Droit Immobilier et Finances en France: Guide Complet

Le droit immobilier et les finances sont deux domaines inextricablement liés, jouant un rôle crucial dans la vie des individus et des entreprises en France. Cet article explore divers aspects de ces domaines, allant des litiges liés à Airbnb aux complexités du financement immobilier.

Les Défis du Droit Immobilier Moderne

Airbnb et les Litiges Fréquents

Vous souhaitez rejoindre la communauté Airbnb ? Cette plateforme en ligne met en relation les personnes qui cherchent un hébergement et les propriétaires de biens immobiliers désireux de les louer sur une courte durée afin de générer des revenus. L’inscription sur le site est gratuite et simple. Les problèmes les plus fréquents avec Airbnb concernent à la fois les hôtes et les locataires. On retrouve d’abord les annulations de dernière minute et le non-respect des horaires de check-in ou check-out. Les dommages matériels, les vols et les nuisances sonores (fêtes, voisins gênés) sont également récurrents.

Logements Insalubres

Nul ne devrait vivre dans un logement insalubre. Vivre dans un logement insalubre, c’est subir au quotidien des conditions de vie dégradantes. Humidité persistante, moisissures, installations vétustes, invasion de nuisibles, absence d’aération… autant de situations qui mettent en danger la santé et la sécurité des occupants.

Encadrement des Loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif légal mis en place pour limiter l’augmentation des montants du loyer en zone tendue. Prévu par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) sur l’évolution du logement, son non-respect expose à des sanctions.

Travaux et Permis de Construire

Certains travaux d’extension sont soumis à permis de construire, d’autres à simple déclaration préalable. Les démarches à accomplir dépendent de la nature et de l’ampleur des travaux, mais aussi de la surface d’extension. Découvrez dans quels cas le permis de construire pour extension est obligatoire. Vous souhaitez régulariser des travaux pour éviter des éventuelles sanctions ou débloquer la vente de votre bien ? Découvrez la procédure !

Un permis de construire est délivré sur la base d’un projet d’urbanisme précis. En cas de modifications mineures du projet, vous devrez demander un permis de construire modificatif. Pour les modifications importantes de votre projet, vous devrez demander un nouveau permis de construire. Pour suivre l'avancement de votre permis de construire, vous pouvez utiliser la plateforme dédiée aux démarches d'urbanisme disponible sur le site de la mairie de la commune où la construction doit être réalisée, si celle-ci propose un service en ligne.

Le sursis à statuer est une décision administrative qui suspend toute autorisation d’urbanisme dont la demande de permis de construire. Cette décision temporaire est de 2 ans, et le motif doit être de nature à ne pas compromettre l’élaboration ou la révision d’un PLU. Cela a pour impact la suspension d’un projet de construction dont l’issue reste incertaine. Toutefois, le propriétaire peut faire un recours gracieux ou un recours contentieux devant le tribunal.

Cession de Fonds de Commerce

Plus Value sur Cession de Fonds de Commerce

Vous procédez à une cession de fonds de commerce mais ne savez pas par où commencer ? Sachez que cette opération comprend plusieurs étapes. Elle est régie par le droit du commerce et aussi par le droit des contrats. L’établissement d’une promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale, permet de mieux préparer les conditions de la cession définitive du fonds de commerce. L’une engage les deux parties, tandis que l’autre n’engage que le vendeur.

Patrimoine Immobilier

Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers que possède une personne physique ou morale. Il se compose souvent d’une résidence principale, d’une résidence secondaire et de logements en location. Les terrains nus, les appartements en copropriété, les constructions, les champs agricoles et les forêts font aussi partie du patrimoine immobilier.

Litiges Locatifs

L’assignation pour loyers impayés est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) qui invite le locataire à se présenter devant le juge des contentieux de la protection. L’expulsion implique une procédure relativement longue et compliquée pour le propriétaire d’un logement. Cependant, elle constitue une alternative légale pour traiter un contentieux avec un locataire.

Financement Immobilier: Un Aperçu Technique

À l'époque où les avocats peuvent être mandatés par leurs clients en tant que négociateurs immobiliers, il est important de connaître le mécanisme du financement d'une acquisition, afin d'évaluer les chances des éventuels acquéreurs d'obtenir leur crédit. Le financement immobilier est devenu de plus en plus technique et réglementé, devant s'adapter à une conjoncture économique instable. Pendant très longtemps, la technique du financement s'est limitée au prêt d'argent sous diverses formes.

