L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Comprendre et Utilisation
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert à réévaluer chaque année le loyer d’un logement mis en location. C'est un indicateur utilisé pour revaloriser le loyer d'un logement en cours de bail. L'indexation en fonction de l'IRL concerne par conséquent les baux et loyers en cours et donc les locataires en place. Instauré par la loi sur le pouvoir d’achat de février 2008 qui en donne la définition, il est calculé chaque trimestre par l’Insee.
Il s’applique aussi bien aux locations vides que meublées. Il concerne également les loyers des opérations de location-accession. En revanche, les locations meublées sous le régime du bail étudiant ou encore du bail mobilité ne sont pas soumises à l’IRL dans la mesure où elles durent moins d’un an.
Pour déterminer l’IRL, c’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui tient la calculette. Sur son site, cet organisme public précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
La base 100 est arrêtée au quatrième trimestre de l'année 1998. L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Il est calculé à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC). Il est publié chaque trimestre par l’Insee sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998.
Consomag : " révision annuelle du loyer : comment est-elle calculée ? "
Valeurs Récentes de l'IRL
Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent. Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent.
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Compte tenu de la hausse des chiffres de références constatée ces vingt-cinq dernières années l’indice IRL atteint 138,61 au premier trimestre 2023 (dernier chiffre disponible à la date de rédaction de cet article). À l’heure où nous écrivons cet article (début mai 2023), le dernier indice IRL pour l'immobilier d'habitation a été publié par l'Insee le 14 avril 2023. Plus précisément, il s’agit de l’indice du premier trimestre 2023. Il se chiffre à 138,61, une progression de 3,49 % par rapport au premier trimestre de l'année 2022.
Certaines collectivités locales disposent de leur propre indice. C’est le cas de la Corse, dont l’IRL du premier trimestre 2023 s’établit à 136,60, soit 1,99 % de plus par rapport au premier trimestre 2022. Pour l’outre-mer, l’IRL atteint 137,27.
Tableau : Valeurs de l'IRL
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Comment Calculer la Révision du Loyer ?
Pour faire le calcul de l'augmentation du loyer en cours de location, le bail, en vide comme en meublé, doit comporter une clause d’indexation. Si ce n’est pas le cas, le loyer ne peut pas bouger. Lorsque vous signez le contrat avec le locataire, vous complétez cette clause avec le dernier indice IRL. Puis, chaque année à la date anniversaire du bail, vous appliquez l’indexation. Pour faire le calcul, vous multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis vous divisez le résultat obtenu par l’ancien indice. Et vous obtenez le nouveau loyer.
Rappelons que les loyers des locations vides comme meublées peuvent être indexés sur l'IRL à la date anniversaire du contrat de location uniquement si ce dernier prévoit une clause d'indexation.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
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- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple :
Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17.
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Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.
Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
Spécificités et Limitations
Mais une disposition spécifique, à durée limitée, a été prise en août 2022, dans le cadre de la loi portant mesures d'urgence pour le pouvoir d'achat. Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.
Le propriétaire bailleur a toute liberté pour indexer le loyer en fonction de l’IRL, à condition de respecter le formalisme prévu par la loi (indexation à la date anniversaire du bail notamment). Certains propriétaires choisissent de ne pas indexer et de laisser le loyer inchangé. Ils prennent cette option pour fidéliser le locataire et réduire le risque de vacance. Évidemment, chaque propriétaire bailleur a la liberté d’agir comme bon lui semble sur ce sujet.
Lorsque vous achetez un logement pour ensuite le louer, vous fixez le montant du loyer comme bon vous semble puisqu’il s’agit d’une première location. Vous basez vos calculs sur les loyers de marché et les caractéristiques de votre bien, l’objectif étant de louer rapidement, de fidéliser le locataire et d’obtenir un rendement correct.
Si votre logement est situé dans l’une des 28 métropoles (1 149 villes) classées en zones tendues, vous devez respecter l’encadrement des loyers à la relocation. Les loyers, c'est un secteur de l'immobilier très réglementé. Il s'agit notamment de respecter les dispositifs d'encadrement et de plafonnement.
Si vous dépassez le loyer de référence majoré à Paris, par exemple, vous risquez, en tant que propriétaire bailleur personne physique, une amende de 5.000 € et vous devrez rembourser le trop-perçu au locataire.
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