Déclaration d'un Locataire aux Impôts : Guide Complet pour les Propriétaires

La déclaration d'un locataire aux impôts est une étape essentielle pour les propriétaires immobiliers en France. Cette démarche, parfois perçue comme complexe, est pourtant cruciale afin de respecter les obligations fiscales et de garantir une bonne gestion de la location. Cet article vise à informer les propriétaires sur cette obligation fiscale, les démarches à suivre et les conséquences d’un manquement à cette règle.

Infographie déclaration biens immobiliers

Les Étapes Essentielles de la Déclaration

Pour effectuer une déclaration complète et précise, les propriétaires doivent disposer de certaines informations clés. Ces informations incluent les détails personnels du locataire, la durée de la location, le montant du loyer, et tout changement significatif intervenu au cours de l'année fiscale.

1. Déclaration de Revenus

La première étape pour déclarer un locataire aux impôts est la déclaration de revenus. Les propriétaires doivent inclure les revenus de la location dans leur déclaration annuelle. Pour ce faire, rendez-vous sur le formulaire dédié à la location immobilière et insérez les informations requises, notamment le montant total des loyers perçus au cours de l'année.

2. Taxe d'Habitation

La taxe d'habitation est un autre aspect à considérer lorsqu'on déclare un locataire aux impôts. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que cette taxe est correctement répartie entre le propriétaire et le locataire, conformément à la législation en vigueur. Bien que la taxe d’habitation soit progressivement supprimée pour les résidences principales, elle reste applicable pour les résidences secondaires et les locaux vacants.

3. Informations Relatives au Locataire

Si le locataire change de résidence en cours d'année fiscale, ou s'il y a un changement dans l'occupation du logement, il est impératif d'en informer l'administration fiscale. Certains propriétaires peuvent négliger cette étape, mais elle est cruciale pour éviter toute confusion ou pénalité.

4. Déclaration en Ligne

De nos jours, de nombreuses démarches fiscales peuvent être effectuées en ligne, simplifiant ainsi le processus pour les propriétaires. Sur le site officiel de l'administration fiscale, recherchez le bouton dédié à la déclaration des revenus fonciers. Suivez les instructions et saisissez les informations requises.

Régimes d’Imposition des Revenus Fonciers

Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Deux régimes d’imposition sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées :

Le régime "micro-foncier"

Il s'applique de plein droit :

si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €
à condition que les logements mis en location ne bénéficient d'aucun régime particulier (déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue-propriété ou bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique).

Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.

Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant.

Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Le régime réel

Il s'applique :

de plein droit, si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €.
ou sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. Ce choix vous engage à déclarer au régime réel pendant trois ans.

L’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier).

Au terme de cette période de trois ans, l'option est reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale.

Lire aussi: Comment faire l'e-Reporting

Cette déclaration permet de déterminer le résultat foncier (bénéfice ou déficit) que vous devez reporter rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042.

L’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres.

Vous pouvez retrouver les déclarations et notices en indiquant le numéro du formulaire dans le moteur de recherche en page d’accueil de ce site.

Pour plus de précisions sur les modalités déclaratives des revenus fonciers, reportez-vous à la rubrique Particulier > Accéder aux questions & réponses > Déclarer mes revenus > Je déclare mes locations immobilières > Je m'informe "Location vide de meubles".

A savoir : dans le cadre du prélèvement à la source, les revenus locatifs génèrent un acompte acquitté par un prélèvement mensuel (ou trimestriel sur option) sur le compte bancaire communiqué à l'administration. Si vous débutez une nouvelle activité de location nue, il est conseillé d'actualiser votre taux via le service "Gérer mon prélèvement à la source", puis "Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus" : indiquez l'ensemble des revenus prévisionnels annuels pour chaque membre du foyer fiscal :

pour vos revenus fonciers au régime micro saisissez 4 BE.

Nouvelles Obligations Déclaratives pour les Locataires

Tout se passe dans un nouveau cadre intitulé « location d’une résidence secondaire » dans la déclaration de revenus en ligne. En marge de la déclaration de biens immobiliers qui concerne les propriétaires depuis 2023, certains locataires sont également soumis à une nouvelle obligation déclarative désormais.

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023 a eu un impact sur les procédures administratives des Français. Depuis, pour renseigner à l’administration fiscale leurs logements, les propriétaires doivent remplir chaque année la déclaration de biens immobiliers.

