Bail Commercial entre SCI et SARL : Modèle et Explications

Un bail commercial est un contrat de location pour un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat définit et précise les conditions de la location du local et comporte des clauses usuelles. Le bail commercial est un type de contrat de location encadré par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de Commerce.

La conclusion d’un contrat de bail commercial est une obligation légale dans le cas où le local sert à l’exploitation d’un fonds de commerce d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est ainsi soumis au régime des baux commerciaux. Le bail commercial se distingue des baux d’habitation et désigne un contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exploiter un fonds de commerce.

Bon à savoir : Lorsque le preneur ne remplit pas ces conditions, les parties peuvent s’accorder sur une extension conventionnelle du statut des baux commerciaux.

Le contrat de bail commercial est par principe très protecteur pour le locataire car il dispose d’un droit à la propriété commerciale dès la prise d’effet du contrat.

🔎 Zoom : Afin de vous assurer de la conformité de votre bail commercial à la réglementation en vigueur, LegalPlace met à votre disposition un modèle. Celui-ci est facilement adaptable à votre situation grâce à un questionnaire personnalisé.

Les Particularités du Bail Commercial

Plusieurs éléments caractérisent le bail commercial :

Un loyer fixe : Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties.
Par principe, la durée légale du bail commercial est fixée à 9 ans. Cependant, il est possible de conclure un bail plus long.
Le versement d’une indemnité d’éviction : si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction.

Durée du Bail Commercial

En principe, la durée minimale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans, découpés en 3 périodes triennales. Le locataire peut ainsi donner congé à chaque échéance triennale, c’est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C ’est ce qu’on appelle un bail 3-6-9.

Résilier un bail commercial 3/6/9 - On fait comment ?

Bon à savoir : Le bailleur dispose d’un droit de repentir lorsqu’il a initialement refusé le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction.

Par exception, il est possible de décider de la signature du bail commercial pour une durée inférieure à 9 ans en optant pour un autre type de contrat de bail. On parle alors de bail précaire ou de bail commercial de courte durée. Le bail dérogatoire est conclu pour une durée de location maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Forme et Contenu du Bail Commercial

Par principe, il n’y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d’un bail commercial, que ce soit un bail 3-6-9 ou un bail précaire. Le contrat doit ainsi préciser le type d’activité autorisée, le montant du dépôt de garantie remis par le locataire, l’état des lieux d’entrée et de sortie, le montant du loyer ainsi que l’évolution de celui-ci.

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le dépôt de garantie est une pratique largement répandue. Ainsi, le locataire verse au bailleur une somme d’argent au moment de la conclusion du contrat de bail. Cette somme vise à garantir au propriétaire la bonne exécution du bail. Le montant du dépôt de garantie est librement déterminé par les parties au moment de la conclusion du contrat. Cependant, il n’excède généralement pas le montant de 2 loyers.

Bon à savoir : Les parties peuvent convenir d’une réévaluation du dépôt de garantie en cours de bail.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. L’état des lieux du bail commercial doit être contradictoire et réalisé selon une procédure amiable. Mais si les parties n’arrivent pas à s’entendre, un état des lieux constaté par un commissaire de justice peut être réalisé.

Les parties fixent librement le montant du loyer de départ, ainsi que la périodicité et le mode de paiement. Le loyer fait l’objet d’une révision annuelle ou triennale.

En présence d’une clause d’échelle mobile : les parties peuvent décider dès la conclusion du bail commercial de soumettre le loyer à une révision annuelle en application d’un indice de révision préalablement défini.

Lire aussi: Les produits dérivés expliqués

Concernant les charges locatives en bail commercial, il s’agit des dépenses d’entretien du local mises à la charge du locataire. Il n’est pas obligatoire de mentionner la répartition des charges afférentes aux travaux. La loi Pinel est venue ajouter une obligation supplémentaire. Le contrat de bail doit mentionner l’activité ou les activités autorisées par le bail.

Le bail “tous commerces” permet d’exercer toute activité dans les lieux loués. Il est possible d’ajouter une activité en obtenant l’autorisation du propriétaire. Pour pouvoir changer d’activité, le locataire doit suivre une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation, il est fortement recommandé d’insérer dès la signature du bail une clause relative à la sous-location.

Résiliation et Renouvellement du Bail Commercial

Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de contrats portant sur l’exploitation d’un local dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle.

Par le locataire : sauf clause contraire, le locataire peut résilier le contrat à la fin d’une période triennale (au bout de 3, 6 ou 9 ans).

Par le propriétaire : le bailleur peut également choisir de mettre fin au contrat.

