Comment Remplir le Formulaire 2044 pour Déclarer Vos Revenus Fonciers
Le formulaire 2044 est un document essentiel pour les propriétaires de biens immobiliers non meublés mis en location. Il permet de déclarer les revenus nets issus de cette location, en tenant compte des charges déductibles. Voici un guide détaillé pour vous aider à remplir ce formulaire correctement et optimiser votre déclaration fiscale.
Qu'est-ce que le Formulaire 2044?
Le formulaire 2044 (ou déclaration 2044) traite des revenus fonciers non meublés, c’est-à-dire des revenus que vous percevez de la location des biens non meublés dont vous êtes propriétaire. Plus concrètement, vous devez y déclarer les différentes sommes perçues et celles dépensées dans le cadre de la gestion de vos biens non meublés. Il sert en fait à déclarer le revenu net foncier que vous avez perçu, qui sera ensuite réintégré à l’assiette de l’impôt sur le revenu de votre foyer fiscal.
Les revenus de logements meublés sont classés dans la catégorie des bénéfices commerciaux et sont traités autrement par l’administration fiscale.
Revenus Nets Fonciers: Que Déclarer?
Les revenus nets fonciers sont les loyers que vous encaissez, diminués des charges supportées pour gérer vos biens. S’il en résulte un bénéfice, celui-ci s’ajoutera aux revenus imposables de votre foyer fiscal. En cas de déficit (les loyers perçus ne couvrent pas les dépenses liées à bien immobilier), celui-ci diminuera le revenu imposable ou viendra en déduction des revenus positifs des années suivantes.
Les Revenus Bruts
Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année. Vous devez aussi déclarer les sommes reçues comme dépôt de garantie si vous utilisez dans les situations suivantes:
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- Compenser des loyers impayés
- Remettre en état des locaux après le départ des locataires
- Financer des charges locatives
Les Charges Déductibles
Pour déclarer votre revenu foncier net, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut toutes vos charges déductibles. Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- Frais de réparation et d'entretien
- Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
- Provisions pour charges de copropriété
- Frais de gestion
- Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
- Intérêts des emprunts
- Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)
À savoir: Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants. Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.
Déficit Foncier
Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement.
Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
À noter: La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
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La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a étéeffectuée. Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes : Licenciement, Invalidité, Décès, Expropriation de l’immeuble.
Formulaire 2044 et Déclaration 2042
La déclaration 2044 est une annexe de la déclaration d’ensemble des revenus de votre foyer fiscal - personne physique (la déclaration 2042). D’ailleurs, les revenus déclarés dans la déclaration 2044 doivent être reportés sur le formulaire 2042, dans la catégorie "revenus fonciers".
Optimiser les frais réels sur sa déclaration de revenus (le guide complet)
Régimes d'Imposition: Micro Foncier vs. Réel
Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel.
Le Régime Micro Foncier
La déclaration 2044 est obligatoire lorsque le montant brut annuel des revenus fonciers de votre foyer fiscal est supérieur à 15 000 euros. Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 euros bruts, vous serez soumis d’office au régime micro foncier, c’est-à-dire que l’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 30 % pour frais de gestion du bien immobilier. Vous n’aurez donc pas à déclarer vos charges et vous n’aurez pas à remplir la déclaration 2044. Vous devrez simplement reporter le montant de vos loyers encaissés sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042) dans la case 4BE.
Dans tous les cas et quel que soit le montant de vos loyers annuels, vous pouvez opter pour le régime micro foncier sur option pendant 3 ans, reconduits tacitement.
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Le Régime Réel
Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus fonciers (hors charges) sur l’année civile dépassent le seuil des 15 000 €. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur une année civile, le régime réel d’imposition vous est assigné automatiquement et vous ne pouvez pas choisir le micro foncier. Vous pouvez également le choisir si vous êtes assujetti au régime micro foncier et que vous estimez vos charges supérieures à l’abattement de 30 %.
À Savoir: Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
Avec le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certaines charges de vos recettes locatives.
Comment Remplir le Formulaire 2044?
Pour remplir le formulaire 2044, vous devez spécifier quel régime s’applique au(x) bien(s) que vous possédez (loi Pinel, loi Duflot, loi Scellier, etc.) Vous devez ensuite reporter les revenus bruts ainsi que les charges déductibles : frais d’administration, de gestion, frais d’honoraires, etc. relatifs à la gestion de vos biens.
La notice du formulaire 2044, fournie en annexe, est parfaitement détaillée et vous devrez vous y référer pour savoir quel type de charge doit être mentionné dans le formulaire 2044. Vous devez également noter le nom et divers renseignements sur vos locataires. Il vous faudra ensuite renvoyer le formulaire 2044 au centre d’imposition dont vous dépendez.
Notez que:
- La loi Pinel s’applique pour les logements acquis à partir du 1er septembre 2014 et achevés en 2014.
- La loi Duflot s’applique pour les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 et achevés en 2014.
- La loi Scellier s’applique pour les logements acquis avant janvier 2013 et achevés en 2014.
Comment Remplir le Formulaire 2044 en Ligne?
Vous pouvez compléter la déclaration 2044 en ligne au moment de la campagne de l’impôt sur le revenu (avril/mai) en vous rendant sur le site impot.gouv.fr/télé déclaration IR. Vous pouvez également activer le report du montant déclaré sur le formulaire 2042.
