Qu'est-ce qu'une EURL dans le secteur immobilier

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une société commerciale pouvant exercer tout type d'activité, à l'exception de certains secteurs réglementés (assurances, épargne, professions libérales réglementées: titleContent). L'EURL comprend un seul associé. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale.

La création d'une EURL nécessite la rédaction de statuts et un apport au capital social. En pratique, l'associé unique peut être gérant ou non associé, et l'EURL peut être transformée en SARL si d'autres associés entrent dans le capital. Il n'y a pas de capital social minimum exigé lors de la création de la société.

Détenir un bien immobilier via une EURL

Détenir un bien immobilier via une EURL produit des effets concrets: le bien appartient à la société et les revenus locatifs reviennent à l’EURL, les charges sont déductibles selon le régime fiscal choisi, et la plus-value de cession est traitée au titre des sociétés. L’EURL dispose de la personnalité morale, ce qui crée un patrimoine distinct et limite la responsabilité de l’associé unique au montant de ses apports, sauf faute de gestion.

Pour l’acquisition, deux mécanismes existent: l’apport en nature et l’achat direct par l’EURL. L’apport en nature nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports si la valeur dépasse 30 000 € ou représente plus de la moitié du capital social. L’achat direct par l’EURL se fait avec ses fonds propres ou via un emprunt, et nécessite un acte notarié.

Apports et capital social

Les apports en numéraire doivent être versés en partie dès la création: au moins 20 % des apports lors de la création et le solde dans les 5 ans après l’immatriculation. Les apports en nature se réalisent par transfert de propriété au profit de la société et peuvent être matériels ou immatériels (par exemple, un véhicule, un brevet). L’évaluation par un commissaire aux apports est obligatoire lorsque les conditions suivantes sont réunies: un apport en nature a une valeur supérieure à 30 000 € et la valeur totale des apports en nature représente plus de la moitié du capital social.

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Direction et gestion

La EURL est dirigée par un gérant qui est obligatoirement une personne physique. Le gérant peut être l’associé unique ou un tiers. Si l’associé unique est une personne morale, la gérance est obligatoirement confiée à une personne physique. Le gérant peut percevoir une rémunération et exercer ses fonctions gratuitement; toutefois, il agit au nom de la société et ses actes doivent viser l’intérêt social.

Associé unique et gérant

L’associé unique cumule les pouvoirs de représentant légal et d’associé, avec des décisions unilatérales consignées dans un registre. Il peut transférer le siège social, changer la dénomination sociale ou augmenter le capital. Il peut ou non être gérant, et il établit les comptes annuels et, selon les cas, un rapport de gestion. Lorsque le gérant assure la gérance, il peut arriver que le registre des décisions et l’approbation des comptes soient exigés selon le régime fiscal choisi.

Régime fiscal et sécurité sociale

Le régime fiscal de l’EURL varie selon que l’associé unique est une personne physique ou morale. Par défaut, l’EURL relève du régime des sociétés de personnes et est imposée à l’IR; l’associé unique bénéficie alors des bénéfices directement dans son foyer. Il est possible d’opter pour l’IS, ce qui permet notamment d’amortir le bien et de déduire les charges liées à l’immobilier. Le choix entre IR et IS est déterminant pour la rentabilité et la transmission du patrimoine.

Le régime social dépend du statut du gérant: si l’associé unique est rémunéré et que l’EURL est à l’IR, les cotisations sociales se calculent sur la base du bénéfice. En cas d’IS, les cotisations liées à la rémunération du gérant augmentent et peuvent atteindre environ 45 % de la rémunération versée. Le gérant non associé peut relever du régime général en qualité d’assimilé salarié si un contrat de travail est conclu et si les conditions du travail effectif et du lien de subordination sont réunies. Dans la plupart des cas, le gérant associé unique est affilié au régime des travailleurs non salariés (TNS) et cotise même sans rémunération.

Transmission et cession des parts

La cession de parts d’une EURL se règle par un formalisme SARL: acte de cession, enregistrement fiscal, et mise à jour des statuts. Le droit d’enregistrement est généralement de 3 % du prix de cession, après abattement, et dépend du nombre de parts cédées par rapport au capital social. La cession peut être directe à un membre de la famille ou à un associé, ou à des tiers. Si l’EURL ne compte plus qu’un seul associé après la cession, elle peut se transformer en SARL, mais ce n’est pas une transformation automatique; l’opération est considérée comme une modification du capital et des statuts.

Lire aussi: Choisir entre EURL et SARL

EURL immobilière comparée à d’autres structures

Par défaut, une EURL immobilière se distingue de la SCI par son régime commercial: l’EURL est une société commerciale et la SCI une société civile, avec des implications sur la responsabilité et les obligations comptables. La SCI nécessite au moins deux associés, alors qu’une EURL est une société unipersonnelle. La SCI offre une meilleure flexibilité en matière de transmission, mais une société civile peut exposer les associés à une responsabilité illimitée proportionnelle à leur part. Pour un investisseur seul, l’EURL peut être plus adaptée en matière de protection du patrimoine et de flexibilité fiscale.

Avantages et limites de l’EURL immobilière

Avantages: protection du patrimoine personnel, souplesse fiscale (IR ou IS), gestion centralisée, crédibilité bancaire, possibilité d’amortissements, facilité de transmission et de démembrement de propriété.
Limites: coûts de gestion plus élevés (comptabilité, dépôt des comptes), cotisations sociales du gérant, complexité administrative et formalisme SARL pour les actes importants.

Pratiques et étapes de création

Rédaction des statuts et dépôt du capital social (minimum symbolique: 1 €).
Dépôt des apports et signature des statuts.
Publication d’un avis de constitution dans un Journal d’annonces légales.
Immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) via le guichet unique de l’INPI ou formalites.entreprises.gouv.fr.
Obtention du numéro SIREN et de l’extrait K-Bis pour les démarches ultérieures (ouverture de compte, signatures de contrats, etc.).

LMNP et EURL

Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) peut être compatible avec une EURL, sous condition que l’associé unique soit imposé à l’IR et que les recettes restent sous les seuils du micro-BIC ou du régime réel selon les cas. L’amortissement du bien et des mobiliers peut être déduit, et l’EURL peut basculer vers l’IS si bénéfice élevé et stratégie d’investissement adaptée. La réforme fiscale peut modifier la prise en compte des amortissements lors de la revente, ce qui peut influencer la rentabilité sur le long terme.

Tableau récapitulatif rapide

Caractéristique	ÉURL immobilière	Sci
Nombre d’associés	1	2 minimum
Responsabilité	Limitée aux apports	Indéfinie/ proportionnelle
Régime fiscal	IR par défaut, option IS possible	IR mais IS possible si optée
Capitall minimum	1 €	non applicable

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En somme, l’EURL immobilière offre une protection patrimoniale forte et une grande souplesse fiscale pour un investisseur seul. Le choix entre IR et IS, la gestion des apports, et le déploiement d’un montage LMNP doivent être guidés par un diagnostic patrimonial et fiscal adapté, idéalement avec l’appui d’un professionnel du droit et de la comptabilité.

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