Droit pharmaceutique : cadre juridique de la cession du fonds de commerce d’une officine

La cession d’une officine de pharmacie présente certaines particularités dues à la spécificité de la législation pharmaceutique. Juridiquement, la pharmacie constitue un fonds de commerce comme un autre. Toutefois, l’opération de cession d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie est une opération plus complexe que celle d’un fonds de commerce habituel.

Qu’est‑ce qu’une officine et statut juridique

On entend par officine l'établissement affecté à la dispensation au détail des médicaments, produits et objets mentionnés à l'article L. 4211-1 du Code de la santé publique et, dans les conditions définies par décret, de médicaments expérimentaux ou auxiliaires ainsi qu'à l'exécution des préparations magistrales ou officinales. De ces deux activités découle un fonds de commerce. L’officine de pharmacie est donc bien un fonds de commerce.

Toutefois, l’officine de pharmacie reste un fonds de commerce comme un autre, constitué d'éléments incorporels (le bail, la clientèle) et corporels (les stocks, matériels,…). Le fonds de commerce est un meuble incorporel. Il est composé de biens corporels et incorporels. L’élément principal du fonds de commerce est la clientèle. Il est constitué d'éléments matériels (les outils de production notamment) et des éléments immatériels (l’enseigne, la clientèle, le droit au bail).

Conditions d’accès et règles professionnelles

L’activité de pharmacien est une activité réglementée nécessitant un diplôme spécifique. Le pharmacien doit justifier de conditions d’exercices particulières : pour ouvrir une pharmacie, il est indispensable d’avoir obtenu un diplôme d’État de docteur en pharmacie et de pouvoir justifier de six mois d’expérience professionnelle au sein d’une pharmacie, en étant soit remplaçant soit adjoint. Il est donc impossible pour une personne sans diplôme d’ouvrir une pharmacie.

Le pharmacien doit être propriétaire de l'officine dont il est titulaire. Cette règle souffre de certaines exceptions en ce que plusieurs pharmaciens peuvent être copropriétaires de l’officine. Le même article L5125-17 énonce en son alinéa 7 que « Un pharmacien ne peut être propriétaire ou copropriétaire que d'une seule officine. » Cette règle s’articule avec celle de l’article L5125-20 du Code de la santé publique, savoir : « Le pharmacien titulaire d'une officine doit exercer personnellement sa profession. »

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Est nulle et de nul effet toute stipulation destinée à établir que la propriété ou la copropriété d'une officine appartient à une personne non diplômée. Il n’est jamais simple de se séparer d’un bien que l’on a créé et/ou exploité, et auquel on a consacré 5, 10 voire 20 ans de sa vie.

Règles d’implantation et critères d’ouverture

Contrai‑rement aux autres professions médicales gouvernées par le principe de la liberté d'installation, les officines de pharmacie ne peuvent être créées qu'à certaines conditions, réformées par l'ordonnance n° 2018-3 du 3 janvier 2018. La loi autorise ainsi la création d’une officine de pharmacie en fonction de critères liés à la densité de population, à la localisation et à l’accessibilité du local notamment. L'officine doit satisfaire plusieurs critères : accessibilité des locaux (visibilité, places de stationnement, aménagement piétonnier, desserte par les transports en commun), conformité des locaux et présence d’une population résidente à desservir.

L'autorisation est délivrée par l'Agence Régionale de Santé (ARS) après avis de l'Ordre National des Pharmaciens et des syndicats. Il faut en outre que les locaux de l’officine remplissent les conditions d’accessibilité pour personnes handicapées et assurent le respect de l’ensemble des caractéristiques prévues par les articles R. 5125-9 et suivants du Code de la santé publique.

Éléments constitutifs et éléments cédés

Préalablement à la vente d’une pharmacie, il est important de connaître exactement les différents éléments de l’officine qui peuvent être cédés. Ainsi, l’article L5125-1 du Code de la Santé Publique stipule que l’officine de pharmacie a pour activités principales la vente au détail de médicaments et de produits de santé, ainsi que l’exécution de préparations magistrales ou officinales.

• La clientèle est obligatoirement vendue.
• Le stock des marchandises : vendeur et acquéreur doivent préciser que seules les marchandises de vente courante, non périmées et de bonne présentation seront cédées.
• Le droit au bail, si vous êtes locataire du local professionnel.
• Les murs du local professionnel et de l’habitation adjacente, si vous en êtes le ou la propriétaire.
• Le matériel, lequel peut être racheté ou non par l’acquéreur.

