Règles et fonctionnement du dépôt de garantie dans la location d’un fonds de commerce

Le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial constitue un outil essentiel pour sécuriser les relations entre le bailleur et le locataire d’un local commercial. Il permet au bailleur de se prémunir contre les risques d’impayés du loyer ou des charges, ainsi que contre les dégradations locatives éventuelles. Contrairement à une idée reçue, le dépôt de garantie n’est toutefois pas une obligation légale dans un bail commercial, mais il est largement pratiqué pour garantir l’exécution des obligations du locataire.

Définition et objet du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail commercial. Cette somme est destinée à couvrir d’éventuelles dettes du locataire au titre du bail, notamment :

les loyers impayés ;
les charges locatives non réglées ;
les réparations locatives ;
les remises en état des locaux à la fin du bail ;
le paiement d’impôts liés au bail (charges fiscales dont le bailleur peut être solidairement responsable).

Il est fondamental que la clause relative au dépôt de garantie dans le bail commercial précise clairement l’objet de cette garantie ainsi que les créances couvertes.

Différence entre dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution. Le dépôt est une somme bloquée entre les mains du bailleur, tandis que la caution est une personne (physique ou morale) qui se porte garante du paiement des loyers et charges. En cas de défaillance du locataire, le bailleur pourra se retourner contre la caution pour obtenir le paiement dû.

Montant et plafonnement

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties lors de la signature du bail commercial. En pratique, il s'élève souvent à un à trois termes de loyers, selon le montant du loyer et les usages régionaux ou sectoriels. Un terme de loyer correspond au paiement mensuel, trimestriel ou annuel convenu (exemple : un trimestre en général).

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Toutefois, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a introduit un plafonnement obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 :

Le dépôt de garantie ne peut excéder un trimestre de loyer (soit 3 mois maximum) pour les locaux destinés à une activité commerciale de détail, de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.
Ce plafonnement s’applique également aux autres formes de garanties exigées (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque) lorsqu'elles sont fournies en complément ou à la place du dépôt en numéraire.
Pour les baux antérieurs au 28 mai 2026, le montant du dépôt de garantie reste fixé selon leur contrat respectif.

Ce plafonnement vise à protéger le locataire contre des demandes de garantis excessives de la part du bailleur.

Modalités de versement et révision

Les modalités de paiement du dépôt de garantie sont librement négociées. Le preneur peut régler la somme en une fois à la signature du bail ou fractionnée en plusieurs versements. Le bail doit préciser de quelle manière le dépôt est versé (virement, chèque encaissé, etc.).

En cours de bail, le montant du dépôt de garantie peut évoluer uniquement si une clause expresse le prévoit, notamment lors de la révision du loyer triennale ou annuelle. En général, le dépôt évolue proportionnellement au loyer, le locataire devant alors verser un complément ou recevoir un remboursement selon le cas.

Fiscalité et TVA

Au moment de son versement, le dépôt de garantie n’est pas soumis à la TVA, car il ne constitue pas une contrepartie d’une prestation fournie par le bailleur. Le dépôt agit simplement comme une somme bloquée en garantie.

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En revanche, si le bailleur conserve définitivement une partie ou la totalité du dépôt à titre de compensation des manquements contractuels du locataire (loyers impayés, dégradations), les sommes retenues deviennent alors imposables à la TVA.

Intérêts sur le dépôt de garantie

Selon l’article L. 145-40 du Code de commerce, lorsque le dépôt de garantie excède la valeur de deux termes de loyer, l’excédent produit des intérêts au profit du locataire. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Par exemple :

Si le loyer est mensuel et que le dépôt est fixé à 5000 € pour un loyer de 2000 €/mois, l’excédent au-delà de 4000 € (2 fois 2000 €) porte intérêt, soit 1000 € d’intérêts produits.
Si le loyer est trimestriel à 6000 € et que le dépôt est de 5000 €, il n’y a pas d’intérêts car le dépôt est inférieur à 2 termes (12000 €).

