TVA à 5,5 % pour l'Immobilier Neuf : Conditions d'Éligibilité et Avantages

Vous souhaitez acheter un appartement neuf et profiter d'un taux de TVA réduit à 5,5 % ? Un taux de TVA réduit à 5,5 % s’applique lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf au sein d’une zone dite « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Ce dispositif est destiné à certains particuliers souhaitant accéder à la propriété.

Normalement, une acquisition est soumise au taux normal de TVA, c’est-à-dire à 20 %. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, vous profiterez de la TVA réduite à 5,5 %. La TVA réduite est un dispositif destiné à certains particuliers souhaitant accéder à la propriété. Elle concerne uniquement les logements neufs situés dans certaines zones clairement définies (ANRU ou QPV). Le premier objectif de ce dispositif est de faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages modestes.

Dans cet article, nous allons explorer en détail les conditions à remplir pour bénéficier de ce taux avantageux, les avantages financiers qu'il offre, et les démarches à suivre pour en faire la demande.

Avantages de la TVA à 5,5 %

La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriétaire des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

Prenons un exemple chiffré pour bien appréhender combien le taux réduit peut vous faire économiser sur votre achat. Vous envisagez d’acheter un logement neuf à un prix de 220 000 euros :

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• Calcul de la TVA avec un taux normal de 20 %
  • 220 000 € × 20 % = 44 000 €
  • Prix TTC avec TVA à 20 % : 220 000 € + 44 000 € = 264 000 €
• Calcul de la TVA avec un taux réduit de 5,5 %
  • 220 000 € × 5,5 % = 12 100 €
  • Prix TTC avec TVA à 5,5 % : 220 000 € + 12 100 € = 232 100 €
• Économie réalisée sur la TVA : 264 000 € - 232 100 € = 31 900 €

Cet abattement est très intéressant, car il permet de faire plusieurs milliers d’euros d’économie sur votre projet d’accession à la propriété. Exemple : Si vous achetez un appartement neuf à 210 000 €, la TVA de 20 % appliquée normalement représenterait 42 000 €. Avec la TVA réduite à 5.5 %, vous ne paierez que 11 550 €. Une économie conséquente de 30 450 € !

À savoir : le taux réduit de TVA s’applique également aux travaux de rénovation de la performance énergétique, si le bien est à usage d’habitation et achevé depuis plus de 2 ans. Depuis peu, le taux de TVA à 5,5 % s’applique également quand vous réalisez des travaux d’amélioration et de rénovation thermique au sein d’un logement. En revanche, la nature du logement importe moins.

Il est aussi possible de jouir d’un taux de TVA intermédiaire à 10 % lorsque vous réalisez des travaux d’amélioration ou de transformation de votre logement.

La TVA réduite à 5,5 % s'applique également aux travaux de rénovation énergétique.

Conditions d'Éligibilité à la TVA à 5,5 %

La TVA à 5,5 % pour un achat immobilier neuf est soumise à différentes conditions tenant à la zone géographique, aux ressources et à l’usage du bien.

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Condition de localisation du bien

Vous devez acquérir ou faire construire un bien situé :

• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il en existe 480, classés en catégorie “d'intérêt national” ou “d’intérêt régional". Les QVP se caractérisent notamment par un fort écart de développement avec d’autres quartiers de la ville ;
• À 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite ;
• En zone ANRU.

Un achat de bien en quartier prioritaire ou ANRU n’est pas le seul contexte permettant d’accéder au taux réduit de 5,5 %. En effet, ce taux réduit peut s’appliquer aux travaux de rénovation énergétique et d’amélioration de l’habitat. Cela peut concerner l’installation de chaudières récentes, d’équipements d’isolation, de dispositifs de régulation du chauffage, ou encore d’équipements de production d’énergie. La principale condition est que les travaux doivent être réalisés par une entreprise.

En cas de doute, et afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs ont la possibilité d’interroger les services des impôts territorialement compétents.

Pour un territoire en Quartier prioritaire politique de la ville donné, le taux réduit s’applique, toutes conditions remplies par ailleurs, dès lors que le dépôt de permis de construire est déposé :

• A compter de la date de signature du contrat de ville ; pour les contrats de ville signés en 2015, le bénéfice du taux de TVA s’applique aux opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville.
• Jusqu’au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le contrat de ville arrive à échéance.

Tous les quartiers prioritaires politique de la ville font l’objet d’un contrat de ville. Pour information, en application de la loi de finances pour 2022 (art.68), les contrats de ville produisent leurs effets jusqu’au 31 décembre 2023.

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Pour une zone Anru donnée, le taux réduit s’applique, toutes autres conditions remplies par ailleurs, dès lors que :

• La vente, la construction ou la livraison à soi-même intervient à compter de la signature de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine
• La date limite de dépôt de permis de construire correspond au 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde marquant la fin de la convention.

La loi de finances pour 2016 a prolongé cette date butoir de deux ans pour les opérations intervenant à compter du 1er janvier 2016.

Condition tenant au bien immobilier

Vous devez vous lancer dans l’accession d’un bien :

• Nouvellement construit, VEFA incluse ;
• Ancien que vous remettez à neuf, avec des travaux portant sur les fondations ou au moins ⅔ des 6 éléments du second œuvre.