Pour rappel : les murs de l’officine et les stocks de marchandises ne font pas partie des éléments constitutifs du fonds de commerce. Les marchandises se distinguent du matériel et de l’outillage non pas par leur nature mais par leur destination.

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Formalisme spécifique et conditions de validité

L’article L5125-14 du Code de la santé dispose que la convention relative à la propriété d’une officine de pharmacie doit être constatée par écrit. Aucune convention relative à la propriété d'une officine n'est valable si elle n'a été constatée par écrit. Une copie de la convention doit être déposée au conseil régional de l'ordre des pharmaciens et au siège de l'agence régionale de santé.

La licence ne peut être cédée par son ou ses titulaires indépendamment du fonds de commerce auquel elle se rapporte. La cession de commerce de pharmacie se fera ainsi sous condition suspensive de l’enregistrement de la déclaration préalable et l’entrée en jouissance sera fixée à compter de la date d’enregistrement de la déclaration d’exploitation.

Toute vente d’une officine de pharmacie à une personne ne remplissant pas les conditions légales sera considérée comme nulle. Tout manquement à ces dispositions entraîne la nullité absolue de la vente.

Procédure pratique : de la lettre d’intention à l’acte définitif

Les Parties vont d’abord se mettre d’accord sur les modalités de vente qu’ils peuvent matérialiser au sein d’une lettre d'intention. Celle-ci est facultative. Exclusivité : il s’agit ici de s’assurer que les Parties s’interdisent de signer tout accord ou de poursuivre toute discussion ou négociation avec des tiers pendant une période déterminée. Le prix est convenu entre les Parties. Afin de satisfaire à l’article L141-5 du Code de commerce, les Parties doivent ventiler le prix de cession, c’est‑à‑dire indiquer quel est le prix des éléments incorporels d’une part, et quel est le prix des éléments corporels d’autre part.

L’acquéreur et vous avez convenu du prix de cession du fonds de commerce ? Alors la prochaine étape sera la rédaction suivie de la signature de la promesse de vente. La promesse a trois objectifs. D’abord, conclure un acte juridiquement contraignant qui liera les Parties. Ensuite, immobiliser l’officine au profit de l’acheteur afin de lui en garantir l’exclusivité pendant une certaine période. Une indemnité d’immobilisation est généralement convenue en contrepartie de cette immobilisation. Enfin, permettre aux Parties de lever les conditions suspensives de vente habituelles permettant la signature de l’acte de cession définitif.

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Une fois les Parties mises d’accord sur les modalités de vente de l’officine de pharmacie, elles vont conclure une promesse de cession sous conditions suspensives conventionnelles. La promesse de cession fixe les modalités du prêt : montant, taux, durée. C’est sur la base de la promesse de cession que l’établissement bancaire accordera ou non son concours.

Conditions suspensives usuelles

• Condition suspensive réglementaire : en cas de rachat d’une officine, le pharmacien n’a pas à solliciter de licence. Il doit en revanche demander son inscription au tableau de l’Ordre des pharmaciens, faire enregistrer son diplôme et sa déclaration d’exploitation.
• Condition suspensive liée au financement : si l’acquéreur entend financer l’opération d’acquisition par un crédit bancaire, les parties devront, au stade de la promesse, conditionner l’opération à l'obtention du crédit nécessaire.
• Purge préalable des droits de préemption : les parties veilleront à conditionner la cession à la purge préalable des éventuels droits de préemption applicables (notamment le droit de préemption des communes prévu par les articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
• Notification du bailleur / Obtention de son accord : le propriétaire doit être notifié du projet de cession et l’accord du propriétaire des locaux peut être obligatoire.
• Information préalable des salariés : s’il existe des salariés, les parties devront s’être assurées de les avoir préalablement informés du projet de cession, conformément aux dispositions du Code du travail.

Le bail commercial et critères d’analyse

Si l’acquéreur devient titulaire d’un bail commercial, il est impératif de procéder à une analyse préalable et minutieuse des clauses du contrat. En premier lieu, il conviendra de vérifier les clauses applicables en cas de cession, notamment si l’accord du propriétaire est requis dans cette hypothèse. On analysera bien évidemment le montant du loyer en le comparant à la valeur locative du marché et en s’assurant qu’il n’existe pas de risque de déplafonnement trop important à venir (notamment si le bail est ancien et sur le point d’être renouvelé).

