L'Indice du Coût de la Construction (ICC) : Définition et Applications
L'indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur trimestriel publié par l'Insee qui mesure l'évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il s'agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction. L'ICC s'attache exclusivement aux travaux de construction, excluant les prix et coûts liés au terrain, les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Il ne couvre pas non plus les opérations d'entretien-amélioration.
Particulièrement utile pour aider les bailleurs à revoir le coût des loyers pratiqués, l’indice du coût de la construction (ICC) sert à déterminer le prix de construction d’une maison neuve.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux
Qu'est-ce que l'ICC et à quoi sert-il ?
L’indice du coût de la construction (également appelé indice du bâtiment ou indice à la construction) a pour principale fonction de servir de référence à la révision des loyers. L’objectif est d’établir un loyer juste qui tient compte de la réalité des coûts induits par la construction. En effet, l’ICC est entièrement basé sur l’évolution des coûts de construction d’un bâtiment neuf.
L’indice du coût de construction est régulièrement utilisé dans les SCPI. Ces structures achètent des immeubles qui abritent des locataires. La société de gestion en charge de la société collecte les loyers. Ceux qui sont appliqués doivent donc être conformes aux tendances du marché immobilier. Les sociétés de gestion se réfèrent donc aux indices publiés tous les trimestres par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) afin d’ajuster le loyer d’un bail commercial.
Si l’ICC reste une référence pour l’indexation des loyers relatifs aux baux commerciaux signés avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, il n’est plus utilisé pour la révision des loyers des immeubles résidentiels. C’est l’IRL (indice de référence des loyers) qui sert désormais à effectuer ce calcul.
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Comme son nom l’indique, l’indice du coût de construction se rapporte uniquement aux travaux de construction. Les prix et les dépenses engagés dans l’achat d’un terrain nu, sa mise en conformité ou encore la réalisation de fondations spécifiques sont exclus. De la même manière, l’ICC ne tient pas compte des coûts engagés pour la promotion du bien immobilier ni des frais financiers relatifs à tout crédit souscrit par la société de gestion pour le compte de la SCPI. Enfin, l’ICC n’est pas attaché aux travaux d’entretien ou d’amélioration.
Ainsi, à titre d’exemple, on constate que l’indice du coût de construction a fortement augmenté depuis la crise sanitaire et le conflit entre la Russie et l’Ukraine.
Il existe un décalage d’environ 3 mois entre la publication de l’ICC par l’Insee au journal officiel et la date effective des calculs.
Comment l'indice du coût de construction est-il déterminé ?
Le calcul de l’ICC est effectué chaque trimestre par l’Insee qui se base sur les prix de revient des constructions neuves bâties au cours du trimestre de référence. Pour ce faire, l’Insee prend en compte les tarifs pratiqués par les entreprises de construction en considérant :
- les matériaux utilisés ;
- la situation géographique de l’ouvrage ;
- l’architecture et la configuration du bâtiment ;
- la qualité des équipements installés ;
- la nature et la quantité des équipements et matériels utilisés ;
- etc.
Dans le secteur de la construction, les coûts évoluent régulièrement. L’ICC peut de ce fait augmenter ou diminuer entre deux périodes. Les loyers doivent donc suivre le montant des dépenses engagées pour que l’investissement soit rentable.
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Lorsque l’ICC est fixé par l’Insee, il est publié au « Journal officiel » :
- vers le 15 juin pour l’ICC du premier trimestre de l’année concernée ;
- aux alentours du 15 septembre pour l’ICC du second trimestre de l’année en cours ;
- vers le 15 décembre pour l’ICC du troisième trimestre ;
- aux environs du 15 mars pour l’ICC du dernier trimestre de l’année précédente.
Les dates exactes de publication ne sont pas fixes. Il convient donc de consulter l’Insee qui annonce généralement la date approximative de la prochaine publication de l’indice du coût de la construction.
Comment l’ICC permet-il de réviser les loyers dans une SCPI ?
