Déclaration de TVA sur les Loyers : Tout ce que Vous Devez Savoir

Les loyers perçus dans le cadre d'un bail commercial ou d'un bail professionnel peuvent être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L'application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.

Quand la TVA s'applique-t-elle aux loyers commerciaux ?

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Local commercial loué nu : Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu. Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité.

Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Certaines entreprises peuvent être exonérées de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

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Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d'un local commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

Si le bailleur souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

Résidence services : comment faire lors d'un oubli de récupération de TVA ? 🏠🤔

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quel est le taux de TVA applicable ?

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Qui paye la TVA du loyer d’un local commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Comment déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé ?

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

Pour être assujetti à la TVA, l’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse. A noter : l’option peut être formulée même en l’absence de bail. Ainsi vous n’avez pas à attendre l’achèvement du local, ni à attendre la location effective de celui-ci. Vous pouvez même formuler l’option avant d’en être propriétaire.

Pour faire valoir l’option, celle-ci est à adresser au service des impôts territorialement compétent par lettre simple. A partir de là, on peut facilement penser qu’avec la création d’activité, on peut être dispensé de formuler une déclaration expresse. En effet, lors de la création d’’activité, vous indiquez bel et bien votre régime de TVA.

Pour déclarer votre TVA, vous devez centraliser la totalité des recettes provenant de vos locations sur une seule déclaration.

Un doute sur la marche à suivre pour déclarer votre TVA ? En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

Fiscalité applicable à un bail commercial

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.

Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment calculer l'augmentation du loyer commercial ?

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

Location meublée et TVA : ce qu'il faut savoir

En principe, les revenus issus d'une location meublée (LMNP) à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de TVA de plein droit. Cette disposition fiscale s'applique quelle que soit la durée de location - occasionnelle, permanente ou saisonnière - et sans considération du montant des loyers perçus.

Un propriétaire peut néanmoins opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA (c'est-à-dire facturer la TVA à ses clients) via le formulaire P0i, notamment pour récupérer la taxe sur ses frais d'entretien, charges de copropriété ou intérêts d'emprunt.

Cette option s'avère particulièrement pertinente pour les biens acquis en état futur d'achèvement (VEFA), permettant la récupération de la TVA sur le décompte du notaire et les droits de mutation.

Les conditions d'exonération de la TVA en location meublée

Pour conserver le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les services fournis en complément de la location meublée doivent rester accessoires et se distinguer clairement des prestations hôtelières classiques.

L'exonération est donc effective si les prestations annexes proposées concernent :

Un nettoyage uniquement réalisé lors des changements de locataires,
Une réception limitée à la simple remise des clés et état des lieux,
Une fourniture de linge ponctuelle, sans renouvellement pendant le séjour.

La gestion locative peut être déléguée à un prestataire externe qui facture directement ces services aux occupants. Dans ce cas, le propriétaire conserve son exonération puisqu'il n'est pas responsable des prestations vis-à-vis des locataires.

Cette souplesse permet aux investisseurs de proposer des services de qualité tout en préservant l'avantage fiscal lié à leur statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Quand perdez-vous l'exonération de TVA en LMNP ?

L'administration fiscale considère votre activité LMNP comme assujettie à la TVA dès lors que vous proposez trois des quatre services suivants dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement (hôtels) :

Le petit-déjeuner,
Un nettoyage régulier des locaux,
La fourniture de linge de maison,
La réception de la clientèle.

Si tel est le cas, vous êtes alors perçu non plus comme faisant du louage de choses, mais du louage de services.

Important : la simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas. Elle devient alors effective le premier jour du mois durant laquelle elle est déclarée.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale.

En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.

Exemples de charges avec TVA récupérable :

Travaux de rénovation ou d’aménagement du logement,
Entretien courant et réparations,
Charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur les régularisations annuelles),
Honoraires de votre expert-comptable,
Cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA),
Frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf.

Charges non éligibles à la récupération de TVA :

Droits de mutation (frais de notaire classiques sur l’ancien),
Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt,
Assurance habitation,
Taxe foncière,
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

En pratique, la TVA LMNP vous permet donc d’alléger fortement le coût de votre investissement, à condition de respecter les règles d’assujettissement (résidence de services, prestations para-hôtelières, bail commercial, etc.).

Comment réaliser la déclaration de TVA ?

La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration.

Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1).

Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :

Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,
Un second versement de 40 % en décembre.

Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Attention : le non-respect de ces échéances peut entraîner des pénalités de retard de 10 % du montant dû.

Compte tenu de la complexité des règles fiscales en matière de TVA, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable. Son aide vous permettra d'optimiser votre situation fiscale et d'éviter les erreurs coûteuses.

Exemple concret : calcul de la TVA récupérable en LMNP

En LMNP, la récupération de TVA repose sur un principe simple : la différence entre la TVA payée lors de l'acquisition (TVA déductible) et la TVA collectée sur les loyers (TVA collectée). Pour un investissement immobilier neuf, cette opération peut représenter un avantage financier considérable.

La formule de calcul est la suivante : TVA récupérable = TVA payée - TVA collectée

Prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement neuf en résidence étudiante :

Élément	Prix HT	TVA (20 %)	Loyers soumis	TVA collectée	TVA à rembourser
Appartement	180 000 €	36 000 €	---	---
Mobilier	8 000 €	1 600 €	---	---
Loyers annuels			7 200 €	720 €
Total	188 000 €	37 600 €	7 200 €	720 €	36 880 €

Dans cet exemple, l'investisseur récupère 36 880 € de TVA (soit 37 600 € - 720 €) après déduction de la TVA collectée sur les loyers. Cette somme est généralement remboursée par l'administration fiscale dans un délai de 3 à 6 mois après la demande.

Attention toutefois : pour bénéficier de ce dispositif, votre logement doit être situé dans une résidence de services avec exploitation commerciale, et vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.

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