On vérifiera la ventilation des charges entre bailleur et locataire. Si l’acquéreur devient propriétaire des murs, on procèdera à l’ensemble des analyses liées à l’immeuble (son état, les éventuelles charges de copropriété applicables, etc.). Il est primordial de se faire assister d’un conseil juridique aguerri pour ce type de vérifications.

Dernier point d’attention concernant le bail commercial, le bailleur peut s’opposer à une cession isolée du bail commercial, en revanche lorsqu’il est question de céder le fonds de commerce en même temps, et donc à fortiori un fonds de commerce de pharmacie, le bailleur ne pourra pas l'empêcher. Néanmoins, le bailleur sera en mesure d’encadrer la cession en la conditionnant à un agrément basé sur des critères de solvabilité objectifs par exemple.

Valorisation de l’officine : méthodes et ajustements

Il existe un certain nombre de méthodes financières permettant l’évaluation d’un fonds de commerce. La méthode des barèmes consiste à fixer le prix en fonction d’un coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires du fonds. On peut également valoriser le fonds de commerce en fonction de sa rentabilité, en se basant essentiellement sur son résultat d’exploitation. On peut enfin procéder par voie de comparaison, en comparant la pharmacie objet du projet de vente à d’autres affaires similaires qui se sont vendues sur le même secteur et à la même période.

La méthode des barèmes : le coefficient moyen appliqué au CA HT pour une officine de pharmacie est de 76% (moyenne France 2018 en attente moyenne 2019 - Statistiques Interfimo 2020). La valorisation en fonction de la rentabilité du fonds : le multiplicateur moyen de l’EBE reconstitué est de 6,1 (moyenne France 2018 en attente moyenne 2019 - Statistiques Interfimo 2020).

Surtout, pour obtenir une valorisation fiable, on ne pourra pas se limiter à une approche purement financière et comptable. Ces méthodes financières de valorisation de l’officine de pharmacie devront en outre être pondérées en tenant compte notamment du potentiel commercial et de la qualité de l’emplacement de l’officine de pharmacie, de son secteur géographique, de l’état du local et des éventuels travaux à prévoir, de la surface des locaux, du potentiel et des particularités de l’affaire considérée, etc.

Permettant de connaître la rentabilité réelle de l’officine, l’EBE et l’évolution de la marge brute de l’entreprise constituent deux indicateurs-clés sur lesquels les acquéreurs ne manqueront pas de porter leur attention. L’audit avant-vente constitue, dans ce sens, un formidable outil d’évaluation de votre pharmacie. En outre, l’audit avant-vente offre à l’acquéreur une photographie juste et précise de votre officine.

Aspects sociaux et transmission du personnel

Le personnel tout d’abord : les contrats de travail sont automatiquement cédés avec le fonds de commerce. C’est une obligation légale qui découle de l’article L. 1224-1 du Code du travail. Reprise du personnel : dans les entreprises de moins de 250 salariés, il est obligatoire pour l’acquéreur de reprendre le personnel employé à la date de cession. Il est possible pour les Parties de convenir du contraire à charge pour le vendeur de faire son affaire personnelle de la rupture des contrats de travail de ses salariés avant la vente de l’officine, et de s’occuper des conséquences de cette rupture une fois celle-ci vendue.

Aspects fiscaux, séquestre et solidarité fiscale

Une fois l’acte définitif de vente signé, les formalités liées à la cession du fonds de commerce d’officine de pharmacie sont nombreuses. Côté acquéreur : l’acquéreur sera tenu d’enregistrer la cession et de payer les droits d’enregistrement. Côté cédant : ce dernier devra clôturer ses comptes, procéder aux déclarations fiscales afférentes (chiffre d’affaires, TVA, etc.) et, s’il arrête son activité, demander sa radiation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

Attention : suivant l’article 1684-1 du Code général des Impôts, l’acquéreur d’un fonds de commerce est responsable solidairement avec le vendeur du paiement de l’impôt sur le revenu afférent aux bénéfices réalisés par ce dernier pendant l’année de l’exercice de la cession. La durée de la solidarité fiscale de l’acquéreur avec le vendeur du fonds de commerce est en principe de 90 jours, mais peut être réduite à 30 jours lorsque certaines conditions sont réunies. C’est pourquoi, afin que l’acquéreur ne prenne aucun risque dans le cadre de l’achat d’un fonds de commerce, le prix de vente doit impérativement être séquestré pendant toute cette période de solidarité fiscale.