Le Formulaire 2044 EB
La déclaration 2044 EB (dit "statut du bailleur privé") est à remplir une seule fois en complément de la première déclaration 2044. La déclaration 2044 EB mentionne à l’administration fiscale le dispositif locatif auquel vous êtes soumis et vous engage à respecter ses contraintes (type de location, durée, plafonnement du loyer...).
Pour les dispositifs offrant une réduction d’impôt tel que la loi Pinel ou Denormandie, il faut, la première année de déclaration de votre bien, compléter le formulaire 2044 EB. C’est ce dernier qui permettra d’informer l’administration fiscale que votre bien remplit les critères imposés par le dispositif choisi et que vous souhaitez en bénéficier.
La déclaration sur le formulaire 2044 EB fait office d’engagement et peut entraîner un contrôle fiscal. En cas de fausse déclaration ou de non-respect des conditions imposées par le dispositif, le contribuable devra rembourser les réductions d’impôt dont il a bénéficié.
Déclaration d'Occupation des Biens Immobiliers
Elle consiste à déclarer qui occupe au 1er janvier le ou les logements dont on est propriétaire, auprès de l’administration fiscale. La déclaration s’effectue par défaut en ligne au travers du service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), sur le site Internet Impots.gouv.fr. Souvent, la démarche se limite à valider les informations déjà connues de la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
Pour cette année 2025, seuls les changements ou modifications d’occupation sont à déclarer au plus tard le 30 juin 2025, pour les personnes ayant rempli une déclaration initiale en 2023 ou en 2024. Depuis avril 2024, un formulaire papier est mis à disposition pour les personnes qui n’ont pas accès à Internet ou qui ne sont pas à l’aise avec les outils en ligne.
Les personnes qui n’ont pas rempli leur déclaration initiale en 2023 ni en 2024 (12% des propriétaires) sont invitées à se conformer à cette obligation cette année. Toute personne propriétaire d’un local affecté à l’habitation est soumise à cette déclaration d’occupation et de loyer.
En revanche, dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire d’un logement n’est pas tenu d’effectuer une déclaration. Dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), la déclaration d’un seul associé suffit (une seule déclaration par bien est nécessaire).
Au total, 34 millions de propriétaires sont concernés, pour 71,4 millions de locaux, selon les chiffres communiqués par la DGFiP. La date limite de déclaration des biens immobiliers pour 2025 est fixée au dimanche 30 juin. Cette année, les contribuables qui ont rempli une déclaration initiale en 2023 ou en 2024, sont uniquement tenus de signaler les seuls changements de situation, avant le 1er juillet.
Tout propriétaire a l’obligation de déclarer qui occupe ses locaux d’habitation au 1er janvier 2025 et comment (identité du ou des occupants, nature de l’occupation). La déclaration à effectuer, pour une personne qui déclare pour la première fois, lorsque les informations connues par l’administration fiscale sont exactes est très simple.
à la page « Informations concernant le bien n° XXXXXXXXXXXX », cocher oui ou non en réponse à la question « Souhaitez-vous modifier la nature de l’occupation et/ou les occupants ? Si le bien est occupé par un propriétaire occupant à titre de résidence principale ou secondaire, ou s’il est occupé à titre gratuit, il faut valider, modifier, effacer ou ajouter l’occupant.
à la page suivante, si nécessaire, il faut indiquer le ou les autres biens concernés par cette vacance (par exemple, une place de parking s’il s’agit d’une dépendance du bien mis en location). Le service propose alors une liste de biens à cocher.
Contrairement à l’a première année (2023), la déclaration des biens immobiliers peut désormais être effectuée au moyen d’un formulaire imprimé.
Exemple Concret: Martin et Ses Appartements
Prenons l’exemple de Martin, propriétaire de deux appartements en région toulousaine. Les recettes locatives perçues par Martin sont de 7 200 € par an pour chaque appartement, soit 14 400 € au total. Les charges déductibles de ses recettes portent sur l’entretien de son logement, la réparation et les provisions pour charges de copropriété. Elles sont de 5 500 € pour cette année.
Il est automatiquement placé sous le régime d’imposition micro foncier mais il peut choisir le régime réel. Le revenu imposable de Martin est plus faible dans le cas du régime réel. Il peut choisir ce régime plus avantageux pour lui, en se pliant à l’obligation de le conserver pour les 3 années à venir.
Taxes Foncières et d'Habitation
La taxe foncière est un impôt local, dû par le propriétaire d’un bien immobilier. Pour ces deux dernières situations, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil fixé tous les ans. Un dégrèvement de la taxe foncière est possible si le logement destiné à la location est vacant.
Pour les foyers fiscaux de condition modeste, si votre revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain seuil, vous pouvez demander un dégrèvement de votre taxe foncière.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est supporté par les propriétaires.
Revenus de Location Meublée (BIC)
Les revenus issus de la location meublée ne sont pas sujets à la déclaration des revenus fonciers, mais à la déclaration de revenus sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction de votre situation, vous êtes soumis à un des régimes d’imposition suivants : micro-BIC, réel simplifié, réel normal.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur une année civile, le régime réel d’imposition vous est assigné automatiquement et vous ne pouvez pas choisir le micro foncier. À l’inverse, si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro foncier, mais vous pouvez choisir le régime réel.
balises: #Impot