Vente d’un bien démembré : procédure, répartition du prix et conséquences pratiques

Le démembrement de propriété consiste à répartir les droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier dispose du droit de jouir du bien (l’usus), d’en percevoir les revenus (le fructus) jusqu’à son décès ou jusqu’à une date convenue ; le nu-propriétaire a le droit futur de détenir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

Peut-on vendre un bien démembré ?

La vente d’un bien démembré n’est possible qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. La cession d’un bien démembré doit résulter de l’accord conjoint des deux parties. En l’absence de convention, la vente met un terme au démembrement de propriété. Selon l’article 815-5 du Code civil, même la ou les personnes à qui le nu-propriétaire doit de l’argent ne sont pas en mesure d’exiger cette vente.

Lorsque le démembrement sur un bien est en place (bien immobilier ou portefeuille titres par exemple) alors l’usufruitier peut vendre son droit indépendamment de l’accord du nu-propriétaire. Le prix de vente est alors partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Il peut être calculé selon la valeur de l’usufruit économique ou le barème fiscal ci-dessous. L’intégralité du prix de vente sera alors remise à l’usufruitier. Une convention sera à rédiger.

Modalités de répartition du prix de vente

Il existe 2 méthodes de valorisation pour ventiler le prix de vente. Cette répartition peut se faire en fonction du barème fiscal prévu à l’article 669 du Code général des impôts, qui établit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si le parent est âgé de 82 ans, il peut prétendre à 20% du prix de cession du bien et le nu-propriétaire à 80%.

Il est alors possible d’opter pour la méthode dite économique, davantage basée sur la rentabilité du bien. Cette méthode peut être calculée selon la valeur de l’usufruit économique. Cette répartition peut se faire selon les dispositions de l'article 621 du Code civil, qui implique une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété par le notaire.

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Quelles que soient les modalités retenues du prix de vente, chacune des parties reste redevable de l’éventuel impôt de plus-value en son nom. La répartition des liquidités est libre lorsque la cession d’un immeuble met fin au démembrement ; usufruitier et nu-propriétaire se partagent le prix.

Option : report du démembrement sur un autre bien ou quasi-usufruit

Le démembrement peut être reporté sur un autre actif qui sera lui-même démembré. Cette solution permet de conserver les avantages du démembrement et d’investir dans un bien adapté aux objectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une autre possibilité est la mise en place d'une convention de quasi-usufruit.

Le prix de cession du bien démembré peut être payé entre les mains de l'usufruitier, qui est alors libre d’en disposer comme il l'entend : il s’agit du quasi-usufruit. Cette solution permet au parent de réaliser les investissements qu’il souhaite ou de consommer le capital. Les enfants pourront théoriquement récupérer l’équivalent du capital grâce à une créance de restitution enregistrée chez le notaire, qui viendra en déduction de l’actif successoral du conjoint.

Procédure pratique : rôle du notaire et formalités

La manière la plus simple et la plus sûre de vendre une maison ou un appartement démembré est de se rendre chez un notaire. Avant toute cession d'un bien détenu en usufruit et nue-propriété, il est recommandé de prendre contact avec un notaire. Une convention doit être formalisée dans un acte, au plus tard avant la vente définitive, idéalement avant la signature de l'avant-contrat. Au moment de la transaction, le notaire pourra déterminer la solution la plus adéquate selon votre situation.

La cession de son droit de nue-propriété avec les mêmes conditions à un nouveau nu-propriétaire est envisageable. Il en est de même pour l’usufruit. La répartition peut être déterminée par convention et l’évaluation économique peut être effectuée par le notaire selon les dispositions applicables.

Conséquences fiscales et patrimoniales

La plupart des stratégies de démembrement sont utilisées à des fins fiscales : la donation de la nue-propriété permet de réduire la base taxable aux droits de mutation ; la donation d’usufruit temporaire par les parents aux enfants opère un transfert de l’IFI des donateurs aux donataires ; la vente d’usufruit temporaire à la société d’exploitation conduit à une diminution de l’IS pour l’entreprise et de l’IR pour l’associé.

Compte tenu des dernières dispositions de la loi de finances, il convient d’être vigilant avec certaines options comme le quasi-usufruit qui ne doivent pas avoir été contractées dans un but principalement fiscal. Les dons réalisés en faveur d’organismes d'intérêt général sont éligibles à des réductions fiscales, notamment sur l’IFI ou l’impôt sur le revenu.

Particularités selon la nature des biens

Les droits économiques et les pouvoirs de gestion de l’usufruitier et du nu-propriétaire varient selon la nature des biens sur lesquels repose le démembrement de propriété.

Immeubles

L’usufruitier d’un bien immobilier a un droit de jouissance ; il peut l’habiter, le louer et percevoir les loyers. L’usufruitier doit prendre en charge les réparations d’entretien qui sont indispensables pour assurer la conservation de l’immeuble ; les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil). Aux dépenses d’entretien supportées par l’usufruitier s’ajoutent les charges annuelles de copropriété ; la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, qui doit la payer. Le nu-propriétaire ne peut être contraint d’effectuer les grosses réparations, sauf convention ou décision judiciaire.