Depuis la réforme de mai 2026, pour les baux plafonnés à un trimestre de loyer, le dépôt ne produit pas d’intérêts.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du bail commercial après réalisation d’un état des lieux contradictoire de sortie et remise des clés.

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La restitution intervient déduction faite des sommes restant dues au bailleur (loyers, charges, réparations, indemnités). Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie si le locataire n’a pas respecté ses obligations (travaux non autorisés, dégradations, loyers impayés).

Un délai légal de restitution n’existait pas auparavant, laissant la matière à négociation contractuelle. La loi de réforme économique de 2026 instaure désormais un délai maximum de 3 mois pour la restitution, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 28 mai 2026. Ce délai court à compter de la remise des clés, qui doit s’effectuer soit en main propre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de retard de la part du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour réclamer la restitution.

Sort du dépôt de garantie en cas de cession du bail ou vente du local

Lorsque le bail commercial est cédé ou que le fonds de commerce est vendu, le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur envers le locataire cédant. En cas de changement de propriétaire lors d’une mutation à partir du 26 août 2026, le nouveau bailleur devient responsable de la restitution du dépôt de garantie en numéraire.

Pour les autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque), elles deviennent caduques en cas de mutation à compter de cette même date.

Le locataire cédant peut demander au bailleur d’origine le remboursement du dépôt de garantie, même si ce dernier l’avait transféré au cessionnaire.

Garanties alternatives au dépôt de garantie

Outre le dépôt de garantie, le bailleur peut exiger d’autres formes de garanties :

La caution : une personne physique ou morale qui se porte garante du paiement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire.
La caution bancaire : le locataire place une somme d’argent bloquée sur un compte bancaire garantissant le paiement des loyers.
La garantie à première demande : engagement de paiement immédiat d’un tiers garant.
L’hypothèque ou le nantissement : garanties réelles sur des biens.

Depuis la réforme de 2026, ces garanties entrent dans le plafond global d’un trimestre de loyer pour les locaux commerciaux concernés.

Rôle du contrat de bail commercial

En l’absence de dispositions légales précises sur certains aspects du dépôt de garantie, c’est le contrat de bail commercial qui joue un rôle fondamental dans son encadrement :

Fixation libre du montant et des modalités de versement ;
Précision exhaustive des créances garanties par le dépôt ;
Modalités de révision du dépôt en fonction du loyer ;
Délai de restitution ;
Conditions éventuelles de conservation partielle en cas de défaillance.

Une rédaction rigoureuse de la clause consacrée au dépôt de garantie permet d’éviter bien des litiges.

Fiscalité et comptabilité du dépôt de garantie

Pour le bailleur, le dépôt de garantie constitue une dette envers le locataire, enregistrée au passif du bilan comme un passif exigible. Tant que la somme n’est pas conservée en compensation par le bailleur, elle ne constitue pas un revenu imposable.

Pour le locataire, la somme versée ne peut pas être déduite fiscalement des résultats de l’entreprise, car elle ne s’apparente pas à une charge mais à un actif immobilisé qui lui sera restitué ultérieurement.

Procédure en cas de litige

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans un délai raisonnable, le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus ou d'inaction, il peut saisir le tribunal judiciaire compétent afin d’obtenir la restitution forcée, accompagnée, le cas échéant, d’intérêts de retard.

Il est important de noter que l’action en restitution du dépôt de garantie bénéficie d’un délai de prescription de cinq ans (article 2224 du Code civil), plus long que celui applicable à d’autres litiges commerciaux.

En résumé :

Le dépôt de garantie sécurise le bailleur contre les défaillances du locataire tout en restant soumis à des règles encadrées.
Il est plafonné à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis mai 2026.
Le dépôt porte intérêt si son montant dépasse deux termes de loyer (sauf dans le cadre du plafonnement).
Il doit être restitué au locataire dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés.
En cas de cession ou vente, le dépôt reste une dette du bailleur initial envers le locataire.

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