La mission du séquestre sera le plus souvent effectuée par un avocat, sous sa responsabilité professionnelle. Le prix de vente est séquestré durant la période d’opposition au paiement du prix (en moyenne 3 à 5 mois à compter de la vente définitive). Il est recommandé aux Parties de confier la mission de séquestre à l’avocat rédacteur afin qu’il s’occupe du règlement des créanciers avec le prix de vente.

Formalités post‑vente et obligations de publicité

Une fois la cession régularisée, il convient de la publier afin de la rendre opposable aux tiers et de désintéresser les créanciers du fonds de commerce. Publication de la vente : il appartient aux Parties de publier la vente dans un JAL (journal d’annonces légales) et au BODACC (greffe du Tribunal de commerce compétent). Enregistrement de la vente : il est obligatoire de déclarer la vente auprès de l’administration fiscale et de s’acquitter des droits d’enregistrement. Ils sont de 3% du prix de vente du fonds pour la fraction du prix comprise entre 23.000 et 200.000 euros et de 5% pour la fraction du prix supérieure à 200.000 euros. Il incombe à l’acheteur de régler ces droits.

Règlement des créanciers : une fois la vente publiée, les créanciers inscrits sur le fonds ou l’administration fiscale auront connaissance de la vente et solliciteront le règlement de leur créance. Il appartiendra alors au séquestre d’en régler les montants.

Validation par l’Ordre des pharmaciens et dépôt de dossier

Pour que l’opération soit complète, l’acquéreur devra impérativement déposer un dossier complet au Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens dans le ressort territorial duquel est située l’officine afin de solliciter son inscription au tableau. L’acquéreur devra obligatoirement déposer un dossier au Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens. La cession d’une pharmacie est une opération juridique, économique et humaine d’une grande complexité. Elle touche à la fois au droit de la santé publique, au droit commercial, et à des enjeux financiers considérables.

Le dossier comporte quatre fichiers : un fichier acquéreur comprenant les éléments d’identité de l’acheteur, ainsi que sa demande d’inscription en section A ; un fichier vendeur comprenant notamment sa demande de radiation de la section A ; un fichier opération comprenant les différents actes conclus par les Parties, la licence d’exploitation de la pharmacie qui peut être demandée à l’ARS, le bail ainsi que la déclaration préalable de début d’exploitation de l’acquéreur ; un fichier « Société » en cas d’immatriculation par l’acquéreur d’une société d’exercice libérale.

Une fois l’agrément du Conseil de l’Ordre obtenu, les Parties peuvent conclure l’acte définitif de cession. La cession de l’officine de pharmacie impose donc de nombreuses modalités et spécificités.

Aspects pratiques et recommandations

Il est primordial de se faire assister d’un conseil juridique aguerri pour ce type de vérifications. La rédaction de l’acte est au cœur de l’intervention de l’avocat. L’accompagnement par un avocat spécialisé est recommandé pour l’analyse, la rédaction, le séquestre et les formalités : la mission du séquestre sera le plus souvent effectuée par un avocat, sous sa responsabilité professionnelle.

Si l’acquéreur devient propriétaire des murs, il est vivement recommandé de se faire assister par professionnel du droit afin de trouver le montage juridique le plus intéressant, et se faire accompagner dans l’accomplissement de toutes les formalités requises. En fonction de la structure choisie (SPFPL, SEL, etc.), certains documents complémentaires peuvent s’avérer nécessaires (comme la communication des statuts).

Bon à savoir : le fruit de la vente de ses fonds de commerce constitue une bonne partie de la retraite du ou de la pharmacien(ne).

Tableau récapitulatif : principales étapes et vérifications

Points de vigilance

• La cession est nulle si l’acheteur ne remplit pas les conditions légales (diplôme, inscription à l’Ordre, etc.).
• Ne pas négliger la purge des inscriptions et privilèges grevant le fonds.
• Séquestrer le prix pour couvrir la solidarité fiscale et le règlement des créanciers.
• Analyser le bail commercial en détail et prévoir l’accord ou l’agrément du bailleur si nécessaire.

La cession d’une officine de pharmacie ne se limite pas à la simple vente d’un fonds de commerce : elle implique des règles spécifiques régissant l’implantation, l’accès à la profession, le formalisme écrit de la convention, l’agrément de l’Ordre des pharmaciens et une série de formalités fiscales et sociales. La complexité de l’opération rend l’appui d’un avocat et d’un expert-comptable fortement conseillé afin de sécuriser juridiquement et financièrement la transaction.

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