Donner l'Usufruit à un Enfant : Fiscalité et Avantages

La pleine propriété d'un bien est composée de l'usufruit et de la nue-propriété. Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire.

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille.

Voyons en détail ce que cela implique, notamment en termes de fiscalité.

Qu'est-ce que l'Usufruit ?

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir. C'est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien. Vous pouvez être usufruitier dans l'une des situations suivantes :

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Si vous êtes parent, vous avez l'usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus-propriétaires des biens.
Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens.

L'usufruit et la nue-propriété d'un bien peuvent être en indivision, c'est-à-dire appartenir à l'ensemble des héritiers. Vous pouvez aussi bénéficier d'un usufruit ou d'une nue-propriété par testament, décision de justice ou par contrat (vente ou donation d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété). Une personne morale peut détenir l'usufruit ou la nue-propriété d'un bien.

Vous pouvez être usufruitier ou nu-propriétaire d'un bien immeuble ou d'un bien meuble. Cela signifie que vous pouvez, par exemple, avoir l'usufruit ou la nue-propriété d'une maison, d'une valeur mobilière, d'une part sociale, d'un compte bancaire, d'une créance.

En tant qu'usufruitier, vous avez certains droits et obligations :

Droit d'utiliser le bien : Vous pouvez par exemple utiliser vous-même le bien ou le louer. L'accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Droit de percevoir les revenus tirés du bien : Vous percevez, par exemple, des intérêts d'une somme d'argent, des loyers, des récoltes. Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit. À la fin de l'usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d'indemnité pour avoir amélioré le bien.
Droit de vendre ou céder gratuitement l'usufruit : Vous pouvez vendre ou céder gratuitement votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l'accord du nu-propriétaire.

En tant qu'usufruitier, vous devez respecter les obligations suivantes :

Faire un inventaire des biens avant leur utilisation s'il s'agit de biens mobiliers
Faire un état des lieux du bien avant son utilisation s'il s'agit d'un bien immobilier
Veiller à la bonne conservation du bien, c'est-à-dire l'entretenir
S'engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si ce dernier vous en dispense
Payer la taxe foncière, la taxe d'habitation et l'impôt sur la fortune immobilière (selon la valeur du bien) s'il s'agit d'un bien immobilier
Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d'entretien de votre part (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre).

Si vous êtes usufruitier d'un bien immobilier et que vous louez le bien, vous êtes imposable sur les revenus tirés de cette location.

En tant que nu-propriétaire, vous devez respecter les obligations suivantes :

Laisser l'usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite.

Donation d'Usufruit : Comment ça Marche ?

Dès lors, pour préparer la transmission de son patrimoine, il est possible de réaliser une donation d'usufruit.

Faire une donation d'usufruit vous permet :

D'aider financièrement un proche sur une période donnée. Il est par exemple possible de céder l'usufruit d'un bien locatif. Votre enfant percevra alors les loyers du logement. Il pourra également l'habiter.
D'alléger votre fiscalité. Dans le cadre d'une donation usufruit, le bien sort de votre assiette imposable durant toute la durée de démembrement de propriété. Le patrimoine donné en usufruit est notamment exclu des biens pris en compte dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière.
De retrouver facilement la pleine propriété de votre bien. Vous récupérez l'intégralité de vos droits à la fin de la période de démembrement.

De plus, il convient de s'arrêter un instant sur la donation avec réserve d'usufruit. Ce montage particulier permet de transmettre votre patrimoine sans pour autant vous démunir. En effet, si vous souhaitez céder l'usufruit de votre résidence principale à vos héritiers, la réserve d'usufruit vous assure de pouvoir continuer à y vivre jusqu'à votre décès et celui de votre conjoint. De même, la réserve d'usufruit vous autorise à percevoir les loyers issus d'un logement locatif.

Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.

Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial.

Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants).

Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations.

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien.

Les situations suivantes mettent fin à l'usufruit :

Mort de l'usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
Expiration du délai pour lequel l'usufruit a été convenu (par exemple, 30 ans lorsque l'usufruit est accordé à une personne morale)
Usufruitier et nu-propriétaire deviennent une même personne. C'est le cas, par exemple, d'une personne qui détient l'usufruit d'une maison et qui achète la nue-propriété de cette même maison.
Non-usage pendant 30 ans
Renonciation à l'usufruit
Perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. Par exemple, si le bâtiment dont vous êtes l'usufruitier est totalement détruit par un incendie, votre usufruit prend fin.
Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien)
Au 16 ans de l'enfant titulaire de la nue-propriété (l'usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)

À la fin de l'usufruit, vous devez rendre le bien.

Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre.

La donation temporaire d’usufruit est généralement associée au fait de verser une pension alimentaire. En revanche, elle est plus avantageuse. Prenons l’exemple d’un parent dont l’appartement mis en location lui rapporte 10 050 euros par an. Il est imposé à sa tranche marginale d’imposition de 41%. Il déclare verser une pension alimentaire de 5726 euros (montant maximum de pension alimentaire déclarable) à son fils de 20 ans qui est étudiant et n’a pas de revenu.

Compte tenu du fait que la donation soit temporaire et gratuite l’usufruit est évalué à 23% de la valeur du bien par tranche de 10 années d’après l’article 669 CGI.

La donation temporaire doit être effectuée par un notaire qui rédigera un acte de donation. Il devra donc être rémunéré pour cela. De plus, la donation temporaire doit durer au minimum trois ans pour éviter d’attirer la colère de l’administration fiscale qui les abus de droit.

Le bénéficiaire d’une donation temporaire d’usufruit ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le donateur.

