L'Engagement de Construire et ses Conditions en Matière de TVA

Dans le secteur de l’immobilier, les professionnels assujettis à la TVA peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux leur permettant de s’exonérer des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s’ils s’engagent à construire un immeuble. Les particuliers qui font l’acquisition d’un bien immobilier sont assujettis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui correspondent à un pourcentage du prix d’achat.

Du coté des professionnels soumis à la TVA, cette taxe peut être supprimée mais sous conditions. Il est donc essentiel de comprendre les tenants et aboutissants de cet engagement, notamment en matière de TVA et de droits de mutation.

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I. Définition des DMTO et de l'Engagement de Construire

A. Que sont les DMTO ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des droits d’enregistrement, c’est-à-dire des charges fiscales, qui s’appliquent sur toutes les ventes d’immeubles (logements et locaux professionnels et commerciaux) et sur les terrains nus. Le montant des droits de mutation est défini sur le prix de vente du bien et leurs règlements s’effectuent lors de la signature de l’acte notarié.

Les DMTO sont versés à la commune, aux départements et à l’État, selon cette ventilation :

Taxe départementale.
Taxe communale.
Taxe nationale.

B. Exonération des DMTO en cas d’engagement à construire

Selon l’article 1594-0 G du code général des impôts, les professionnels de l’immobilier sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement dès lors que « l’acte d’acquisition contient l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».

Dans ce cas, seul un droit fixe de 125 EUR est dû lors de l’acquisition de l’immeuble (article 691 bis du CGI). L’acquéreur doit en revanche verser un droit fixe de 125 euros.

Formulaire de demande d'engagement de construire

II. Conditions et Portée de l'Engagement de Construire

A. Conditions d'application

L’engagement de construire de l’article 1594-0 G A du CGI est ouvert à tout acquéreur agissant en qualité d’assujetti à la TVA. Il conduit à une exonération totale de DMTO proportionnels et à l’application du seul droit fixe de 125 euros à condition d’achever les constructions dans un délai qui est en principe de quatre ans.

L’engagement de construire n’ouvre alors droit à l’exonération qu'à proportion de la surface de plancher de la construction résultant des constructions réalisées en surélévation rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants ; d’une remise en état d’un immeuble lorsque les travaux conduisent à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I, 2, 2° du CGI ; d’achèvement d’un immeuble neuf selon les mêmes critères.

L’engagement de construire doit être mentionné dans l’acte d’acquisition et peut être prolongé d’un an sur demande motivée du bénéficiaire.

L’engagement est réputé avoir été respecté lorsque la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée avant l’expiration du délai de quatre ans, éventuellement renouvelé. Des modes de preuves alternatives de l’achèvement des constructions peuvent être envisagées lorsqu’aucune déclaration d’achèvement n’est requise par le droit de l’urbanisme.

B. Nature des travaux concernés

Les travaux concernés peuvent être :

la construction d’immeuble ex nihilo ;
la surélévation d’un immeuble existant ;
la remise en état d’un immeuble ancien lorsque les travaux le rendent neuf au sens fiscal.

C. Limites de superficie

Les engagements de construire sont soumis à des limites de superficies qui visent à limiter l’exonération des DMTO à ce qui est nécessaire. Cette limite n’est pas la même selon que le projet porte sur une maison individuelle (en principe 2 500 m² ou la limite imposée par le plan d’urbanisme local pour construire lorsqu’elle est supérieure), un immeuble collectif (l’assiette des constructions augmentée des cours et jardins) ou un immeuble dont moins des ¾ seront à usage d’habitation (l’assiette des constructions augmentée des dépendances nécessaires).

III. Non-respect de l'Engagement et Prolongations de Délai

A. Conséquences du non-respect

Dans la situation où le professionnel de l’immobilier ne respecte pas son engagement à construire dans le délai imparti de 4 ans, il peut faire une demande de prolongation annuelle renouvelable auprès des services de l’État qui lui sera accordée selon des conditions fixées par décret. En cas de refus ou juste de non-respect de l’engagement, le professionnel sera contraint de régler les droits de mutation auxquels s’ajoutent des frais et des intérêts de retard.

B. Prolongation du délai

La prolongation du délai pour construire peut faire l’objet de prolongations annuelles sur demandes renouvelables. La demande doit être formulée par écrit, au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti pour construire, et adressée par pli recommandé avec avis de réception postale. Elle doit être motivée, en rappelant notamment les circonstances de l'engagement initial et les éléments de fait qui justifient que son échéance doive être repoussée.

