Droit, Finances et Immobilier : Définition et Enjeux

Le droit, les finances et l'immobilier sont trois domaines interdépendants qui jouent un rôle essentiel dans la gestion du patrimoine et les investissements. Cet article explore ces concepts, en mettant l'accent sur le droit des finances publiques, l'immobilier géré et la fiscalité immobilière.

Droit des Finances Publiques

Vous vous demandez comment l’État se finance ? Pour fonctionner, il a besoin d’un budget conséquent. Son financement est principalement constitué des recettes fiscales. En effet, plus de 90 % du budget de l’État est obtenu par les impôts et les taxes qui peuvent être prélevés directement ou indirectement. La gestion de ces ressources financières est règlementée par le droit des finances publiques.

L’avocat en droit des finances publiques a pour principale mission de conseiller et d’informer les personnes publiques sur les spécificités de ce domaine juridique. Les finances publiques englobent les domaines d’étude des opérations relatives au budget de l’État, des établissements et des organismes publics ainsi que des collectivités territoriales. Elles encadrent les ressources, les procédures budgétaires et comptables, la politique budgétaire et tous les secteurs qui y sont liés.

Par définition, le droit budgétaire rassemble les règles juridiques relatives à l’élaboration, à l’exécution et au contrôle des budgets de l’État, des collectivités locales, des établissements publics et des organismes de sécurité sociale. Le budget de l’État est l’acte précisant et autorisant les dépenses ainsi que les recettes de l’État au cours de l’année civile à venir. Chaque année, le gouvernement propose un projet de loi de finances qui est ensuite soumis au vote du parlement.

L’Assemblée nationale et le Sénat peuvent proposer des modifications avant l’adoption de la loi de finances initiale (LFI). Une fois adoptée, cette dernière est publiée dans le journal officiel. Les dispositions de la LFI peuvent faire l’objet d’une modification en cours d’année par le biais de la loi de finances rectificative (LFR) aussi dénommée « collectif budgétaire ». Par définition, la sécurité sociale est l’ensemble des institutions protégeant les individus des conséquences des risques sociaux (maladie, vieillesse, maternité, invalidité…). Son budget est présenté dans la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS).

La comptabilité publique désigne les techniques comptables utilisées par les administrations publiques (État, collectivités territoriales et organismes de sécurité sociale) pour enregistrer leurs opérations financières. Le droit fiscal regroupe les règles juridiques relatives aux impôts. Pour conclure, le droit des finances publiques encadre tous les domaines liés aux finances de l’État, des organismes et des personnes publics.

Immobilier Géré : Définition et Avantages

Au cours de cette discussion, on évoque l’immobilier géré. Le principe de l’immobilier géré est de réaliser une acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services. L’investisseur fait l‘acquisition d’un bien meublé intégré à une résidence avec services. Une acquisition en immobilier géré est avant tout réaliser un achat immobilier. L’investisseur prendra soin aussi d’entériner l’adéquation de son projet avec son acquisition.

Sur le plan fiscal, l’investisseur va bénéficier d’un avantage considérable en matière de déclaration des loyers. L’investissement immobilier s’inscrit dans le cadre d’une exploitation commerciale. En conséquence de quoi, l’investisseur amortira son bien sur une période supérieure à une vingtaine d’années. Le rôle du notaire, essentiel et obligatoire, est de rappeler que l’immobilier géré est avant tout un achat immobilier.

Investir dans l'immobilier : Division ou achat revente ?

Fiscalité des Revenus Locatifs

La fiscalité des revenus locatifs relève en matière d’impôt sur le revenu de la catégorie des revenus fonciers ou de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces deux régimes présentent des divergences lors de l’établissement du revenu imposable. Les revenus locatifs se répartissent dans plusieurs catégories de revenus lors de l’imposition à l’impôt sur le revenu.

