Procédure en cas de cessation de paiement du constructeur de maison individuelle

Que faire si le constructeur de votre maison individuelle est en cessation de paiement ? Le dépôt de bilan d’un constructeur est une situation stressante mais encadrée par des règles et des garanties destinées à protéger le maître d’ouvrage. Construire sa maison est souvent le projet d’une vie ; lorsque le constructeur fait faillite, ce rêve devient une épreuve juridique et financière. Avant la cessation totale d'activité, il y a plusieurs étapes. Lorsqu’un constructeur de maison se retrouve dans l’impossibilité de régler ses dettes à échéance, il entre dans un processus à forts enjeux juridiques : la cessation de paiement.

Qu'est-ce que la cessation de paiement et quelles sont ses conséquences juridiques ?

Une entreprise est en état de cessation des paiements lorsque sa trésorerie n'est plus suffisante pour régler ses dettes. C’est l’incapacité pour une entreprise de régler ses dettes avec son actif disponible. L'actif disponible comprend la trésorerie et les réserves de crédit de l'entreprise. Les réserves de crédit sont notamment constituées par : chèque de banque émis au profit de l'entreprise même s'il n'est pas encore encaissé, aides supplémentaires accordées par les établissements financiers, liquidités apportées par un dirigeant ou par un associé, avances en compte courant consenties par les associés. Attention : les biens mobiliers ou immobiliers dont l'entreprise est propriétaire ne sont pas des actifs disponibles.

Le passif exigible est constitué par l'ensemble des dettes arrivées à échéance et dont les créanciers peuvent réclamer immédiatement le paiement. Les dettes doivent être certaines, liquides et exigibles. Les factures arrivées à échéance, les salaires à verser, les échéances fiscales et sociales font partie du passif exigible.

Dès que cet état est constaté, l’article L.631-1 du Code de commerce impose au dirigeant de faire une déclaration auprès du tribunal dans un délai de 45 jours. Dès que cet état est constaté, elle doit obligatoirement, dans un délai de 45 jours, déposer un formulaire de déclaration de cessation des paiements (anciennement appelé dépôt de bilan) auprès du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire. Lorsque la cessation des paiements est identifiée par le dirigeant ou le chef d'entreprise (avec l'aide de l'expert-comptable), celui-ci doit remplir le formulaire de déclaration de cessation des paiements suivant (cerfa n° 10530). Ce formulaire doit être transmis dans un délai de 45 jours à compter de la cessation des paiements au greffe du tribunal compétent en fonction de la nature de l'activité.

Tribunal compétent et effets de la déclaration

La déclaration de cessation des paiements doit être déposée soit auprès du tribunal de commerce, soit auprès du tribunal judiciaire, selon l'activité. En effet, depuis le 1er janvier 2025, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE) pour le traitement des procédures de mandat ad hoc, de conciliation et des procédures collectives. Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent.

Lorsque la cessation des paiements est déclarée au tribunal, celle-ci produit différents effets. C'est le tribunal qui fixe la date de cessation des paiements en fonction de la situation financière de l'entreprise. Il procède ensuite à l'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. L'ouverture d'une procédure de conciliation est possible lorsque la cessation des paiements remonte à moins de 45 jours.

La période comprise entre la date de cessation des paiements et le jugement d'ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire est appelée période suspecte. Sa durée est limitée à 18 mois. L'objectif de la période suspecte est d'annuler les actes qui dispersent l'actif de l'entreprise ou qui avantagent certains créanciers. Certains actes passés durant cette période sont annulés automatiquement par le tribunal, par exemple le paiement d'une facture non arrivée à échéance, la conclusion d'un contrat de prêt alors que le dirigeant sait que sa société est très endettée, ou une donation sur un bien de la société à un créancier.

Lorsque la déclaration de cessation des paiements est déposée au-delà du délai légal de 45 jours, le tribunal peut condamner le dirigeant ou le chef d'entreprise à une interdiction de gérer. Pour prononcer cette sanction, le tribunal recherche si le dirigeant ou le chef d'entreprise a volontairement tardé à déclarer la cessation des paiements. C'est à partir du moment où le dirigeant a conscience de l'état de cessation des paiements qu'il doit demander l'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires.