IV. Engagement de Construire par un Tiers

La Cour juge qu’est sans incidence le fait que ces travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur engagé assujetti, en l’espèce le sous-acquéreur. En outre, la Cour semble reconnaitre de façon implicite que le fait que ce tiers ne soit pas assujetti à la TVA est également sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.

L’exonération des droits d’enregistrement proportionnels en cas d’acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire demeure acquise même si les travaux sont exécutés par un tiers à l’acquéreur initial engagé. Le non-assujettissement à la TVA de ce tiers ainsi que l’absence de reprise de l’engagement de construire du cédant n’a pas d’incidence sur le bénéfice de l’exonération tant que les travaux auquel s’est engagé l’acquéreur sont effectués dans les délais impartis.

V. Substitution d'Engagements

L'article 1594-0 G, A, II du CGI prévoit que l'engagement de revendre est réputé respecté si la personne auquel il est opposable y a substitué avant son échéance un engagement de construire tel que prévu au I du A du même article. Cette substitution s'opère par souscription auprès de l'Administration d’une déclaration adressée en recommandé avec avis de réception postale, faisant référence à la date et au numéro d'enregistrement et de publication de l'acte comportant l'engagement de revendre auquel est substitué le nouvel engagement.

L'article 1594-0 G, A-II du CGI autorise l’assujetti tenu par un engagement de construire à y substituer l’engagement de revendre de l'article 1115 du CGI, qui est alors réputé avoir pris effet à compter de la date à laquelle l’engagement de construire avait été souscrit par l'acquéreur, ou par le premier acquéreur en cas de mutations successives réalisées entre assujettis à la TVA.

VI. Terrains et Immeubles Bâtis : TVA et DMTO

A. Distinction entre terrain et immeuble bâti

Par opposition à la notion d’immeuble bâti, un terrain se définit comme une assiette foncière qui ne comporte pas d'ores et déjà des constructions, cette dernière notion étant entendue très largement et pouvant comprendre certains aménagements. Ainsi, la doctrine administrative prévoit notamment que constituent des constructions les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, conduites d'eau ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture et constructions industrielles diverses.

De plus, si les constructions édifiées sont impropres à tout usage, il doit en être fait abstraction et le bien est considéré comme un terrain nu. La doctrine administrative cite les exemples suivants : ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.

B. TVA sur les terrains à bâtir

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA immobilière, seuls les terrains déclarés constructibles par un plan local d’urbanisme ou un document similaire constituent au regard de la TVA des terrains à bâtir. La cession d’un terrain à bâtir par un assujetti est soumise de plein droit à la TVA, alors que celle d’un terrain non à bâtir est exonérée de TVA, sauf option.

C. Immeubles neufs et anciens

Est considéré comme un immeuble neuf l’immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans à la date de la cession. La cession de l’immeuble neuf, achevé depuis moins de 5 ans, par un assujetti est obligatoirement soumise à la TVA, sous réserve toutefois de l’application des dispositions de l’article 257 bis du CGI. La cession de l’immeuble ancien est exonérée mais le vendeur peut renoncer à cette exonération en optant pour soumettre l’opération à la TVA.

VII. Régime des Droits de Mutation

Le régime de droit commun conduit à appliquer une taxation à un taux global récemment modifié compris entre 5,81% (pour les départements qui n’ont pas ou pas encore relevé le taux de la taxe départementale) ou 6,32% pour les autres à 6,92% (pour certains locaux en Ile-de-France) % (article 116, II de la loi de finances pour 2025). Certaines transactions sont soumises à un taux réduit de 0,715 % lorsque la vente est soumise obligatoirement à TVA sur le prix total.

Pour échapper à l’application des droits de mutation au taux de droit commun ou, le cas échéant, pour être exonéré du droit de 0,715 %, l’acquéreur assujetti peut prendre un engagement de revendre le bien ou un engagement de construire.

VIII. Conclusion

Les professionnels de l’immobilier assujettis à la TVA peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux en s’engageant à construire un immeuble, ce qui leur permet de s’exonérer des droits de mutation. Cependant, il est crucial de respecter les conditions et les délais impartis pour éviter des pénalités financières. En cas de difficultés, des prolongations de délai peuvent être demandées, et il est même possible de substituer un engagement de revendre à un engagement de construire, sous certaines conditions.

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