La catégorie qui vient tout de suite à l’esprit est celle des revenus fonciers qui concerne la location d’immeubles nus par des propriétaires ou des usufruitiers, puis si l’immeuble est meublé, les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La sous-location d’immeubles loués nus relève des bénéfices non commerciaux alors que la sous-location d’immeubles loués meublés a trait aussi aux bénéfices industriels et commerciaux. Le choix de louer les immeubles nus ou meublés entraîne des différences notables dans le cas du calcul du revenu imposable à l’impôt sur le revenu et de la plus-value lors de la cession de l’immeuble. Cette forme de location a aussi des conséquences en matière de TVA.

Revenus Fonciers

Ils regroupent les revenus des propriétés bâties et non bâties louées nues. Ce sont essentiellement les locations des immeubles d’habitation, des exploitations et terres agricoles aux fermiers, des locaux industriels ou commerciaux non équipés et des emplacements de parkings sans prestations accessoires. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Cette disposition a été mise en place afin de limiter l’hémorragie fiscale liée à l’imposition des revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Ce sont les recettes effectivement encaissées au cours de l’année d’imposition. Sont à ajouter les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles ainsi que les recettes provenant de la location du droit d’affichage et du droit de chasse. Les dépôts de garantie ne sont pas à inclure dans le revenu brut foncier.

Régime Micro-Foncier

Ce régime s’applique désormais de plein droit depuis l’imposition des revenus 2001 à tous les contribuables dont le montant brut des revenus fonciers n’excède pas 15 000 €. Le taux de l’abattement forfaitaire est de 30 %. Le régime réel est donc optionnel en deçà de 15 000 € et de plein droit au-delà.

Dépenses Déductibles

les dépenses de réparation et d’entretien. Elles ont pour but de remettre l’immeuble en l’état sans en modifier la consistance.
les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. La jurisprudence en la matière a été fixée par un arrêt de principe rendu le 17 décembre 1976.

Les travaux de construction, non déductibles dans le cadre des revenus fonciers sont caractérisés par la création de nouveaux locaux ou la modification importante du gros œuvre ou des travaux d’aménagement de grande ampleur. Ainsi, la création de 47 pièces d’habitation dans des immeubles qui auparavant n’en comportaient que 26 est assimilée à des travaux de reconstruction. La déduction des dépenses d’amélioration trouve sa justification dans la volonté d’aider à la modernisation des logements.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est limitée à 10 700 € (15 300 € dans le cadre de l’amortissement Périssol). Ce déficit doit provenir de charges autres que les intérêts d’emprunts. Les revenus fonciers sont imposables aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Plus-Values Immobilières

En cas de cession des immeubles, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique, le taux en vigueur est de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. La plus-value s’obtient en ôtant le prix d’achat du prix de vente. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il convient d’y ajouter toutes les charges et indemnités visées à l’article 683, I, du CGI.

Le prix d’achat est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Sont inclus :

des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration qui n’ont pas été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu du vendeur.

Si le contribuable est dans l’impossibilité de fournir des justificatifs, les dépenses seront évaluées forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Le montant de la plus-value ainsi obtenu (prix de vente - prix d’achat + frais + travaux) est diminué d’un pourcentage variable par année de détention au-delà de la cinquième année de possession.

Période de Détention	Abattement Impôt sur le Revenu	Abattement Prélèvements Sociaux
5 à 21 ans	6% par an	1.65% par an
22ème année	4%	1.60%
Au-delà de 22 ans	0%	9% par an
Exonération	Après 22 ans	Après 30 ans

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième. Il est de 4 % pour la dernière année. L’abattement pour les prélèvements sociaux est désolidarisé par rapport à celui de l’impôt sur le revenu. L’exonération est acquise au bout de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième. Il s’élève à 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour les années restantes.

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

L’abattement forfaitaire, qui inclut en principe toutes les charges y compris les amortissements linéaires, est de 71 % pour les locations meublées de tourisme répondant à la définition de l’article L. 324-3 du Code du tourisme et les chambres d’hôtes. Les gîtes ruraux pour relever de ce seuil de 71 % doivent être classés « meublés de tourisme ». L’abattement forfaitaire est de 50 % pour les autres meublés pour un chiffre d’affaires n’excédant pas 72 600 € en 2020. Les titulaires du régime du micro-BIC ont des obligations comptables allégées (tenue d’un registre récapitulant les achats, et d’un livre-journal présentant les recettes professionnelles).