L’indice du coût de construction publié tous les trois mois n’implique pas une hausse des loyers à cette fréquence. Si le loyer doit être revu à la hausse ou à la baisse, le changement doit avoir lieu selon la clause d’indexation du loyer. Celle-ci indique la date à laquelle le bailleur et le locataire conviennent d’une révision du loyer. Les immeubles d’une SCPI sont gérés par une société de gestion. C’est entre cette dernière et les locataires que la clause d’indexation est établie, mais uniquement pour les immeubles situés en France. En l’absence d’une clause d’indexation, le loyer est généralement révisé à la date d’anniversaire du bail.
Le nouveau loyer est alors déterminé comme suit :
loyer actuel x (nouvel ICC / ancien ICC du même trimestre sur l’année précédente)
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Pour la société de gestion qui administre une SCPI de rendement, l’ICC est un paramètre qui permet d’évaluer la performance du patrimoine (ensemble d’immeubles) détenu par la SCPI. C’est en effet en fonction des loyers que les associés ont la perspective de percevoir des revenus fonciers.
Pour les associés, la connaissance de l’ICC aide à anticiper l’évolution des loyers et donc le montant approximatif des revenus générés par leur investissement.
Si l’indice du coût de la construction permet éventuellement d’augmenter le montant des loyers et donc des revenus, il ne garantit pas les revenus en question. Pour pouvoir mesurer les performances de leur investissement, les porteurs de parts peuvent se référer à d’autres indicateurs comme le taux de rentabilité interne ou encore le taux de distribution. Par ailleurs, les épargnants peuvent consulter les documents périodiques transmis par la société de gestion, comme le bulletin trimestriel d’information ou le bilan annuel, qui contiennent les données détaillées concernant la SCPI.
L’ICC est un indicateur dynamique reflétant l’évolution des prix dans le secteur de la construction. L’ICC, mis à jour trimestriellement par l’INSEE, est fondamental dans le secteur immobilier pour la révision de certains loyers.
L’ICC est publié chaque trimestre suivant un calendrier précis : en juin pour le 1er trimestre, en septembre pour le 2e trimestre, en décembre pour le 3e trimestre et en mars de l’année suivante pour le 4e trimestre.
L’ICC est un outil essentiel pour comprendre et anticiper les variations des coûts de construction, influençant directement la révision des loyers et les prévisions budgétaires dans le secteur immobilier.
Bien qu'il n'ait plus cours pour la révision des loyers, l'ICC peut être un indicateur intéressant à consulter pour les investisseurs et les locataires.
Alternatives à l'ICC
Depuis 2006, l'ICC a été remplacé par l'IRL (indice de référence des loyers) pour les particuliers. En 2014, il a été remplacé par l'ILC (indice des loyers commerciaux) et l'Indice ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les baux commerciaux.
L’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, indique que l’indice de référence des loyers se substitue à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Le décret relatif à l’indice de référence des loyers n°2005-1615 du 22 décembre 2005 définit ses modalités de calcul et de publication.
L'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
L'IRL à prendre en compte est différent selon le type de logement :
- Logement du secteur privé : Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit.
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail.
Tableau - Valeurs de l'IRL
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
Concernant le moment où le bailleur peut revoir le loyer, tout dépend de ce qui a été convenu dans le bail. S’il existe une clause d’indexation, alors propriétaire et locataire se sont mis d’accord sur une date de révision (exemple : tous les ans, au mois de janvier).
Indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT)
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC). L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.
L'ILC est composé des éléments suivants :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
- Indice du coût de la construction, à 25 %
L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.
A savoir L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :
- Industrielles (fabriques, usines)
- Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
- Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.
Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)
Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
L'ILAT est composé des éléments suivants :
- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage.
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Comme son nom l’indique, l’ILAT concerne les baux commerciaux qui ne réfèrent à aucune activité commerciale ou artisanale.
Révision des loyers commerciaux
Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la révision triennale (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.
Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.
Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.
C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux(ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.
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