Pour rappel, la déclaration de biens immobiliers concerne tous les propriétaires, qu’ils soient occupants de leur logement ou propriétaire bailleur, résidents français ou non, ou encore nus-propriétaires. Chaque année, il faut indiquer la situation de ses biens immobiliers, notamment à quel titre ils sont occupés, l’identité des occupants et la période d’occupation. La déclaration relative à la situation de 2024 doit être faite avant le 1er juillet 2025.

Cette année, en plus des propriétaires, certains locataires sont aussi sollicités par l’administration fiscale pour les mêmes raisons. Il s’agit de ceux qui louent ou occupent gratuitement un autre logement que leur résidence principale, comme les locataires en situation de double résidence, ainsi que les associés de société civile immobilière (SCI).

Il ne faut pas le louper, d’autant que la période de tolérance relative à la déclaration de biens immobiliers est terminée.

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter le régime réel.

À savoir Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Calcul du Revenu Foncier Net

Vous devez déclarer votre revenu foncier net. Pour cela, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut toutes vos charges déductibles.

Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année.

Vous devez aussi déclarer les sommes reçus comme dépôt de garantie si vous utilisez dans les situations suivantes :

Compenser des loyers impayés
Remettre en état des locaux après le départ des locataires
Financer des charges locatives.

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :

Frais de réparation et d'entretien
Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
Provisions pour charges de copropriété
Frais de gestion
Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
Intérêts des emprunts
Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez.

Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants.

À savoir Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Déficit Foncier

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier.

La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement.

Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.

La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a été effectuée.

Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :

Licenciement
Invalidité
Décès
Expropriation de l’immeuble.

À noter La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Nouvelle Formalité dans la Déclaration des Revenus

Une nouvelle formalité doit être remplie dans la déclaration des revenus. La campagne de déclaration des revenus a débuté le 10 avril dernier et se clôture le 20 mai. Cette année, une nouvelle règle s’impose à l’ensemble des locataires, soit 30 millions de Français.

Comme l’explique RMC, l’article 115 de la loi de finances pour 2025 implique que des informations soient fournies à l’administration fiscale sur votre logement et votre identité. Si vous avez récemment déménagé, il faudra également le déclarer.

Comment Remplir Cette Formalité ?

Une nouvelle page sera accessible depuis votre espace personnel sur le site des impôts. Il sera alors nécessaire d’indiquer l’emplacement de votre logement, sa superficie, le nombre de pièces, l’étage, le numéro de bâtiment et la date de début du contrat de location, détaille la radio. Il faudra ensuite renseigner votre nom, prénom, date et lieu de naissance. S’il s’agit d’une personne morale, comme une société, la dénomination et le numéro SIREN seront nécessaires.

Pas d’Amende pour les Locataires

Grâce à cette procédure, l’administration fiscale peut avoir une vision large du parc immobilier en France et de ses occupants, afin d’identifier les fraudes. Cette même obligation avait été déjà imposée aux propriétaires en 2023.

Les Sanctions en Cas de Non-Déclaration

Ne pas déclarer un nouveau locataire peut entraîner des sanctions financières. Les autorités fiscales peuvent imposer des amendes et des pénalités pour non-respect des obligations fiscales. Le non-respect des obligations de déclaration peut également conduire à un redressement fiscal. Les propriétaires peuvent être contraints de payer des arriérés d’impôts avec des intérêts de retard. Enfin, ne pas se conformer aux obligations fiscales peut nuire à la réputation d’un propriétaire.

Conseils pour une Gestion Locative Efficace

Conserver des dossiers précis et à jour de toutes les transactions locatives est crucial.
De nombreux outils de gestion locative peuvent aider à automatiser les tâches administratives, y compris la déclaration des locataires.
Les lois fiscales et locatives évoluent régulièrement. Il est important pour les propriétaires de se tenir informés des changements pour s’assurer qu’ils restent en conformité avec les nouvelles régulations.
Faire appel à un conseiller fiscal ou à un gestionnaire de biens immobiliers peut faciliter la gestion locative.

Déclaration d'Occupation : Qui est Concerné ?

En tant que propriétaire, vous êtes soumis à une obligation déclarative depuis le 1er janvier 2023. Vous devez effectuer votre déclaration d’occupation pour tout local d’habitation et pour ses dépendances. Tous les logements : maisons et appartements. L’identité de l’occupant ou du locataire : pour une personne physique ou morale (nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance).

Quand déclarer l’occupation de son bien locatif ? En fonction de la situation ou du changement de situation (achat d’un bien, mise en location, changement de locataire, etc.), la déclaration d’occupation doit être réalisée.

Il est impossible d’effectuer une déclaration d’occupation sur papier.

En cas de doute, nous vous recommandons de consulter les règles spécifiques en vigueur dans votre ville ou contacter directement les services compétents.

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