Cette conception de contrat réel qui faisait de la remise des fonds une condition de formation du contrat, est aujourd'hui remise en cause pour la majorité des prêts, en ce sens que, selon le droit positif et la jurisprudence de la Cour de cassation, un prêt qui est consenti par un professionnel du crédit dans le cadre de ses activités professionnelles est devenu un contrat consensuel. Il en résulte qu'un tel contrat est formé à partir du moment où la lettre d'accord qui est envoyée par le prêteur à l'emprunteur potentiel est acceptée par ce dernier. Autrement dit, l'emprunteur est en droit d'exiger la remise des fonds qui est devenue une obligation pour le prêteur lié par sa pollicitation acceptée devenue contrat. Les prémisses de cette évolution sont survenus dans le cadre des contrats de prêt immobilier soumis aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation (reprenant les dispositions de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, dite loi "Scrivener II").

Taux d'Intérêt et TEG

Ainsi que le prévoient les articles 1905 et 1907 du Code civil, le prêt peut être stipulé à intérêts, lesquels constituent la rémunération du prêteur. Il convient de bien distinguer la notion de taux d'intérêt contractuel, de celle de taux effectif global (TEG). L'article 1907 du Code civil prévoit que le taux de l'intérêt doit être convenu par écrit. La sanction du non-respect de cette formalité est redoutable : la clause de stipulation d'intérêt est réputée non écrite, autrement dit le prêteur ne peut prétendre qu'à des intérêts légaux. Le Code civil ne précise pas comment doit être exprimé le taux de l'intérêt contractuel (taux mensuel, annuel...) ; il est seulement exigé qu'il soit écrit.

La notion de TEG est un taux reprenant le taux d'intérêt contractuel, mais qui tient également compte de toutes les sommes que l'emprunteur va être amené à payer afin d'obtenir le capital prêté, sachant qu'il ne s'agit pas seulement des sommes payées au prêteur, mais également, par exemple, de la commission versée à l'éventuel courtier. Les articles L. 313-1 et L. 313-2 du Code de la consommation précisent que doivent entrer dans la composition du TEG toutes les sommes, commissions, rémunérations payées par l'emprunteur en vue de l'octroi du crédit.

La première vertu du TEG est un indicateur de comparaison entre les différents crédits qui lui sont proposés. Aussi, le TEG, à la différence du taux d'intérêt contractuel, doit être calculé sur la durée de l'année civile. Le TEG tient également une fonction d'indicateur économique, au regard de la profession bancaire réglementée par la loi du 28 décembre 1966, pour définir le taux de l'usure (taux plafond au-dessus duquel un prêt ne peut être consenti). Pour rappel, la loi sur l'usure est pénalement sanctionnée.

Prêts Immobiliers Réglementés

Ces dispositions visent à protéger les emprunteurs immobiliers consommateurs. Echappent aux dispositions du Code de la consommation les prêts immobiliers destinés à pourvoir au besoin d'une activité professionnelle. Sont donc écartés, d'une part, les entreprises qui empruntent pour leurs locaux professionnels, d'autre part, les producteurs d'immeubles, à savoir les marchands de biens, les promoteurs immobiliers, les sociétés de construction-vente, les lotisseurs, etc.

Prêt épargne-logement (PEL) : Réglementé par le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 315-1 à L. 315-6 et R. 315-24 à R. 315-42).
Prêt conventionné : Réglementé par le CCH, art. R. 331-63 à R. 331-77-2. Il doit être unique et suppose un apport personnel de 10 %.
Crédit différé : Réglementé par une loi particulière du 24 octobre 1952. Il impose une période préalable d'épargne à l'emprunteur.

Prêt Relais

Le prêt relais classique est remboursable in fine. Ce crédit à un coût important du fait des deux garanties (au lieu d'une) réclamées par le prêteur pour se sécuriser, à savoir une garantie sur le bien acquis par son emprunteur, et une garantie sur le bien à vendre (inscription d'hypothèque). Ainsi, ils peuvent consentir un différé d'hypothèque. Mais cette technique présente des risques face à une clientèle risquant d'être atteinte par une procédure collective.