Il peut s'agir :

• soit d'une construction nouvelle ;
• soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
• au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Par ailleurs, pour bénéficier de la TVA réduite, le logement doit constituer votre résidence principale, et ce, pendant 10 ans. La TVA à taux réduit ne s’applique donc pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Vous devrez certifier cet usage dans l’acte de vente.

À savoir : l’administration fiscale considère que vous occupez un logement à titre de résidence principale si vous y résidez au moins 8 mois par an.

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins 8 mois par an.

Les conditions de ressources de l’acquéreur

Pour être éligibles au taux réduit de TVA, les immeubles doivent être acquis par des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain montant (correspondant aux plafonds de ressources du PLS - prêt locatif social - majorés de 11%). Cette condition doit être respectée pendant un délai de dix ans.

Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %. Son montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023.

Le plafond de revenus pour bénéficier de cette TVA réduite que ce soit pour l'acquisition d'un appartement neuf ou d'une maison neuve est le même que celui du PLS, Prêt Locatif Social, majoré de 11 %.

Voici les plafonds pour 2025 :

Le prix de vente ou de construction ne doit pas dépasser les plafonds applicables pour les opérations réalisées dans le cadre du prêt social de location-accession PSLA.

Comment demander la TVA à 5,5 % pour un achat neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5,5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Que se passe-t-il en cas de revente anticipée ?

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans. En bénéficiant d’un de ces nouveaux programmes de construction, assujettis à des conditions de taxes particulières, l’acquéreur a pour obligation d’y habiter.

En revanche, le revendre avant l’expiration de ce délai fait que le bénéficiaire de la TVA à 5,5 % doit rembourser la différence entre la TVA à taux normal et la TVA réduite. Une période de dix ans a été fixée, avant d’avoir le droit de revendre ou louer ce bien. Dans le cas où cette dernière ne serait pas respectée, le propriétaire devrait s’acquitter de la différence de TVA (14.5%).

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014).

Cette différence sera décotée d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Exemple Vous achetez un bien à 200 000 €, avec une TVA à taux réduit de 5,5 %. Vous le revendez au bout de 4 ans.

• TVA à taux réduit : 200 000 € x 5,5 % = 11 000 €
• TVA à taux normal : 200 000 € x 20 % = 40 000 €
• Différence de TVA : 40 000 € - 11 000 € = 29 000 €
• Décote après 4 ans : 29 000 € x 40 % = 11 600 €
• Montant à rembourser : 29 000 € - 11 600 € = 17 400 €

En cas de revente anticipée dans les 10 premières années d'occupation, l'acquéreur devra rembourser une part de TVA réduite, soit 1/10ème par année de détention à compter de la 1ère année d'acquisition.

Les mêmes conditions précédentes s'appliquent si vous souhaitez louer un appartement acheté en TVA réduite. En effet, le taux de TVA réduit ne sera pas remis en question dans les cas suivants si vous décidez de mettre en location ce bien dans le cas d'un décès ou d'invalidité d'un membre du ménage ou du décès d'un descendant, d'une mobilité professionnelle au-delà de 70 km, d'une période de chômage supérieure à douze mois.

Mariage ou signature de PCAS, divorce, rupture de pacs ou naissance d'un enfant sont aussi des conditions qui permettent de louer un logement acheté en TVA réduite sans remboursement d'une quote-part.

Déménagement pour le travail, naissance d'un enfant, divorce... de nombreuses situations sont prises en compte par l'administration fiscale en cas de revente. Quoi qu'il en soit, un abattement est toujours possible.

A noter : la hausse des revenus de l'acquéreur pendant la période de détention du bien ne change rien une fois l'achat effectué.

Quelles sont les aides financières cumulables avec la TVA à 5,5 % ?

Il est tout à fait possible de cumuler le taux à 5,5 % de TVA avec un prêt aidé. Vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec le prêt à taux zéro (PTZ), lui aussi attribué sous conditions de ressources.

Il vient en complément d’un autre prêt immobilier et peut financer une partie de la résidence principale. Le montant du PTZ varie en fonction de différents critères comme la zone d’implantation du logement et le nombre d’occupants. Il est limité à 50 % du coût total de l’opération.

Ainsi, si vous êtes éligible à un appartement neuf en TVA réduite, vous devez aussi pouvoir profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Il s'agit du principal dispositif de soutien à l'accession à la propriété. Il est destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours de deux dernières années.

Autre possibilité, cumuler la TVA à taux réduit avec un prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il sert à financer partiellement l’habitation principale des primo-accédants. Soumis à conditions de ressources, il est d’un montant de 30 000 euros au maximum.

Acheter un logement neuf en TVA réduite est aussi cumulable avec le Prêt Accession d'Action Logement, ex- 1% Logement, pour les salariés des entreprises de plus de 10 personnes. Ce sont les cotisations patronales à la Caisse Interprofessionnelle du Logement, CIL, qui permettent d'octroyer des prêts immobiliers à taux avantageux : 0,5 % actuellement d'un montant jusqu'à 30 000 €.

Enfin, vous pouvez peut-être obtenir une aide financière à l’acquisition d’un bien immobilier versée par une collectivité locale. Autre dispositif cumulable avec la TVA réduite à 5,5 % : le Prêt PAS pour Prêt Accession Sociale. Ce prêt est à destination des ménages modestes, donc sous conditions de ressources.

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