Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et Location Meublée : Guide Complet des Démarches et Exonérations

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) et vous vous interrogez sur vos obligations concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

Définition de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Mise en place depuis 2010 par la loi de finances, la cotisation foncière des entreprises (CFE) remplace l'ancienne taxe professionnelle. Cet impôt local s'applique aux loueurs en meublé professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sur la base de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité.

Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.

CFE : Est-ce un impôt obligatoire ?

La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette règle s'applique même aux propriétaires déclarant au régime d'imposition micro-BIC. Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.

La CFE constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale. Un avantage notable : sous le régime réel, cette taxe devient déductible des revenus locatifs, au même titre que les charges de copropriété.

Qui doit payer la CFE ?

Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.

Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin. Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. Pour faciliter la gestion de cette taxe, un prélèvement mensuel peut être mis en place via votre compte professionnel sur le site des impôts.

Normalement, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire possède un bien en location meublée.

En effet, dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE.

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À savoir : Pour les loueurs en meublé non professionnels déclarant au régime Réel Simplifié, la CFE est une charge déductible des recettes de l'activité, au même titre que d'autres frais ou taxes payables par les LMNP (assurance, charges de copropriété par exemple et taxe foncière par exemple).

LMNP : Quel est le montant de la CFE ?

La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025.

Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €.

Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.

Exonération de CFE : Qui est concerné en 2025 ?

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE en 2025. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.

Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune.

Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.

Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.

En tant que loueur en meublé vous êtes exonéré de CFE, sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires si:

vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
vous n'êtes pas exonérées de plein droit et vous n'êtes pas concerné par la mention précédente, mais vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle. Sont notamment visés les propriétaires qui donnent en location des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle.

Déclaration LMNP et CFE : Quand effectuer sa déclaration ?

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.

Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.

Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.

Quelles sont les conséquences d'une non-déclaration de la CFE ?

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.

Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs.

Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.

Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE.

Exemple de calcul de CFE en LMNP

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.

Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €. Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Astuce : pour optimiser votre gestion, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE, soit environ 219 € pour le bien lyonnais et 132 € pour le studio bordelais.

Comment payer la CFE ?

Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN et ce, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

La CFE se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.

Il est très simple de vous inscrire pour créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Ensuite, pour payer la CFE du LMNP, il convient de se rendre sur l’espace professionnel grâce à l’adresse électronique et au mot de passe.

Cliquez ensuite sur l’onglet « consulter », puis « accès par impôt » et sélectionnez CFE. Cliquez enfin sur « avis d’imposition » pour y accéder. Votre avis de CFE va s’ouvrir, il vous faut à présent cliquer sur « payer ». Confirmez ensuite le paiement et renseignez vos coordonnées bancaires. Pour avoir une preuve du paiement de la CFE LMNP, enregistrez une copie.

Vos obligations déclaratives à l'impôt sur le revenu

Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes indiquées dans les développements qui suivent se trouvent sur la déclaration 2042-C PRO.

Vos obligations dépendent du régime d'imposition de votre activité (pour plus de précisions sur les régimes d'imposition : Particulier > Gérer mon patrimoine/mon logement > J'investis dans la location meublée).

En régime micro

Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excède pas :

77 700 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
188 700 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés .

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel :

indiquez lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué ;
indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés (voir cas particulier ci-dessous) ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

À noter : si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale1, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PW dans le cas général ou lignes 5NJ à 5 PJ pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classiques et lignes 5QT, 5RT, 5ST classés . Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFIP.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant des sommes encaissées ligne 5KP à 5MP.

En régime réel

Si votre activité est imposée selon le régime réel, vous devez déposer au titre de chacun de vos exercices, une liasse n°2031 au service impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous n'avez qu'un seul bien en location meublée ou, si vous avez plusieurs bien, dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé le plus important.

Lors de votre déclaration de revenu, si vous êtes loueur en meublé non professionnel, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français);

Indiquez le montant des déficits de l'année cases 5NY à 5PY. Indiquez cases 5GA à 5GJ le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures.

Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumises aux contributions sociales par les organismes sociaux1, déclarez le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5PM. Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Indiquez les déficits de l'année relevant des organismes de sécurité sociale lignes 5 WE à 5 YE.

Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne s’imputent que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes.

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