Bon à savoir : Si, à la signature du bail, le propriétaire inclut au contrat une clause résolutoire, il peut valablement mettre fin au contrat avant l’expiration du bail et à tout moment en cas de manquement du locataire à l’une des obligations contractuelles qu’elle vise. Il s’agit généralement du défaut de paiement des loyers ou d’un usage personnel du local contraire à sa destination.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire impose d’adresser au preneur une mise en demeure de cesser ces manquements.

Le bail commercial d’une durée de 9 ans prévoit par principe un droit au renouvellement.

La demande de renouvellement du bail peut également être explicite : à la suite d’une proposition de renouvellement formulée par l’une des parties 6 mois à l’avance de l’expiration du bail, l’autre partie accepte de manière expresse.

Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire ou bien lui proposer un local de remplacement équivalent.

SCI et Bail Commercial : Cadre Juridique et Fiscal

Lorsqu'une Société Civile Immobilière (SCI) loue un bien immobilier, le contrat de bail doit respecter des critères spécifiques prévus par la loi. Les règles encadrant un bail d'habitation destiné à la résidence principale conclu par une personne morale diffèrent de celles applicables à un contrat de location consenti par une personne physique.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société destinée à la gestion et à la propriété de biens immobiliers. Son caractère civil signifie qu'elle est régie par le droit civil et non par le droit commercial. Cependant, la location de biens immobiliers détenus par une SCI est considérée comme une activité civile sur le plan juridique. Cela signifie que les associés peuvent louer les biens immobiliers détenus par la SCI sans enfreindre les règles régissant son caractère civil.

Attention, il y a indivision entre un bailleur personne morale et un bailleur personne physique. La durée d'un bail non meublé dépend de la nature du bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale (une société comme la SCI, une SAS, une SARL, ...) la durée est de 6 ans. Si le bailleur est une personne physique (un particulier ou un bailleur indépendant), une SCI familiale ou une indivision la durée du bail est de 3 ans. Exception faite pour la SCI familiale qui est assimilée à une personne physique, la durée du bail est par conséquent de 3 ans dans ce cas.

En conclusion, la durée du renouvellement tacite dépend de la nature du bailleur. Lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée (SCI familiale), le bail est reconduit pour une durée de 3 ans. Bailleur personne morale (autre que SCI familiale) ou SCI non familiale : le bailleur ne peut pas donner congé à l'occupant pour reprendre le logement pour en faire sa résidence principale.

Toute personne physique ou morale peut louer un bien immobilier à une SCI, qu'il s'agisse d'un particulier, d'une entreprise, d'une association, d'une autre SCI ou encore d'un organisme public. La SCI peut également louer le bien à l'un de ses associés, sous réserve que cela soit prévu dans les statuts de la société.

Une SCI est une société civile qui a pour objet la gestion et la propriété de biens immobiliers, son activité doit être civile et non commerciale. Cependant, la location meublée est considérée comme une activité commerciale selon le Code de Commerce.

Bien que l'exercice d'une activité commerciale par une SCI ne rende pas le contrat de société nul, pratiquer la location meublée (saisonnière ou avec un bail meublé) à des conséquences fiscales importantes. Les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale perdent leur transparence fiscale selon le Code Général des Impôts. La SCI n’est donc pas adaptée à la location meublée, il faut s'orienter vers un autre type de structure juridique.

Les bailleurs personnes morales, donc les SCI, ne peuvent pas demander de garant aux locataires. Cependant, la loi prévoit une exception pour les SCI familiales, qui peuvent demander un garant aux locataires. Cette exception a été prévue par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs en France.

L'état des lieux en SCI est obligatoire et est annexé au contrat de bail. Il est établi contradictoirement entre le bailleur SCI et le locataire. Il décrit l'état du logement au moment de l'entrée du locataire. Pour une location meublée, un inventaire détaillé des meubles et des équipements est aussi joint au bail. L’état des lieux protège la SCI en cas de dégradations, tout en garantissant au locataire la restitution de son dépôt de garantie si le bien est rendu dans son état initial.

Lorsqu'une SCI loue un local commercial, elle peut conclure un bail commercial, un contrat qui encadre la relation entre le propriétaire et le locataire. Ce bail doit être rédigé avec soin pour protéger les intérêts de la SCI et optimiser son régime fiscal, notamment en matière d'impôts.

Avantages d'utiliser une SCI pour un bail commercial

Utiliser une SCI pour signer un bail commercial présente plusieurs avantages. D'une part, cela permet une gestion collective et simplifiée des biens immobiliers. D'autre part, cela peut offrir des avantages fiscaux significatifs, comme la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés, selon la configuration choisie par les associés.