Acquisition de Locaux par les Entreprises

Sont donc visées les entreprises qui souhaitent acquérir les locaux affectés à leur activité. Dans le premier cas, l'acquisition des locaux par l'entreprise utilisatrice elle-même constitue un schéma d'investissement risqué et imprudent dans la mesure où cela revient à introduire un bien immobilier dans le patrimoine de l'entreprise exposé à la procédure collective. Il existe un moyen de faire échapper le bien au périmètre du patrimoine d'exploitation de l'entreprise. La SCI loue le bien acquis à la société d'exploitation et perçoit des loyers qui sont des revenus fonciers.

Politique Immobilière de l'État (PIE)

L’État (et ses opérateurs) occupe près de 99 millions de m² en France et à l’étranger. La gestion de ce patrimoine immobilier, qui est celui de tous les Français, s’incarne dans la politique immobilière de l’Etat (PIE) dont l’objectif est de valoriser, entretenir et adapter ce parc immobilier aux besoins des services publics. Spécificité des règles juridiques applicables : obligation de transparence, respect du principe d’égalité, règles de la commande publique, principes de publicité et de mise en concurrence notamment pour la cession des immeubles, etc.

La Loi de Finances pour 2025 et ses Implications

Après un parcours parlementaire chaotique lié au contexte politique, la loi de finances pour 2025, version Bayrou, a été adoptée par l’Assemblée nationale. Parmi les mesures phares de la loi de finances pour 2025 : une nouvelle réforme de la fiscalité des locations meublées. L’article 24 de la loi de finances pour 2025 met fin à l’avantage fiscal des loueurs en meublés non professionnel (LMNP) en matière de plus-value immobilière. L’objectif de cette mesure est d’effacer une caractéristique fiscale qui pouvait inciter à la location meublée de courte durée et donc participer à la tension sur le marché locatif nu.

La loi de finances pour 2025 proroge de trois ans de la réduction d’impôt dite Loc’Avantages (CGI, art. 199 tricies). La loi de finances pour 2025 assouplit les conditions géographiques d’accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) applicables aux logements individuels et aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. La loi l’élargit à tout le territoire, y compris les zones détendues jusqu’à la fin 2027. La loi de finances rend applicable en Corse l’exonération de plus-value pour les cessions en faveur de la production de logements sociaux et intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), prorogée jusqu’au 31 décembre 2025.

Pour faciliter l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 prévoit que le conseil départemental peut réduire le taux prévu à l’article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour les primo-accédants (CGI, art. 1594 F septies nouveau). Parallèlement, la loi autorise les départements à augmenter, selon un calendrier précis, et jusqu’à 5 % les droits de mutation à titre onéreux, jusqu’à présent plafonnés à 4,50 % et ce, pour les transactions conclues entre 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

La loi de finances pour 2025 recentre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et clarifie les obligations de déclaration des locaux d’habitation.

Formation et Compétences en Droit Immobilier

Ce Master a pour but de former des professionnels aptes à traiter l'ensemble des questions juridiques liées aux opérations de construction et de gestion de l'immeuble construit. Il s'agit de former les étudiants à la fois au droit immobilier et aux questions de management de façon à ce qu'ils puissent déterminer les conséquences concrètes des décisions prises en gardant comme repère la fiscalité immobilière.

Les compétences incluent :

Prévenir et résoudre des litiges en interprétant le droit.
Fournir des informations et des conseils argumentés dans le domaine juridique et de la procédure.
Proposer des solutions amiables ou judiciaires aux litiges.
Se documenter, problématiser, rédiger et exposer de manière autonome.

Dans le cadre du parcours type Droit et financement de l'immobilier, il doit être capable :

de traiter l'ensemble des questions juridiques liées aux opérations de construction et de gestion de l'immeuble(constructibilité et construction, financement et fiscalité, vente et gestion),
de conseiller les acteurs de l'immobilier (banque, constructeur, bailleur, syndicat de copropriétaires)
de proposer des solutions amiables ou juridictionnelles aux litiges immobiliers ,
d' optimiser la dimension financière et fiscale d'une opération immobilière.

La formation inclut des stages et peut se dérouler dans le cadre d'un contrat de professionnalisation.

Type de Prêt	Caractéristiques	Réglementation
Prêt Épargne-Logement (PEL)	Réglementé, conditions spécifiques	CCH, art. L. 315-1 à L. 315-6
Prêt Conventionné	Unique, apport personnel requis	CCH, art. R. 331-63 à R. 331-77-2
Crédit Différé	Période d'épargne préalable	Loi du 24 octobre 1952

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