Le bénéfice imposable s’obtient en ôtant des recettes perçues (les loyers courus et les indemnités d’assurance versées en cas de défaut de paiement du locataire), les charges réellement engagées pour l’activité de location en meublé. Contrairement aux revenus fonciers, les titulaires de BIC peuvent déduire l’amortissement calculé par rapport à la valeur vénale de l’immeuble. Deux conditions cumulatives sont à remplir pour bénéficier du statut de loueurs en meublé professionnels : les recettes de cette activité doivent être supérieures à 23 000 € pour l’année pour le foyer fiscal.

Les plus-values dégagées lors de la cession des immeubles sont des plus-values professionnelles : des plus-values à court terme imposables à l’impôt à taux progressif et des plus-values à long terme imposables au taux de 12,8 % (partie IR) avec un abattement de 10 % par année entière de détention au-delà de la cinquième année de détention. Sous réserve d’une activité exercée depuis au moins 5 ans et de ne pas dépasser les seuils de 90 000 € (prestations de services) et 250 000 € (ventes de marchandises), les plus-values de cessions d’immeubles sont exonérées. Pour les loueurs en meublé non professionnels, les plus-values sur les cessions d’immeubles sont imposables dans le cadre des plus-values des particuliers.

Les bénéfices réalisés par les loueurs en meublé professionnels et les plus-values à court terme sont imposables aux prélèvements sociaux au taux de 9,7 % (contribution sociale généralisée : 9,2 % ; contribution au remboursement de la dette sociale : 0,5 %).

Dispositifs de Défiscalisation Immobilière

Le régime fiscal de l’établissement des revenus fonciers n’autorise pas la déduction des amortissements des immeubles. Aussi, afin d’encourager les investissements immobiliers, le législateur a mis en place des régimes de défiscalisation immobilière qui autorisent la déduction des amortissements sur une partie de l’investissement immobilier réalisé. Le but est d’augmenter les charges et de créer du déficit qui sera reportable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

Pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, un amortissement des immeubles mis en location est possible (loi Périssol). Le logement doit faire obligatoirement l’objet d’un bail de 9 ans. En cas de non-respect des engagements, l’avantage fiscal est remis en cause. Ce régime a été modifié par la loi de finances pour 1999 (mise en place du statut de bailleur privé conventionné, loi Besson).

À compter du 1er janvier 1999, le contribuable qui a opté pour le statut du bailleur privé conventionné peut pratiquer pour les logements neufs mis en location un amortissement de 8 % du prix d’acquisition pendant les cinq premières années, puis 2,5 % pendant les 4 années suivantes (soit un total de 50 % de la valeur de l’immeuble). Une déduction forfaitaire de 26 % est pratiquée pour les revenus fonciers des 6 premières années de logements anciens sous certaines conditions. Ce régime peut reprendre à la suite d’une période de mise à disposition du logement au profit d’un ascendant ou d’un descendant. Cette mise à disposition a été autorisée, pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 9 octobre 2002. Il a été remplacé dans le cadre de la loi portant engagement national pour le logement par le dispositif Borloo ancien pour les locations consenties à compter du 1er octobre 2006.

Tous les logements anciens qui ne bénéficient pas encore d’autres régimes spécifiques sont éligibles à ce nouveau régime. Les logements sont loués dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ils relèvent du secteur intermédiaire ou ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL). La durée de la location est de 6 ans (conventionnement sans travaux) ou de 9 ans (conventionnement avec travaux subventionnés). Les loyers sont plafonnés et les locataires sont soumis à des conditions de ressources. Les locations dans le secteur intermédiaire ouvrent droit à une déduction supplémentaire de 30 % (pourcentage porté à 45 % si la location relève du secteur social).