Redressement ou liquidation : choix et conséquences

Lorsqu’il complète la déclaration de cessation des paiements, le dirigeant doit choisir entre l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Il opte pour le redressement si un plan peut permettre d’améliorer la situation financière de l’entreprise, ou pour la liquidation si la situation est irrémédiablement compromise. Toutefois, c’est le tribunal qui décide de la procédure à ouvrir effectivement. Dans le cas d'un redressement, un administrateur judiciaire est nommé pour tenter d'améliorer les finances de l'entreprise. Si cette tentative échoue, la liquidation judiciaire est prononcée et le constructeur cesse son activité.

Impacts concrets sur les chantiers et recours du maître d'ouvrage

Quand un constructeur entre en cessation de paiement, les premiers à en subir les effets sont les chantiers. Les maisons à moitié bâties, les fournisseurs non réglés et les artisans stoppés en plein ouvrage deviennent malheureusement monnaie courante. La faillite d'un constructeur de maisons individuelles n'a pas les mêmes conséquences en fonction de l'avancement de votre projet.

Premier scénario : le constructeur conçoit les plans, dépose le permis de construire, encaisse un acompte et... dépose le bilan avant le démarrage du chantier. Le fait de récupérer son acompte ne résout pas les problèmes liés à un chantier bloqué avant même d'avoir démarré. Deuxième scénario : le chantier a démarré mais l'entrepreneur est défaillant pour terminer la maison « à prix et délais convenus ». Vous devez contacter l'organisme garant du professionnel (banque ou établissement d'assurance) dont les coordonnées figurent sur l'attestation annexée au contrat de construction. Attention : la garantie de livraison ne prend en charge que les dépenses indispensables à l'achèvement du chantier selon les conditions initiales (plan, matériaux, délai). Troisième scénario : votre maison est achevée et vous constatez des désordres dans les dix ans qui suivent la réception des travaux ; la garantie décennale n'est pas affectée par le dépôt de bilan du constructeur.

Actions immédiates à entreprendre pour le maître d'ouvrage

Faire constater l'abandon du chantier par un commissaire de justice (ancien huissier) afin de constituer une pièce essentielle pour la suite des démarches.
Envoyer une mise en demeure au constructeur par courrier recommandé avec accusé de réception en lui demandant de reprendre et d'achever les travaux ou de s'acquitter des pénalités de retard prévues au contrat.
Saisir le garant mentionné au CCMI (banque ou assureur) pour exiger qu'il prenne le relai et fasse désigner une nouvelle entreprise pour achever la construction.
En cas d'absence de réponse du garant, relancer : après 8 jours sans réponse, vous pouvez prendre contact avec le garant pour exiger qu’il prenne le relai de l’entreprise de construction.
Déclarer votre créance dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (4 mois hors métropole) auprès du mandataire ou du liquidateur judiciaire.

La garantie de livraison à prix et délais convenus est la protection clé du CCMI. Pour l'activer : adressez une mise en demeure au constructeur, avec copie au garant ; faites constater l’abandon du chantier par huissier ; demandez au garant d’organiser la reprise des travaux par une entreprise tierce. La garantie de livraison couvre les surcoûts de reprise, dans la limite du contrat initial.

Et si le chantier n'a pas commencé ?

Si le chantier n'a pas commencé mais que vous avez déjà versé des fonds (acompte), la garantie de remboursement entre en jeu. Cette garantie de remboursement est obligatoire et doit être mentionnée dans le contrat ; elle vous permet de récupérer les sommes versées avant ouverture du chantier.

Assurances et garanties : ce qui protège le maître d'ouvrage

Par nature, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) contient des garanties obligatoires qui protègent le maître d'ouvrage : la garantie de livraison, la garantie de remboursement, la garantie décennale, la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement. Après la signature du contrat, mais avant le démarrage des travaux, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. La garantie dommages-ouvrage vous permet de remédier rapidement aux désordres relevant de la garantie décennale sans attendre de prouver la responsabilité du constructeur.

La garantie de livraison prend la forme d’une caution solidaire accordée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance. Le rôle du garant est d'assurer l'achèvement des travaux et de prendre à sa charge le coût des dépassements du prix forfaitaire indispensables à l'achèvement de la construction, ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix. La garantie de livraison couvre le maître d’ouvrage dès l’ouverture du chantier et jusqu’à la réception des travaux.