Obligations d'une SCI en matière de bail commercial

Une SCI doit respecter les obligations contractuelles stipulées dans le bail commercial, notamment le paiement du loyer, l'entretien du local et le respect des réglementations en matière de sécurité et d'accessibilité. En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions peuvent être appliquées, pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail.

Bail commercial vs bail professionnel pour une SCI

La principale différence réside dans l’utilisation du bien immobilier. Un bail commercial est destiné à des activités commerciales, alors qu'un bail professionnel s'adresse à des professions libérales. La durée, les conditions de renouvellement et les modalités de résiliation peuvent également différer entre ces deux types de bail.

Impôt sur les sociétés pour une SCI et un bail commercial

Une SCI qui choisit le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) peut déduire de son bénéfice imposable certaines charges, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et les frais liés à l'exploitation du bien. Cela peut réduire de manière significative la base imposable de la SCI, entraînant des économies fiscales intéressantes.

Bail commercial entre une SCI et une SARL

Oui, une SCI peut conclure un bail commercial avec une SARL. Cela permet à la SARL de louer un local pour ses activités professionnelles tout en bénéficiant des avantages que procure la structure de la SCI pour la gestion immobilière. Ce type de collaboration peut être très avantageux pour les deux entités.

Conséquences fiscales pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu

Lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les revenus générés par le bail commercial sont ajoutés aux revenus personnels des associés. La SCI peut donc être imposée au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui peut avoir des conséquences différentes selon la tranche marginale d'imposition de chaque associé.

Il est crucial d’évaluer les risques tels que les clauses pénales, les conditions de renouvellement ou de résiliation, ainsi que les modalités de révision du loyer. Un engagement mal préparé peut avoir des répercussions financières et juridiques importantes. Il est donc recommandé de consulter un avocat spécialisé pour sécuriser vos intérêts.

Clauses Importantes dans un Bail Commercial

Plusieurs clauses sont essentielles dans un bail commercial :

Destination des locaux : Le contrat de bail doit mentionner l’activité ou les activités autorisées par le bail.
Révision du loyer : Les parties fixent librement le montant du loyer de départ, ainsi que la périodicité et le mode de paiement. Le loyer fait l’objet d’une révision annuelle ou triennale.
Charges locatives : Il s’agit des dépenses d’entretien du local mises à la charge du locataire.
Sous-location : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation, il est fortement recommandé d’insérer dès la signature du bail une clause relative à la sous-location.
Dépôt de garantie : Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le dépôt de garantie est une pratique largement répandue. Ainsi, le locataire verse au bailleur une somme d’argent au moment de la conclusion du contrat de bail.

En complément des informations ci-dessus, voici un exemple de clauses courantes dans un bail commercial :

Obligations du Preneur

Le preneur s’oblige à acquitter toutes les charges, impôts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus. Le preneur s’engage à rembourser les impôts, charges et taxes à sa charge sous forme d’acomptes provisionnels versés en même temps que le loyer. Un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes, et redevances supportés par le Preneur sera communiqué à ce dernier au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Le Preneur versera, chaque trimestre et en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges susmentionnées, égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget prévisionnel de charges.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toute dégradation ou détérioration des Lieux Loués. Il devra également les laisser visiter pendant les six derniers mois du bail en cas de congé signifié par le Preneur, ou, en cas de mise en vente de l’Immeuble, par toute personne munie de l’autorisation du Bailleur ou de son notaire.

Assurances

Le Preneur devra justifier auprès du Bailleur, lors de la signature des présentes, puis chaque année, qu’il a souscrit une police d’assurance garantissant :

Sa responsabilité locative en raison des dommages causés aux Lieux Loués par un incendie, une explosion, un dégât des eaux et généralement tous risques susceptibles d’être garantis par un contrat d’assurance multirisques.
Sa responsabilité civile en raison des dommages corporels ou matériels causés à des tiers du fait des bâtiments, des agencements et installations des parties communes ainsi que des activités du personnel en charge de ces mêmes parties communes.

Faute pour le Preneur d’avoir souscrit lesdites polices d’assurances et/ou d’en avoir payé les primes, le Bailleur se réserve le droit d’y procéder.

Sous-location et Cession

Les charges et conditions du sous-bail devront être compatibles avec l’ensemble de celles stipulées au bail principal. Toute sous-location devra intervenir selon la procédure prescrite à l’alinéa 4 de l’article L.

Le cédant et le cessionnaire s’engagent à établir, le jour de la cession, un état des lieux contradictoire, conformément aux dispositions de l’article L 145-40-1 du Code de commerce ; il est dressé en présence du bailleur dûment appelé à la diligence du cédant, et un exemplaire original lui est remis sans frais pour lui. Les cessionnaires successifs devront s’obliger solidairement avec le Preneur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du présent bail.

balises: #Sarl