La loi portant diverses dispositions relatives à l’urbanisme et à l’habitat supprime le dispositif Besson applicable aux logements neufs pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2003. Un amortissement Robien est créé à compter de cette date. Il reprend pour l’essentiel les principales dispositions du dispositif Besson. L’amortissement peut être prorogé par période de 3 ans sans pouvoir excéder 6 ans au-delà du premier bail de 9 ans. L’amortissement est de 2,5 % par année supplémentaire soit un amortissement maximum de 65 %. Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés alors que les plafonds de loyers sont augmentés. L’avantage fiscal est étendu aux acquisitions de logements anciens depuis le 3 avril 2003 destinés à être réhabilités par le propriétaire en vue de la location et aux locations déléguées.

Dans le cadre de la loi de programmation pour la cohésion sociale, un nouveau dispositif a été mis en place (le régime Robien-Borloo) et se substitue au régime Lienemann. Il est applicable pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2005 et éligibles à l’amortissement Robien. Le taux de la déduction forfaitaire est de 40 %. La location est soumise à des conditions de ressources pour les locataires et à un plafonnement du loyer.

Le Robien recentré est applicable pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, il se substitue au Robien traditionnel. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal et le loyer ne doit pas excéder un certain plafond. Le Borloo neuf concerne les mêmes types de logements que le Robien recentré. En plus du plafonnement des loyers, les ressources du locataire sont limitées. Il existe une possibilité d’amortissements supplémentaires au-delà de 9 ans en cas de prorogation de la location (2,5 % par année supplémentaire, bail par période de 3 ans sans pouvoir excéder 6 ans, amortissement maximum : 65 %).

Régime Scellier

Le régime de réduction d’impôt Scellier a vu le jour à compter du 1er janvier 2009. Le législateur préfère désormais la réduction d’impôt à l’amortissement ou à la déduction forfaitaire de charges en plus des charges traditionnelles. Le tout, nous le rappelons était destiné à créer du déficit foncier. Le choix du législateur est dû à la volonté de limiter l’avantage fiscal à un pourcentage des dépenses engagées alors que dans le cadre du déficit créé, les titulaires des plus hauts revenus bénéficiaient d’une économie d’impôt plus importante s’ils atteignaient la tranche marginale supérieure de l’impôt sur le revenu.

Le Scellier concerne les constructions qui peuvent bénéficier de l’amortissement Robien. Pour l’année 2009, le contribuable avait le choix entre le Robien recentré et le régime Scellier. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000 €. Elle est égale à 25 % du prix pour les immeubles acquis ou construits en 2009 ou 2010. À compter de 2011, nous assistons à « un verdissement » de la réduction d’impôt en fonction du niveau de performance énergétique du logement (22 % pour le label BBC basse consommation d’énergie ou 13 % si le logement n’a pas le label BBC). En 2012, les taux sont ramenés respectivement à 13 % ou 6 %. Son étalement s’opère sur 9 ans.

Régime Duflot

Un nouveau régime est mis en place à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016, le Duflot. Il est destiné à favoriser la construction de logements locatifs dans le secteur intermédiaire. Les locataires sont soumis à des conditions de ressources et les loyers sont plafonnés. Les zones où peuvent se construire de tels logements sont délimitées afin de répondre à la demande et de ne pas déséquilibrer le marché locatif. Il s’agit de logements neufs édifiés selon les normes BBC. L’avantage fiscal est de 18 % de 300 000 € par contribuable. Ce plafond concerne les investissements d’une année. Le nombre de logements construits n’excède pas deux par an. La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans.

Dispositif Pinel et Denormandie

Le dispositif dit Pinel a réaménagé le régime dit Duflot. Le dispositif Denormandie est calqué sur la réduction Pinel pour les logements anciens situés dans certaines communes pour les opérations dites cœur de ville. Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 et rendu applicable sur tout le périmètre des communes éligibles. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25 % du prix d’achat de l’immeuble. Il s’agit de la réhabilitation d’un logement ancien ou de la transformation d’un local en logement d’habitation. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés en fonction des zones d’habitation et les loyers mensuels sont aussi plafonnés. Le bail doit être consenti dans un délai de 1 an à compter de l’achèvement des travaux pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

L’ensemble de ces réductions d’impôt est soumis au plafonnement des « niches fiscales » à hauteur de 10 000 €. L’avantage fiscal de l’ensemble des niches ne doit pas excéder 10 000 €.

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