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est considéré comme une universalité ; l’usufruitier, qui a droit aux bénéfices, exploite seul le fonds, peut aliéner les éléments qui composent le fonds et cela sans qu'il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier peut appréhender les bénéfices du fonds, fruits civils, mais après déduction des amortissements nécessaires à l’entretien et au renouvellement du matériel. Le fonds est exploité par l’usufruitier chef d’entreprise qui a la qualité de commerçant.

En cas de refus de renouvellement du droit au bail par le propriétaire, avec paiement d’une indemnité d’éviction, les droits de l’usufruitier se reportent sur le montant de l’indemnité d’éviction, avec naissance d’un quasi-usufruit. L’usufruitier aliène seul les éléments qui composent le fonds de commerce ; ces aliénations ne sont pas qualifiées d’actes de disposition mais d’actes de gestion, et il a alors la charge d’employer le prix à l’intérieur de cette universalité.

Valeurs mobilières et titres

Pour les placements financiers, l’usufruitier a droit aux revenus, mais les placements de capitalisation n’en procurent aucun. La jurisprudence, par l’arrêt « Baylet » du 12 novembre 1998, considère un portefeuille comme une universalité. L’usufruitier est autorisé à gérer seul le portefeuille sans qu’il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire à chaque opération, mais il doit conserver la substance du portefeuille et communiquer au nu-propriétaire tous renseignements sur l’évolution du portefeuille.

L’usufruitier d’un portefeuille a droit aux revenus, mais le revenu d’un portefeuille est très variable. Certaines positions, comme les OPCVM de capitalisation, posent des difficultés quant à la qualification des fruits : certains estiment que l’usufruitier n’a droit à aucun revenu, d’autres pensent qu’il a droit aux fruits capitalisés. Pour les titres sociaux, l’usufruitier a droit au dividende et, pour les sociétés anonymes et les sociétés en commandite par actions, ses pouvoirs s’étendent aux assemblées générales ordinaires, sauf clause contraire ; pour les autres formes de société, les pouvoirs de l'usufruitier se limitent souvent à l’affectation des bénéfices.

Conflits et prévention

Le démembrement crée une « cohabitation » entre des personnes qui ont des horizons économiques distincts et des intérêts divergents : l’usufruitier souhaite des revenus, le nu-propriétaire désire une croissance du capital à terme. La divergence d’intérêts et la division des pouvoirs sont propices aux tensions familiales. Il est possible, et conseillé, de prévoir conventionnellement la répartition des charges et des pouvoirs (par exemple dans les statuts d’une société civile). La jurisprudence reconnaît la validité de conventions dérogatoires qui peuvent imposer au nu-propriétaire les grosses réparations voire les dépenses d’entretien, mais encore faut-il que le nu-propriétaire donne son accord.

Cas particuliers : indivision et baux commerciaux

Qu’en est-il d’une vente d’un bien démembré avec des nus-propriétaires en indivision ? Dans ce cas, l’accord de toutes les parties est indispensable. La cession d’un bien démembré peut nécessiter l’accord de tous les indivisaires.

Concernant le statut des baux commerciaux, l’article L.145-1 I du code de commerce subordonne l’application du statut des baux commerciaux à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du locataire, personne physique ou morale, propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. Lorsque le fonds de commerce est la propriété indivise de plusieurs personnes et qu’il est exploité dans un local pris à bail, chacun des copreneurs doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, même si tous ne participent pas à l’exploitation du fonds. Cette exigence ne s’impose cependant qu’au moment où le bénéfice du statut est revendiqué.

Que se passe-t-il si on vend notre bien démembré, comment se fait la répartition du prix ?

Points pratiques à retenir

La vente d’un bien démembré requiert en principe l’accord des deux titulaires ; l’usufruitier peut toutefois vendre son droit indépendamment.
La répartition du prix peut suivre le barème fiscal (article 669 CGI) ou une évaluation économique réalisée par un notaire.
Le quasi-usufruit permet à l’usufruitier de percevoir ou de disposer du prix, sous réserve de la restitution de l’équivalent à la fin de l’usufruit.
Le notaire doit être consulté pour formaliser les conventions, évaluer et sécuriser la répartition et anticiper les conséquences fiscales.
Les droits et obligations dépendent fortement de la nature du bien (immeuble, fonds de commerce, portefeuille de titres).

Nature du bien	Droits de l’usufruitier	Droits du nu-propriétaire
Immeuble	Jouissance, loyers, entretien courant, taxe foncière	Grosses réparations, pleine propriété à l’extinction de l’usufruit
Fonds de commerce	Exploitation, bénéfices, aliénation des éléments du fonds (actes de gestion)	Droit de propriété, récupération de la pleine propriété
Portefeuille de titres	Droits aux revenus; gestion en universalité (arbitrages)	Droit à la substance du portefeuille à l’extinction, information sur la gestion

Devant la complexité des situations et l’importance des enjeux fiscaux et patrimoniaux, il est recommandé de solliciter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Les notaires peuvent aider à rédiger la convention de partage, à évaluer l’usufruit et la nue-propriété, et à sécuriser juridiquement la répartition des sommes issues de la vente.

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