Lire aussi: Choix de l'entreprise de construction

La garantie décennale couvre pendant dix ans les vices majeurs affectant la solidité ou rendant la maison impropre à l'habitation. La garantie biennale couvre pendant deux ans le remplacement ou la réparation des éléments d’équipement, et la garantie de parfait achèvement couvre pendant un an l'ensemble des désordres signalés à la réception. La garantie dommage-ouvrage est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet (article L.241-1 du Code des Assurances) et permet une indemnisation rapide, l'assureur se retournant ensuite contre les responsables.

Recours des artisans et sous-traitants

Les artisans et sous-traitants non payés doivent déclarer leurs créances auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la publication au BODACC. En parallèle, leurs matériaux peuvent rester bloqués sur le site et ils ne peuvent plus accéder au chantier sans autorisation. Un artisan mal protégé peut subir un lourd préjudice en cas de défaut du constructeur.

Que peut faire le constructeur pour limiter les dégâts ?

Être constructeur en cessation de paiement ne signifie pas qu’il faut tout abandonner. Il est possible d’agir rapidement pour préserver ce qui peut l’être : les chantiers, les salariés et la réputation, et même sa propre responsabilité personnelle. La première urgence est juridique : déclarer la cessation dans les délais. Plus la déclaration est anticipée, plus il est possible de structurer une stratégie de sauvegarde crédible.

Deux solutions peuvent être envisagées : le redressement judiciaire, qui permet de geler les dettes et d’échelonner les paiements, et la cession partielle, via laquelle un repreneur continue les chantiers ou récupère le portefeuille clients. Il est indispensable de se faire accompagner par un expert-comptable et un avocat spécialisé afin d’éviter la faute de gestion et d’être condamné à une interdiction de gérer.

Exemples concrets de gestion de crise

Un couple à Toulouse a pu activer la garantie de livraison après constat d’abandon par huissier ; en moins de 8 semaines un nouveau constructeur reprenait le chantier pris en charge par le garant.
En région lyonnaise, une cession partielle organisée avant le dépôt de bilan a permis de sauver 6 emplois et d’assurer la livraison de 18 maisons.
Dans l’Hérault, un dirigeant déposant rapidement la déclaration de cessation de paiement a été reconnu de bonne foi et a évité une sanction personnelle, lui permettant de relancer une activité ultérieurement.

Précautions à prendre avant de signer un CCMI

Le meilleur moyen pour s’épargner les procédures liées à la défaillance d’un constructeur est encore de la prévenir. Pour choisir un constructeur, vérifiez sa solidité financière : consultez les comptes publiés au greffe des tribunaux de commerce sur Infogreffe et des sites spécialisés comme Société.com ou Pappers.fr. Vérifiez que les différentes garanties sont bien annexées au contrat et qu'elles sont originales et signées.

Même si vous choisissez de traiter avec le notaire proposé par le constructeur, faites-vous assister par le vôtre. Et surtout, vérifiez avant la signature : l'attestation de responsabilité décennale, l'attestation de responsabilité civile professionnelle, les attestations de garantie de livraison et de remboursement.

Démarches pratiques et délais importants

45 jours : délai pour déclarer la cessation des paiements au tribunal à compter de sa constatation.
18 mois : durée maximale de la période suspecte entre la date de cessation et le jugement d'ouverture.
8 jours : délai après mise en demeure avant de saisir le garant si aucune réponse n’est apportée (conseil pratique).
2 mois (4 mois hors métropole) : délai pour déclarer sa créance après la publication du jugement d’ouverture au BODACC.
60 jours : délai indicatif pour la réponse de l’assureur dommage-ouvrage après expertise.

Garantie biennale : définition, fonctionnement et application

Ressources et assistance

Le Service Public propose des informations sur les étapes et les tribunaux compétents. En cas de procédure collective, il est essentiel de prendre rapidement contact avec le mandataire ou le liquidateur judiciaire. Pour les démarches juridiques complexes, l’assistance d’un avocat spécialisé en procédures collectives est vivement recommandée. Si vous rencontrez des difficultés similaires, des cabinets spécialisés proposent une aide pour la déclaration de créances, les actions contre le garant ou l’obtention de l’achèvement des travaux.

Propriétaire ou futur propriétaire, votre constructeur fait faillite ? Agissez vite : faites constater l'abandon, mettez en demeure, saisissez le garant, déclarez votre créance et faites-vous assister pour défendre vos droits.

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