Conseil notaire sur la donation d'un patrimoine immobilier

Comment Calculer la Valeur d'une Donation d'Usufruit ?

En l'absence d'indications particulières, la valeur d'une donation d'usufruit se base sur un barème fiscal. Toutefois, le donateur peut procéder à une répartition différente entre nu-propriétaire et usufruitier.

Le barème fiscal est établi à partir de l'âge du donateur. Il octroie au bénéficiaire de la donation d'usufruit :

10 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 21 ans ;
20 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 31 ans ;
30 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 41 ans ;
40 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 51 ans ;
50 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 61 ans ;
60 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 71 ans ;
70 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 81 ans ;
80 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 91 ans ;
90 % de la pleine propriété si le donateur a plus de 91 ans.

Ce barème permet notamment de calculer le montant des droits d'enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc. En cas de vente du bien, l'usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent chacun la fraction du prix correspondant à la valeur de son droit.

En tant que nu-propriétaire, vos droits sont limités. Vous pouvez vendre votre nue-propriété. Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l'accord de l'usufruitier. Vous devez donner votre accord à l'usufruitier pour qu'il puisse utiliser les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Tableau - Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90%	10%
Moins de 31 ans révolus	80%	20%
Moins de 41 ans révolus	70%	30%
Moins de 51 ans révolus	60%	40%
Moins de 61 ans révolus	50%	50%
Moins de 71 ans révolus	40%	60%
Moins de 81 ans révolus	30%	70%
Moins de 91 ans révolus	20%	80%
Plus de 91 ans révolus	10%	90%

Coût des Droits de Donation

Une donation en usufruit est assujettie à l'impôt : ce sont les droits de donation. Cependant, l'administration fiscale applique un abattement sur la valeur de la donation avant calcul du montant de l'impôt. L'abattement appliqué varie selon le lien de parenté qui unit le donateur avec le bénéficiaire.

Le barème 2022 est fixé de la manière suivante :

100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;
80 724 € pur une donation entre époux ou conjoints unit par un pacs ;
31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;
7 6967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;
5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.

Un abattement supplémentaire de 159 325 € est appliqué si le bénéficiaire est en situation de handicap. Ce montant est fixe, quel que soit le lien de parenté.

Cet avantage fiscal peut être activé tous les quinze ans, et ce pour chaque bénéficiaire. Ainsi, si vous souhaitez réaliser une donation d'usufruit à votre enfant en 2022 d'une valeur de 100 000 €, vous serez exonéré de droits de succession. Vous pourrez renouveler l'opération en 2037 et profiter à nouveau d'une exonération d'impôt.

Cet abattement avant calcul des droits de donation s'applique à la donation d'usufruit, mais également à la donation simple, la donation-partage, la donation en pleine propriété et la donation au dernier vivant.

Les droits de donation s'appliquent sous la forme d'un pourcentage prélevé sur la valeur vénale du bien immobilier. Cette valeur correspond au prix de vente estimé si le bien devait être cédé.

Comme l'abattement, le pourcentage appliqué au titre des droits de donation varie selon le lien de parenté. Il prend également en compte le montant de la donation d'usufruit et varie entre 5 et 45 % d'imposition.

Dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, le donateur doit seulement s'acquitter des droits de donation.

Autres Frais Applicables

Lors d'une donation d'usufruit, d'autres frais s'appliquent pour le donateur, notamment :

Les frais de notaire ;
La taxe de publicité foncière ;
La contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
La TVA (uniquement sur les frais de notaire et la taxe sur la publicité foncière).

Donation-Partage avec Usufruit

La donation-partage avec usufruit est un mécanisme juridique qui permet à une personne, plus précisément le donateur, de distribuer ses biens entre ses héritiers, de son vivant, tout en conservant le droit d'usage et de perception des revenus jusqu'à son décès. Ainsi, les héritiers reçoivent la nue-propriété des biens, ce qui signifie qu'ils deviennent les propriétaires légaux.

Les Étapes Clés pour Effectuer une Donation de Son Vivant d’une Maison avec Usufruit

Pour effectuer une donation avec usufruit, plusieurs étapes doivent être respectées :

Consulter un notaire : La donation avec usufruit doit obligatoirement être réalisée par acte notarié. Le notaire vous conseillera sur les modalités de la donation et les conséquences fiscales pour le bénéficiaire. Il vous aidera à rédiger l’acte de donation.
Rédiger l’acte de donation : L’acte doit préciser les conditions de la donation, notamment la répartition des droits et des obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il est possible d’y inclure des clauses spécifiques, comme une clause de retour, qui prévoit que le bien revient au donateur en cas de décès du bénéficiaire avant lui.
Signer l’acte devant un notaire : Une fois l’acte rédigé, il doit être signé par le donateur, le bénéficiaire et le notaire. Ce dernier procédera ensuite à la publication de la donation au service de publicité foncière, pour la rendre opposable aux tiers.
Payer les droits de donation : Le bénéficiaire doit régler les droits de donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien. Toutefois, des abattements et des exonérations peuvent être accordés en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, et de la valeur du bien.
Informer les administrations concernées : Enfin, il est important d’informer les différentes administrations (fiscale, cadastrale, etc.) de la donation pour mettre à jour les informations et assurer le respect des obligations de chacun (paiement des taxes, entretien du bien, etc.).

En conclusion, la donation d'usufruit à un enfant est une stratégie patrimoniale complexe qui nécessite une compréhension approfondie des aspects juridiques et fiscaux. En vous informant et en vous entourant de professionnels compétents, vous pouvez optimiser cette transmission et assurer un avenir serein à vos proches.

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