt. Les dépenses d’entretien et de réparation sont immédiatement déductibles. Les améliorations s’intègrent dans la valeur du bien.

Vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos BIC, dont notamment les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les charges de copropriété… En parallèle, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier. L’imputer de votre revenu global sans limitation de montant si vous êtes LMP.

Représentation Fiscale

Investir en France quand on vit hors de l’Union européenne ? Possible. Rentable. Mais pas sans un représentant fiscal.

Si vous vendez un bien en France depuis l’étranger, hors UE, la loi exige que vous désignez un représentant fiscal. Pourquoi ? Ce représentant, c’est votre relais. Il vérifie la plus-value immobilière, s’assure que tout est conforme, et fait le lien avec les services des impôts. Côté budget, comptez en moyenne 0,40 % du prix de vente TTC. Bonne nouvelle : si vous êtes résident de l’Union européenne, vous pouvez échapper à cette obligation.

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